Договор и уход от налогов под здачу частного дома в наем

Во все времена покупка недвижимости являлась выгодным вложением средств, которое позволяло их не только сохранить, но и приумножить.

Сдача квартиры в аренду – один из самых популярных способов получения прибыли в этом случае.

Взаимоотношения с арендатором, контролирующими органами и налоговой службой регулируются законами Российской Федерации и обладают некоторыми особенностями.

Заключение договора аренды

Договор аренды квартиры – это гражданско-правовой договор, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор получает во временное возмездное пользование жилое помещение.

В документе должны быть прописаны реквизиты сторон, размер и условия внесения платы за аренду, а также ответственность сторон в случае его нарушения.

Договоры аренды прежде всего делятся на срочные и бессрочные.

В том случае, если в тексте документа отсутствует точное определение срока прекращения действия договора, то его считают заключенным на неопределенный срок, то есть бессрочно.

Расторжение такого договора может произойти в любое время и по инициативе любой из сторон.

В соответствии с Гражданским кодексом обязательным условием прекращения бессрочного договора аренды жилых помещений является предупреждение другой стороны не менее чем за три месяца до окончания договорных отношений, если в самом документе не установлен иной срок.

При заключении договора аренды недвижимости на срок не менее года требуется его обязательная государственная регистрация.

При этом государством взимается пошлина, которая составляет:

  • для физических лиц – 1 000 рублей;
  • для юридических лиц – 15 000 рублей.

Чаще всего договоры аренды заключают на срок не более года, например на 11 месяцев, с дальнейшей пролонгацией.

В этом случае государственная регистрация не требуется.

Отличие договора аренды квартиры от договора найма

Договор аренды объекта недвижимости заключается только в том случае, если одна из сторон является юридическим лицом.

Отношения между физическими лицами в подобных случаях регулируются договором найма.

Различие между ними заключается прежде всего в отсутствии требования государственной регистрации договора найма вне зависимости от срока действия.

Но при заключении такого договора следует обратить внимание на то, что если срок составляет год и более, то его исполнение регулируется статьями ГК РФ о долгосрочном найме, а они ставят наймодателя в крайне невыгодное положение.

Поэтому, как правило, договор найма квартиры заключается на срок около 11 месяцев.

В повседневном обиходе понятия договора аренды и найма практически слились и употребляются как равнозначные.

Лица, имеющие право сдавать квартиру в аренду или внаем

Как арендодателем, так и наймодателем может выступать или собственник квартиры, или лицо, уполномоченное совершать данные действия от его имени.

Эти полномочия оформляются доверенностью, заверенной у нотариуса.

В ней должны быть указаны такие права доверенного лица, как право подписывать договор аренды или найма, взимать плату, вносить изменения в договор и тому подобное.

Право собственности на данный объект недвижимости подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.

Кроме того, предоставлять жилое помещение во временное пользование за плату может и арендатор или наниматель, если такое право прописано в договоре с собственником.

В этом случае заключается договор субаренды или поднайма.

При подписании такого документа следует помнить, что его срок не может превышать срок действия основного договора.

Законодательство нашей страны позволяет получать прибыль от сдачи квартиры без регистрации в налоговых органах в качестве индивидуального предпринимателя, если указанным лицом сдается не более одной квартиры.

Но в некоторых случаях оформление ИП позволяет минимизировать налоговое бремя.

Уплата налогов физическим лицом

Вне зависимости от того, является арендодатель индивидуальным предпринимателем или нет, доход полученный за сдачу квартиры в аренду облагается налогом.

Физическое лицо обязано до 30 апреля следующего года представить в налоговые органы декларацию по форме 3-НДФЛ, где отражены его доходы.

Размер налога на доходы физического лица для резидента РФ, то есть того, кто проживает на территории страны не менее 183 дней в году, составляет 13 % от дохода, для нерезидента – 30 %. Уплатить его нужно не позднее 15 июля.

При заключении договора аренды юридическое лицо, которое выступает в роли арендатора, выполняет функцию налогового агента арендодателя и обязано удержать с него и перечислить в бюджет РФ сумму налога.

Физические лица, выплачивающие налоги на доходы, имеют право на налоговый вычет в том случае, если понесли расходы, связанные с оплатой обучения, лечения или покупкой жилья.

Для этого необходимо предъявить в налоговые службы подтверждающие документы, и налогооблагаемая база, а следовательно, и сам налог будут уменьшены.

Вам наверняка будет интересно посмотреть ментальную карту «Ипотека», где подробно объясняется какое имущество может быть предметом ипотеки

Или ТУТ вы узнаете как получить статус индивидуального предпринимателя

Размер налога на доходы при продажа квартиры:

https://legalmap.ru/articles/fp/fiz/nalog-s-prodazhi-kvartiry/

Уплата налогов индивидуальным предпринимателем

В отличие от физического лица, у ИП есть несколько вариантов уплаты налогов:

  • упрощенная система налогообложения (УСН) со ставкой 6 % от всего дохода;
  • УСН со ставкой 15 % от доходов за вычетом расходов;
  • единый налог на вмененный доход (ЕНВД), размер которого устанавливается налоговым органом отдельно для каждого субъекта РФ;
  • приобретение патента, стоимость которого рассчитывается индивидуально для каждого региона РФ и составляет 6 % от размера среднего дохода.

При выборе любой из систем налогообложения необходимо производить уплату обязательных страховых взносов в Пенсионный фонд России (ПФР) и в Федеральный фонд обязательного медицинского страхования (ФФОМС).

Размер взносов в ПФР зависит от дохода ИП. При доходе менее 300 000 руб. в год в ПФР уплачивается фиксированная сумма, которая в настоящее время составляет 18 610 руб.

В том случае, если годовой доход больше 300 000 руб., в Пенсионный фонд дополнительно перечисляется 1 % от суммы превышения, но не более 148 886 руб.

Взносы в ФФОМС одинаковы при любом доходе и равны в этом году 3 650 руб.

Размер выплат во все фонды зависит от установленного Правительством РФ минимального размера оплаты труда (МРОТ) и изменяется вместе с ней.

Уплата фиксированной части всех платежей должна произойти не позднее 31 декабря отчетного года, а переменной – не позднее 1 апреля следующего за отчетным года.

Нарушение этих сроков влечет за собой начисление пени.

В настоящее время возможно уменьшение размера налогов на сумму уплаченных взносов.

Для этого при заполнении налоговой декларации нужно вычесть их размер из годовой суммы налогов и приложить квитанции, подтверждающие уплату взносов.

При патентной системе налогообложения налоговая декларация не подается, а не менее чем за 10 дней до начала деятельности приобретается патент.

Существенным минусом этой системы является необходимость уплаты и налогов, и страховых взносов в полном размере.

Ответственность за неуплату налогов

Сроки, порядок и размер налогов регулируются Налоговым кодексом РФ.

За нарушения в этой сфере предусмотрена ответственность как для предпринимателей, так и для физических лиц.

Исходя из статьи 119 НК РФ несоблюдение срока подачи налоговой декларации наказывается штрафом в размере 5 % от неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки.

Данный штраф не может быть больше 30 % от указанной суммы и меньше 1 000 рублей.

За неуплату налога вовремя также предусмотрен штраф.

Его размер определен в 122 статье НК РФ и составляет от 20 до 40 % от неуплаченных налогов.

Кроме того, уплата штрафа не освобождает от уплаты налога.

В случае неуплаты налога в крупном размере может наступить и уголовная ответственность.

Статья 198 УК РФ предусматривает разные виды наказания за данное правонарушение (от штрафа до лишения свободы).

Крупным размером является сумма налогов, которая за три года составляет более чем 100 000 рублей.

Итак, для того чтобы получать прибыль от сдачи квартиры в соответствии с законодательством РФ, необходимо помнить следующие тезисы:

  • И договор аренды, и договор найма может быть составлен в простой письменной форме.
  • Договоры аренды,которые заключены на срок меньше года, и договоры найма, заключенные на любой срок, не требуют обязательной регистрации.
  • Сдавать квартиру имеет право только ее собственник или лицо, им уполномоченное.
  • Сдавать квартиру может не только индивидуальный предприниматель, но и физическое лицо.
  • Арендодатель может выбирать выгодную ему систему налогообложения.
  • Законами Российской Федерации предусмотрена ответственность за неуплату налогов, поэтому их необходимо уплачивать своевременно и в полном объеме.

comments powered by HyperComments

Ни для кого не секрет, что в современных экономических условиях рынок недвижимости переживает спад. Но, несмотря на это, многие владельцы продолжают сдавать в аренду собственные квартиры, желая тем самым получить дополнительный доход.

Какие документы нужно оформить при сдаче жилья в аренду, какие налоги заплатить, какая ответственность предусмотрена для нарушителей – ответы на эти и другие вопросы Вы найдете в нашей статье.

Как оформить сдачу жилья в аренду

Если Вы владеете квартирой (комнатой или прочими жилыми помещениями), которую планируете сдавать, то Вам нужно знать, какие документы нужно для этого оформить, а также какой налог при сдаче квартиры.

Заключение договора

Законом предусмотрено, что договоренность между Вами (арендодателем) и арендатором должна быть оформлена письменно в виде соглашения. Какая-либо типовая форма для договора не зафиксирована, но при этом в тексте обязательно должны быть указаны:

  • предмет договора, которым выступает квартира (комната). В договоре указывают полный адрес имущества;
  • порядок расчетов. В данной графе описывают размер оплаты и периодичность ее внесения. Как правило, наниматель производит оплату каждый месяц (реже – раз в квартал) в определенной фиксированной сумме. Также возможен вариант, когда арендная плата определяется ежемесячно путем расчетов (например, с учетом индекса инфляции, курса доллара, стоимости коммунальных услуг и т.п.). При заключении договора Вы как собственник имеете право зафиксировать возможность повышения стоимости аренды, но с учетом определенных ограничений (к примеру, не чаще, чем раз в год, и не более, чем на 10%).
  • реквизиты сторон (паспортные данные, адреса регистрации, ИНН).
  • дата и место заключения договора.

Вы можете дополнить договор прочей информацией, которая, по Вашему мнению, является существенной.

Гарантии платежа

Не лишним будет прописать условия получения и возврата задатка и его сумму. При сдаче в аренду жилья квартирантам, Вы можете потребовать внести так называемый гарантийный платеж – оплату за последний месяц проживания. Эти деньги будут для Вас своеобразной подстраховкой на случай, если наниматель решит съехать раньше времени и откажет в оплате. Также гарантийный платеж можно использовать в качестве компенсации за испорченную мебель, сантехнику и прочее имущество. Само собой, все подобные нюансы должны быть учтены в договоре.

Срок действия договора

Важно указать в соглашении срок его действия. Подобные договоры заключаются сроком от 1 месяца до 5 лет, и если Вы не укажите иного, то он считается действующим по максимальному сроку (5 лет). Целесообразно выделить отдельный пункт, в котором прописать, на какое время Вы сдаете квартиру и каким образом Вы или арендатор можете расторгнуть договоренность.

Тут обычно указывают время, за которое каждая из сторон обязана уведомить другую о планируемом расторжении соглашения. Также Вы можете указать условия, при которых имеете право самолично прекратить договорные отношения (систематическое нарушение сроков оплаты, неприемлемое состояние жилья, проживание прочих лиц, которые не являются арендаторами, и т.п.).

После составления договора и уточнения всех необходимых условий, соглашение скрепляется личными подписями сторон, после чего считается заключенным. Регистрация договора у нотариуса не требуется.

При заключении соглашения сроком от 12 месяцев, считается, что его необходимо регистрировать в Росреестре. Но ввиду того, что ГК РФ и закон №112-ФЗ данной нормы не содержит, многие владельцы не обращаются в органы ЕГРП для регистрации. При этом существует риск предъявления претензий со стороны контролирующих органов. В целях снижения риска Вы можете заключить договор сроком на 11 месяцев.

Акт приема-передачи

Передача жилья с пользование нанимателю оформляется актом приема-передачи, который датируется днем въезда съемщика. Скрупулезные собственники обычно указывают в акте все ценное имущество, которое находится в квартире и передается жильцу в пользование. Если Вам попался недобросовестный наниматель, то при наличии акта с перечнем Вам будет проще доказать факт пропажи имущества и вернуть его или компенсировать его стоимость.

Подтверждение оплаты

Подписав соглашение и передав жилье в пользование квартиранту, Вы имеете право требовать с него оплаты согласно оговоренным условиям. Очень важно письменно фиксировать все факты передачи денег – это поможет избежать возможных разногласий. Оплата по договору может осуществляться двумя путями:

  • Наниматель передает Вам деньги наличными. Каждый акт передачи необходимо оформлять распиской с указанием суммы и даты, после чего скреплять документ подписями сторон. Это будет служить подтверждением оплаты (для жильца) и получения денег (для Вас);
  • Средства поступают на Ваш расчетный счет в безналичной форме. Такой способ имеет ряд преимуществ: во-первых, это удобной, так как нет необходимости тратить время на личную встречу, во-вторых, платежные документы (квитанция, платежное поручение, банковская выписка) в данном случае заверяются банком, а, следовательно, являются куда более надежным подтверждением оплаты, нежели расписка.

Стоит отметить, что, несмотря на безусловное преимущество безналичных расчетов, арендаторы предпочитают встречаться с жильцами лично и, как правило, на съемной квартире. Под предлогом получения денег собственник оценивает состояние жилья и благонадежность нанимателей.

Если помимо арендных платежей Вы взымаете с квартирантов стоимость коммунальных услуг, то их размер стоит отдельно указать в расписке (при банковских расчетах – требовать оплату отдельной квитанцией). Это поможет Вам избежать возможных неточностей и путаницы.

Налоги при сдаче квартиры: документы, расчеты, сроки оплаты

Если Вы решили сдавать собственную квартиру в аренду, то Вам нужно знать, что по закону доход от такой деятельности подлежит налогообложению. Существует несколько способов уплаты налога со сдачи квартиры в аренду, рассмотрим каждый из них и с помощью примеров определим, каким образом сделать платеж минимальным.

Оплата НДФЛ

Данный способ выполнения обязательств является самым простым, так как не требует от арендодателя регистрации и дополнительных документов. Все, что Вам нужно – составить декларацию по форме 3-НДФЛ и подать ее в фискальный орган. Бланк декларации Вы можете получить одним из удобных для Вас способов:

  • лично обратиться за документом в ИФНС по месту жительства и заполнить его на месте по образцу;
  • скачать форму на официальном сайте налоговой и заполнить ее дома самостоятельно (Декларация 3НДФЛ за 2015 год), код дохода указывать 1400;
  • зарегистрироваться на сайте ФНС и, используя «Личный кабинет», заполнить форму и отправить ее по электронной почте.

Составление декларации не является слишком сложной процедурой. В бланке Вам нужно заполнить свои персональные данные (ФИО, ИНН, адрес прописки и т.п.), указать доход, полученного от сдачи жилья в аренду по итогам года, а также сумму сбора, которая составляет 13% от доходов.

При сдаче квартиры в аренду важно не просрочить подачу декларации и оплату налога.

  • Заполненную декларацию по форме 3-НДФЛ за 2016 год нужно предоставить в ИФНС до 30 апреля 2017 (за 2017 год – до 30.04.2018),
  • А налог в бюджет перечислить до 15 июля 2017 (за 2017 год – до 15.07.2018).
Пример 1

Житель Тулы Сергеев С.Л. сдает собственную комнату. По договору наниматели оплачивают Сергееву 7.320 руб. в месяц. За 2016 год Сергеев получил доход 87.840 руб., о чем сообщил в налоговую, подав декларацию. Сергеев должен оплатить сбор 11.419 руб. (87.840 руб. * 13%) до 15.07.2017.

ИП на УСН

Еще один способ легально сдать жилье – оформить ИП на упрощенной системе налогообложения (УСН). Этот способ имеет как плюсы, так и минусы. С одной стороны, при регистрации ИП сумма налога с аренды составляет не 13%, а 6%, плюс фиксированный годовой взнос в ПФ в размере 23 153 руб. (с 2017 года ЕСН). К тому же Вам необходимо будет пройти процедуру регистрации:

  • собрать документы (паспорт, заявление);
  • оплатить госпошлину 800 руб.;
  • передать документы в ИНФС по месту регистрации (лично, почтой или с помощью электронного ресурса на сайте ФНС)
  • каждый квартал уплачивать авансовые платежи 6% с суммы арендной платы.

Если все документы заполнены верно и предоставлены в полном объеме, то через 3 дня Вы получите свидетельство о регистрации и лист записи в Росреестре.

Далее действуем согласно процедуре, описанной выше – заполняем декларацию по УСН, в которой рассчитываем сбор (но теперь по ставке 6%, а не 13%). Деньги в бюджет перечисляем поквартально:

  • за 1 квартал 2016 – до 25.04.2016.
  • за 2 квартал 2016 — до 25.07.2016
  • за 3 квартал 2016 — до 25.10.2016
  • за 2016 год — до 30 марта 2016г.

Важно знать, что кроме налога Вам как ИП нужно оплатить взносу во внебюджетные фонды. Если Вы сдаете жилье сами и не имеете оформленных сотрудников, то в 2016 году Вам придется заплатить фиксированную сумму 23.153 руб. Все взносы в фонды за 2016 нужно перечислить до 31.12.2016. Но если взносы оплачивать поквартально равными частями, то таким образом можно уменьшить сумму налога по ставке 6%. Процедура вычета проста:

  • ежеквартально Вы оплачиваете взносы;
  • по итогам года подаете декларацию, в которой указываете платежи во внебюджетные фонды;
  • рассчитываете налог по ставке 6%;
  • вычитаете из суммы налога размер перечисленных страховых взносов
  • разница подлежит уплате по сроку уплаты авансового платежа.

С учетом дополнительных расходов и регистрации, данный способ выглядит для арендодателя малопривлекательным. Для того, чтобы понять, существует ли здесь реальная экономия по сравнению с уплатой НДФЛ, рассмотрим пример с условиями, описанными выше.

Пример 2

Житель Тулы Сергеев С.Л. оформил ИП на УСН и сдает собственную квартиру в аренду. По договору наниматели оплачивают Сергееву 7.320 руб. в месяц. За 2016 год Сергеев:

  • получил доход 87.840 руб. (7.320 * 12 мес.);
  • перечислил страховые взносы 23.153 руб. (за каждый квартал — по 5.789);
  • рассчитал налог по УСН, который нужно оплачивать ежеквартально (87.840 * 6% / 4 = 1.318).

Так как сумма страховых взносов, которые Сергеев перечисляет каждый квартал (5.789) больше сбора УСН 6% (1.318), то налог можно не платить – вычет покрывает его в полном объеме.

Сравним полученные результаты с примером расчета НДФЛ: при одинаковых условиях общие расходы арендодателя-ИП составили 23.153 руб., собственника на НДФЛ – всего 11.419.

Арендодатель на патенте

Еще один способ легальной сдачи жилья – оформление патента. Суть его заключается в том, что, приобретая патент, Вы оплачиваете сбор «авансом» из расчета среднего возможного годового дохода, который Вы потенциально можете получить по итогам года. Этот показатель зафиксирован законодательно – его размер определяется региональными властями. Вы имеете возможность купить патент на определенный вид деятельности (в данном случае – аренда жилья) сроком на 6 или 12 месяцев.

Купить патент можно только после оформления ИП. Имея на руках свидетельство о регистрации ИП и заявление на применение ПСН (патентной системы налогообложения), отправляйтесь в налоговую по месту регистрации. Патент будет Вам выдан в течение 5-ти дней, его действие начинается с момента выдачи.

ПСН выгодна для собственников, которые сдают не одну, а несколько дорогостоящих квартир, а, следовательно, имеют высокие доходы. Это связано с тем, что база налогообложения (потенциальный доход), как правило, имеет показатель выше среднего. И хотя НК ограничил базу размером 1.000.000, региональные законодатели имеют право повышать ее до 10 раз для ИП-арендодателей. К примеру, владея жильем до 75 кв. м в Москве, Вам придется заплатить 36.000 руб.

Ответственность при неуплате налога

Выше мы описали процедуру официального оформления аренды и проанализировали, как выгоднее оплатить налог с дохода. Но ни для кого ни секрет, что мало кто из собственников прибегает к столь прозрачным взаимоотношениям с государством. Многие владельцы предпочитают сдавать квартиру в аренду без уплаты налогов и никак не декларировать полученные доходы. Что же ждет в таком случае нарушителей? Об этом мы поговорим ниже.

Как выявить нарушителя

Если Вы сдали квартиру в аренду и не платите налоги, то информация о Вашей деятельности может сдать доступной властям при помощи соседей. Шум, жильцы, причиняющие беспокойство жителям дома, беспорядок на этаже – если имеет место один из таких случаев, то можете быть уверенны:

  • кто-то из сознательных соседей обязательно сообщит об этом участковому
  • также подобная информация может быть получена от общественных организаций охраны правопорядка, если таковые имеют место в Вашем городе.

Как только участковый получает информацию о возможной нелегальной деятельности, он проводит обход, опрашивает жильцов, получает информацию о проживающих и возможных незаконных квартирантах. Затем производится опрос Вас как собственника, в том числе проверяются личные документы и подтверждение права собственности на жилье. Все сведения документируются в виде заявлений и письменных объяснений. Если эти данные являются достаточным основанием для подтверждения факта незаконной аренды, то информация передается в ИФНС.

Еще один путь выявить нарушителя – воспользоваться базой Росреестра, где регистрируются договора аренды сроком от 1 года. Но, как мы говорили раньше, собственник может оформить договор сроком на 11 мес. Кроме того, ни ФЗ, ни ГК не содержат прямого требования регистрировать договора от 12 месяцев.

Судебная практика

Если ФНС имеет достаточно документальных оснований и свидетельств о нарушении, то дело передается в суд.

Если у налогового органа нет договора аренды
  • Если у налоговиков нет подтверждающих документов в виде договора, то доказать факт аренды будет очень проблематично.
  • Основанием для обвинения в данном случае выступают свидетельства соседей, которые заявляют, что в квартире проживают люди, там не прописанные, и жильцы часто меняются.
  • Но «находчивые» собственники на суде доказывают, что в квартире бесплатно живут родственники, ведь это законом не запрещено.
  • В таком случае арендатору стоит понимать, что суд может потребовать подтверждение родства. Кроме того, обманывая суд, владелец может понести наказание за дачу ложных показаний.
  • Тем не менее, судебная практика показывает, что на основании одних только «доносов» соседей факт аренды доказать практически невозможно.
Если в ИФНС есть договор аренды

Дело обстоит сложнее, если к ФНС попал оформленный договор аренды. Но и тут возможны варианты, ведь нужно еще доказать факт передачи денег. Это реально сделать, если расчеты производятся посредством банковских платежей, а если Вы получаете деньги «на руки» без расписок, то подтверждение оплаты в данном случае отсутствует. Одной из уловок арендодателей-нарушителей является оформление договора безвозмездного пользования, то есть никакой оплаты по этому договору в принципе быть не может. По факту деньги от нанимателей собственник получает наличными без документов.

Штрафы, пени, уголовная ответственность

Несмотря на то, что доказать факт получения дохода от незаконной сдачи жилья порой бывает достаточно сложно, такие случаи все-таки имеют место. Что же ждет нарушителя?

Главная претензия со стороны государства состоит в том, что собственник, получив доход, не отдал «долю» в бюджет в виде налогов. Поэтому первое, что потребует ИФНС, получившая от органов МВД подтверждения факта аренды, — погасить задолженность по бюджетным сборам. К этой сумме нужно приплюсовать:

  • Штраф за неуплату налога. Сумма составляет 20% от суммы недоимки. В случае, если судом доказано, что уклонение от уплаты совершено умышленно (а в большинстве случаев происходит именно так), то штраф возрастает до 40%;
  • Штраф за неподачу декларации из расчета 5% за каждый месяц просрочки. Подать декларацию нужно по сроку до 30 апреля. Если 01.09.2017 Вы погасили долг по налогам за 2016 в сумме 3.420 руб., то Вам нужно дополнительно уплатить штраф 684 руб. (3.420 * 5% * 4 мес.). При этом размер штрафа ограничен 30% от суммы долга, но не может быть меньше 100 руб.
  • Пеню за просрочку налогового платежа. Показатель рассчитывается за каждый день с последнего дня уплаты (установлен НК) до дня оплаты по факту. Пеня определяется по формуле: П = 10,5% / 300, где 10,5 – ставка рефинансирования ЦБ. То есть погашая долг по налогам в сумме 3.420 руб., Вам нужно будет уплатить дополнительно 1,2 руб. (3.420 * 10,5% / 300) за каждый день просрочки.

Для тех, кто преступил закон не впервые, ответственность ужесточается: нарушителю придется уплатить штраф вдвое больше положенного.

Уголовная ответственность
  • Если общий долг по сборам оказался больше 300.000 руб. (такая сумма считается сокрытием в особо крупных размерах), то сумма налоговых удержаний может достигать 100.000 – 300.000 руб., либо собственник может быть лишен свободы на срок до 1 года.
  • Сесть в тюрьму может и нарушитель, чей доход от нелегальной аренды больше 2 млн. руб. в год. Если факт вины будет доказан, то арендодателя могут посадить на срок до 3 лет.

Как видим, доказать вину собственника бывает порой очень сложно. Но если суд все-таки докажет что Вы сдавали квартиру в аренду без налогов, то ответственность за нарушения может быть очень серьезной.

Пример 3

В 2016 Савельев К.Д. сдавал собственную комнату в аренду неофициально. Савельев не подал декларация по сроку до 30.04.2017 и не уплатил налог в сумме 4.630 до 15.07.2017. Судом было доказано правонарушение Савельева, он уплатил сбор 30.09.2017. Кроме того, с Савельева были удержаны штраф за неуплату, пеня за просрочку платежа, штраф за неподачу декларации. Проведем расчет каждой суммы:

  • Штраф за неуплату составляет 926 (4.630 * 20%).
  • Пеня составляет за каждый день просрочки – 1,62 (4.630 * 10,5% / 300). За 77 дней (с 16.07.2017 по 30.09.2017) Савельев заплатит 124 (77 * 1,62).
  • Штраф за неподачу декларации – 231 за каждый месяц (4.630 * 5%). Савельев просрочил 5 месяцев, поэтому заплатит 1.155 (231 * 5 мес.).

Таким образом, Савельев заплатит в бюджет 6.835 (4.630 + 926 + 124 + 1.155).

Вопрос — ответ

Вопрос:
Если арендодатель оформил ИП на УСН, должен ли он вести учет расходов?

Ответ: Нет, если он применяет ставку 6% от дохода. В случае, если ИП работает по ставке 15%, то учет вести нужно. Это связано с тем, что расчет налоговой базы определяется по формуле «доходы минус расходы». Практика показывает, что большинство арендодателей оформляют ИП по ставке 6%. Это выгодно, так как собственник не имеет наемных работников и не несет существенных расходов на услуги и материалы, которые необходимо учитывать.

Вопрос: Арендодатель имеет доход от аренды свыше 300.000 в год. Меняется ли для него налоговая ставка?

Ответ: Нет, ставка остается прежней. Но в случае, когда Вам по итогам года удалось получить доход более 300.000, то дополнительно нужно перечислить 1% от дохода в ПФ.

Арендная загородной недвижимости кроме ожидаемого дохода может принести и неожиданные риски. Как обеспечить максимум первого и исключить второе, когда планируется аренда частного строения?

Прежде всего, необходимо найти добросовестного арендатора и обязательно оформить условия аренды официальным договором.

Преимущества законной сдачи дома в аренду

Законная аренда частного дома для физических лиц, конечно, потребует уплаты налога, и не каждому хочется нести такие траты. Но даже если загородное жилье сдается хорошим знакомым, это не гарантия сохранности предметов интерьера и ландшафтного оформления земельного участка. Просто сравните величину налога – 13% от полученной суммы и возможные разрушения, нанесенные арендаторами, и поймете, что сдать участок с домом лучше по официальному договору, подписанному сторонами.

Какие документы необходимы для оформления сделки

Составление юридического договора лучше поручить профессионалу – юристу серьезного агентства недвижимости, имеющего успешный опыт сдачи в аренду загородного жилья. Для оформления договора на аренду арендодатель должен предоставить документы, подтверждающие его право собственности на жилье и участок, где указан физический адрес арендуемой недвижимости, а также согласие всех собственников на сдачу в наем. Арендатор предоставляет документы, подтверждающие его личность.

Если владелец планирует сдать частный дом по комнатам, оформлять договорные отношения необходимо с каждым арендатором отдельно.

Преимущества подписания договора

Договор аренды загородного дома с официально оформленным учреждением или предприятием составляется только в письменной форме. Если длительность аренды – более года, документ рекомендуется зарегистрировать в Росреестре.

Юристы и нотариусы в области купли-продажи и найма частного жилья рекомендуют письменно оформлять все договорные отношения и в случае, если арендатором является физическое лицо, с которым составляется договор найма всего строения с участком или отдельной комнаты. Тщательно прописанные пункты помогут в случае нанесения ущерба имуществу взыскать с арендатора расходы.

Какая информация фиксируется в договоре

В договорном соглашении желательно предусмотреть все возможные риски и с целью их предупреждения прописать следующую информацию:

  • состояние каждой комнаты с описанием предметов интерьера и указанием их стоимости;
  • распределение платежей за коммунальные услуги, местных и страховых взносов;
  • распределение ответственности по уходу за территорией – чистка бассейна, вывоз мусора, уборка снега, стрижка газона;
  • условия пользования земельным участком – выращивание и сбор урожая в саду и огороде;
  • размер и сроки арендной платы;
  • время посещения собственником для контроля;
  • порядок возмещения ущерба, возврата неуплаченных средств.

Передача денежных средств

Обычно используются передача денег из рук в руки или перечисления на расчетные счета. Оплата наличными оформляется составлением акта или расписки. При безналичном перечислении документом служит выписка из банка.

Уплата налогов

В конце года арендодатель подает налоговую декларацию физического лица в органы налоговой инспекции по месту нахождения сдаваемой в наем недвижимости или же по месту осуществления предпринимательской деятельности.

Преимущества сдачи в наем через агентство

Арендовать загородный дом безопаснее всего через агентство недвижимости, которое быстро найдет выгодного и надежного арендатора, подготовит предупреждающий все возможные риски письменный договор.

17 декабря 2018

Автор КакПросто!

Если неправильно сдать в аренду дом, то в дальнейшем может возникнуть много проблем. При сдаче дома нужно составить договор найма, тщательно проверить документы нанимателей и сообщить в налоговую инспекцию, что вы имеете доход от сдачи в аренду лишней жилплощади.

Инструкция

Сдать лишнюю жилплощадь в

аренду

можно самостоятельно или привлечь к этому надежное агентство

недвижимости

. Если вы решили сдавать

дом

сами, то нужно оформить письменный договор

аренды

, подписанный обеими сторонами и составленный в двух экземплярах.

Лучше если при составлении и подписании договора с вашей стороны будут присутствовать свидетели, которые поставят свои реквизиты под договором. Для этих целей можно пригласить соседей.

Чтобы не возникло проблем, укажите в договоре реквизиты нанимателей, их

номер

паспорта, адрес постоянной регистрации. Если

прописка

отсутствует, то напишите последнее место жительства. Проставьте свои реквизиты и телефоны для связи с вами и с нанимателями.

Четко и подробно следует указать все

условия

договора: дату начала аренды и ее окончания, сумму

арендной платы

и условия ее внесения, кто будет оплачивать коммунальные услуги, свет, газ и телефон.

Обязательно внесите условия вашего посещения. В первые три месяца посещайте сданную жилплощадь не реже двух-трех раз в месяц. Разговаривайте с соседями о поведение жильцов. Проверяйте сохранность

имущества

. Укажите в договоре периодичность ваших посещений.

Сразу после оформления договора аренды обратитесь в налоговую инспекцию вашего района. Сообщите, что вы сдаете

квартиру

и представьте копию договора аренды. Вам будут начислять подоходный налог за

сдачу

жилья в

аренду

, который составляет 13% от суммы аренды.

Если вы не посчитаете нужным уведомлять налоговые органы, то если им станет известен факт получения доходов от аренды, вам выпишут огромный административный штраф и в принудительном порядке заставят оплатить налоги.

Предложение от нашего партнера

Распечатать

Как сдать дом в аренду в 2018 году

    tinyton.ru
    Договор и уход от налогов под здачу частного дома в наем
    Договор и уход от налогов под здачу частного дома в наем

    Понравилась статья? Поделиться с друзьями: