Кто может оформить сделку договора купли продажи земельного участка

Необходимо со всей серьезностью подходить к оформлению купли-продажи земельных участков, ведь будет совершаться финансовая сделка с имуществом. В такой ситуации главное правильно составить договор купли-продажи, а также зарегистрировать сделку в РосРеестре.

О том, как провести сделку продажи земельного участка, вы узнаете из данной статьи.

Для чего нужен?

При проведении сделки по покупке земельного участка без договора купли-продажи не обойтись. Этот документ подтвердит ваши права на владение участком, когда вам понадобится подтвердить право собственности на него.

Главное — правильно составить договор, оговорим все нюансы сделки, прописав стоимость земельного участка, данные о продавце и покупателе. Сейчас нотариального заверения договора не требуется, но для того, чтобы договор был более качественным, можно это сделать.

Требования к договору

Точный бланк договора купли-продажи не установлен законодательно, поэтому может быть составлен в произвольной письменной форме, но при этом с выполненными к договору требованиями.

В договоре купли-продажи земельных участков необходимо указать:

  • ФИО сторон сделки;
  • Данные их паспортов;
  • Указание ролей;
  • Указание документа, подтверждающего право собственности на имущество продавца;
  • Данные о земельном участке (номер кадастра, месторасположение, площадь и т. д.);
  • Стоимость сделки;
  • Порядок расчета между сторонами (важно указать реальную стоимость на случай расторжения договора);
  • Дата и место проведения сделки;
  • Обязанности сторон;
  • Подписи сторон.

Информация!

Факт передачи денег также может быть освещен в договоре, либо в дополнительных расписках.

Документы

Бумаги, которые понадобятся при оформлении договора купли-продажи земельного участка:

  • 3 экземпляра бланков договора на продажу земли;
  • Документ, подтверждающий права на продажу;
  • Удостоверения личностей сторон;
  • Документы на земельные участки (паспорт участка, схема);
  • Сертификат на право собственности продавца;
  • Квитанция об оплате госпошлины (предъявлять не обязательно);
  • Выписка из ЕГРП.

Порядок проведения сделки

Все Наследникам — стандартный блок

Для сделки продажи земельного участка нужно проделать следующее:

  • Составить или скачать бланк договора покупки земли (3 экземпляра — для РосРеестра, продавца и покупателя);
  • Заполнить его в соответствии со всеми требованиями и предоставленными данными (заполнять от руки, одной синей ручкой, предоставляя достоверные данные);
  • Произвести расчет средств за участок и его передачу (возможно и после государственной регистрации, если это оговорено в договоре);
  • Составить расписку и акт приема-передачи участка;
  • Подготовить документы для регистрации сделки и предоставить их в соответствующий орган;
  • Оплатить государственную пошлину;
  • Получить выписку из ЕГРП, которая подтверждает право собственности на приобретенный участок.

Регистрация сделки в РосРеестре

После того, как на договоре купли-продажи земельного участка появились подписи сторон, его, как мы писали выше, необходимо зарегистрировать в РосРеестре. Если этого не сделать, то у купившего будет лишь право владения, но не будет права собственности на участок.

Регистрация занимает не много времени и требует минимум документов, список которых можете видеть выше.

Итак, нужно прийти в регистрирующий орган, написать заявление о переходе права собственности, предъявить чек на госпошлину и необходимые документы. Могут потребовать дополнительные бумаги от продавца в случае, если право собственности на участок у него долевое.

Информация!

После у заявителей примут документы и дадут расписку о приеме заявления и бумаг. В течение 10 дней будет рассмотрено заявление и дан ответ по нему. Если сделка признана законной, то переход права собственности подтверждается выпиской из ЕГРП.

Госпошлина

Вкладывать в список документов для РосРеестра квитанцию об уплате госпошлины необязательно, факт оплаты фиксируется в электронной системе органа. Кроме того, оплатить ее можно непосредственно на месте в государственном реестре.

Сумма государственной пошлины составит либо 350 рублей, либо 2000 рублей, в зависимости от вида участка (для чего будет предназначен — для ведения дачного, подсобного хозяйства или жилья).

Сроки регистрации

Срок регистрации в РосРеестре будет зависеть от того, заверен ли договор купли-продажи нотариально. Если будет заверен нотариусом, то срок регистрации займет до трех дней, иначе до 10 рабочих дней.

Конечно, еще срок регистрации зависит от того, все ли документы предоставлены и правильно ли оформлен договор.

Образец договора

Образец договора можете скачать с нашей страницы, либо воспользуйтесь услугами юриста, который поможет составить договор, подходящий именно вам, он учтет все нюансы сделки.

Полезный совет

Рекомендуем заверить договор купли-продажи нотариально, тогда срок государственной регистрации будет сокращен до трех дней. Кроме того, его подпись и печать заверяют, что сделка совершена добровольно.

Юридическая помощь в оформлении

Корректно составить договор купли-продажи земельного участка поможет опытный юрист, обратитесь к нему. Специалист поможет собрать все необходимые документы, правильно составит договор и проверит юридическую чистоту приобретаемой земли.

Об авторе

Владислав Ермихин

С отличием закончил юридический факультет. С 2006 года специализируется на спорных вопросах связанных с наследством и дарением.

В купле-продаже земли, как в любом другом деле, необходимо вооружиться знаниями о юридических аспектах подобных сделок, чтобы быть уверенным в благоприятном исходе задуманного. С этим мы и поможем в данной статье.

Порядок оформления купли-продажи земельного участка происходит в несколько этапов:

  1. Составление и заключение договора. Данный этап включает в себя множество других действий.
  2. Сбор всех документов.
  3. Регистрация в ЕГРС.

Рассмотрим все этапы более подробно.

Составление и заключение договора

Оформить договор купли-продажи земельного участка можно, только если есть в наличие все документы, удостоверяющие право на владение нынешнего собственника.

Заключить договор купли-продажи – это значит пройти следующие этапы:

  1. Выполнить правовую и техническую экспертизу.
  2. Подготовить все необходимые документы.
  3. Приготовить и подписать предварительный договор.
  4. Заплатить государственную пошлину.
  5. Организовать непосредственную передачу денег.
  6. Зарегистрировать договор купли-продажи в соответствующих органах.

Перед тем, как продавать землю, владелец должен привести все документы, касающиеся земельного участка, в порядок. Если есть споры по праву владения землёй – необходимо разобраться с ними.

То есть на первом этапе владелец проверяет свои документы, оценивает, стадию готовности и какое количество времени понадобится, чтобы привести их в порядок, сколько финансовых затрат потребуется на эти действия.

Все собранные документы подвергаются тщательной правовой проверки. Оцениваться будет всё: соответствие площади, нахождение на местности, правильно ли было оформлено право собственности. Кроме этих документов, вам необходимо будет подготовить справки, выписки, свидетельствующие, что вы имеете право пользоваться коммуникациями, участвовали в их прокладке и т. д.

Проводит экспертизу регистратор. Если он находит какие-либо несоответствия, то указывает на них владельцу и объясняет, куда необходимо обратиться для их устранения. Если в документах всё в порядке, то экспертиза даёт разрешение на оформление договора.

Заключение предварительного договора

Предварительный договор составляется сторонами, участвующими в сделке купли-продажи, но не является обязательным условием для ее заключения.

В нем отражаются условия будущей сделки, сроки и порядок расчета, а также ответственность сторон в случае ее расторжения. То есть в предварительном договоре прописывается, что одна сторона передаёт земельный участок другой стороне и получает за это согласованную сумму денег.

Заключенный предварительный договор подтолкнет обе стороны к активной подготовке и проверки необходимой документации, позволит выявить недочеты и устранить их до подписания основного договора купли–продажи.

Составление основного договора купли-продажи

В договоре купли-продажи обязательно необходимо указать такие пункты:

  1. Паспортные данные владельца участка.
  2. Точное местонахождение участка земли. Как показывает практика к договору необходимо приложить кадастровую выписку.
  3. Паспортные данные покупателя.
  4. Точную цену, заранее согласованную, двумя сторона.
  5. Другие права и обязанности сторон, которые не противоречат действующему законодательству.

Договор необходимо заверить у нотариуса, предоставив ему уже приготовленный пакет документов. А затем необходимо зарегистрировать документ в органах земельного контроля.

Кроме описания точного местонахождения участка и подтверждающую этот факт кадастровую выписку, в договоре также необходимо указать следующие моменты:

  • Обременение участка земли. То есть, выступает ли он как залог или сдаётся в аренду. Если обременений нет – это тоже необходимо указать.
  • Чётко определить момент передачи земли от продавца покупателю.

Подготовка необходимого пакета документов

Перед совершением сделки землевладельцу следует подготовить такие документы:

  1. Кадастровый паспорт на участок. Подготовить необходимо три экземпляра. Получить этот документ можно в Росреестре или других уполномоченных органах.
  2. Акт о стоимости участка. Его тоже можно получить в Росреестре.
  3. Согласие мужа (жены). Необходимо оно, если земля была приобретена во время брака.
  4. Свидетельство, подтверждающее собственность на участок. Выдают его местные органы власти.
  5. Справка, которая подтвердит уплату налога на землю. Получить её можно в налоговой инспекции.
  6. Квитанция оплаты регистрационного сбора. Выдаёт её банк.
  7. Справка на строения из БТИ, подтверждающая их принадлежность продаваемому участку.
  8. Документ из БТИ с оценочной стоимостью этих строений.
  9. Если участок продаётся на конкурсе, то владелец должен сформулировать условия конкурса, учитывая при этом законодательство.
  10. Если за участком числится какая-либо задолженность, то нужно предоставить требования залогодержателя. Получают этот документ в регистрационном реестре или у нотариуса.
  11. Когда участок продаётся через других лиц – нужно оформить доверенность.

Регистрация

После всего необходимо зарегистрировать сделку в Едином государственном реестре.

Для регистрации необходимо подать следующие документы:

  • заявление;
  • копия и оригинал договора;
  • квитанция оплаты регистрационного сбора;
  • документ, подтверждающий выполнение обязательств, если такие были прописаны в договоре;
  • кадастровый план;
  • заявление, разрешающее сбор и изготовление документов;
  • паспорт.

После подачи заявления с документами в указанный день вам выдадут свидетельство о правах собственности.

Юридические тонкости сделки

Покупатель может потребовать снизить цену или, вообще отменить договор, если выяснится, что его обманули:

  1. Если на участке было обременение, а покупатель про это не знал.
  2. Если использование соседних земель влияет на продающийся участок.
  3. Скрыли сведения о качестве земли, влияющем на её последующее использование.
  4. Предоставили ложную информацию о разрешении на застройку приобретенного объекта.
  5. Другие моменты, регулируемые законами.

Регистрация состоится, только когда будет оплачен соответствующий сбор.

Без регистрации договор купли-продажи будет считаться недействительным.

Цена на землю постоянно растет, это привлекательный объект для разного рода мошеннических схем. Земельное законодательство полно нюансов, при любом сомнении надежнее получить консультацию юриста. Даже добросовестные продавцы и покупатели не всегда могут правильно оценить отдаленные последствия сделки.

Купля, продажа земельного участка, порядок оформления перехода собственности к новому владельцу – сделка с повышенным риском. Она связана с затратными межевыми и кадастровыми работами, которые ложатся на продавца. Земля – вид недвижимости, переход права на нее требует государственной регистрации. В общем случае покупка проводится в три этапа:

  1. Составляется договор купли-продажи между покупателем и продавцом.
  2. Подготавливается пакет документов для оформления перехода права.
  3. Совместно подается заявление в Россреестр, получается свидетельство.

В отличие от продажи квартиры или дома (тоже недвижимых объектов), операции с земельными участками осложняют следующие нюансы:

  • на землю существуют специфические виды права: бессрочное пользование и пожизненное наследуемое владение – не нужно путать их с правом собственности;
  • все сведения должны быть одинаковыми в трех документах: свидетельстве о праве, кадастровом, межевом планах;
  • при покупке земли с домом – надо проверять документы на каждый объект отдельно, собственники могут быть разные.

Последний случай вызывает больше всего вопросов, поэтому рассмотрим его отдельно.

Ограничения по сделкам с землей

Купля-продажа земельных участков регулируется статьями 450-490 Гражданского Кодекса, статьей 37 Земельного кодекса. При заключении договора, покупатель и продавец не имеют права:

  • изменять целевое назначение земли, условия ее использования: например, отнесение к охранной зоне, обременение, ограничения (дорога или линия электропередач);
  • предметом договора может быть только участок, прошедший кадастровый учет; нужно предусмотреть пункт о том, что продавец предоставил покупателю полную информацию.

Особенности договора купли-продажи

Покупатель имеет право требовать от продавца предоставления всех сведений:

  • о разрешении на застройку – в охраняемых зонах, особенно у воды она может быть запрещена;
  • о соседних участках, если это влияет на возможность использования покупаемой земли или ее стоимость – например, рядом планируют строить птицефабрику;
  • об ограничениях в соответствии с регламентом использования – лучше проверить эти сведения самостоятельно;
  • о качественных характеристиках земли, которые не позволят покупателю использовать ее по назначению – подземные коммуникации, выработки.

Если продавец предоставит заведомо ложные сведения, покупатель может требовать снижения цены или расторжения договора с возмещением убытков. Поэтому всю информацию нужно отразить в письменном соглашении, нотариальное удостоверение не требуется.

Главная часть договора о продаже недвижимости – описание предмета и цены. Земельный участок однозначно определяется по следующим данным: адрес, площадь, кадастровый номер, категория и вид разрешенного использования. Нужно убедиться, что указанная площадь точно укладывается в границы межевого плана. Стоит указать номера и даты всех документов, предоставленных продавцом.

Договор признается недействительным, если он содержит следующие условия со стороны продавца:

  • он имеет право выкупить землю обратно по собственному желанию;
  • не несет ответственности за претензии на землю со стороны третьих лиц;
  • права покупателя ограничиваются каким-либо условием.

Что включает пакет документов

Перечислим документы для купли-продажи земельного участка, которые потребуется представить в органы Россреестра для оформления права на нового владельца.

  1. Три экземпляра подписанного договора – после регистрации сделки один из них останется в государственном учреждении. Два других будут заверены штампом, подписью регистратора и возвращены заявителям.
  2. Личные документы участников сделки – паспорта, удостоверение личности, при необходимости – доверенность представителя.
  3. Свидетельство о праве собственности продавца – если он владеет только долей в праве, то нотариальное согласие других владельцев, супруга продавца.
  4. Кадастровый паспорт на земельный объект – нужно проверить дату его выдачи; если она старая – желательно получить новый.
  5. Акт передачи объекта новому хозяину – не обязателен, если он прилагается к договору купли-продажи.
  6. Правоустанавливающие документы продавца – основание приобретения надела: старый договор купли, дарения, мены, нотариальное свидетельство о наследстве.

Заявление заполняется сторонами сделки на официальном бланке непосредственно в палате Росреестра. Государственная пошлина уплачивается заранее, квитанцию лучше приложить – хотя факт уплаты все равно будет проверяться. Ее размер составляет от 350 до 2000 рублей, зависит от категории земель.

Обратите внимание. Практически весь пакет предоставляет продавец (общий только договор). Деньгами рискует – покупатель. Поэтому еще до обращения на регистрацию ему желательно увидеть документы, проверить их (возможно, с привлечением юриста), и оставить себе копии. Обязательно сверить сведения с межевым планом. Если его нет, в случае расхождений – от сделки лучше отказаться.

Что проверять и где проверять? Регламенты использования земель, градостроительный план – можно найти в соответствующем отделе муниципалитета, администрации района. Информацией о межевых, семейных спорах – охотно поделятся соседи. По плану проконсультирует кадастровый инженер.

Как проводится регистрация права

Оформление купли-продажи земельного участка заканчивается с получением свидетельства, где собственником будет прописан новый владелец. Это будет означать, что в Государственном реестре прав (ЕГРП) сделана соответствующая запись. Решение принимается не дольше 10 дней, если регистрация не будет приостановлена. Об этом стороны получат уведомление. Новый владелец должен получить кадастровый паспорт с изменениями.

Договор и регистрация права – независимые действия. Если до внесения новой записи стороны заключают соглашение о расторжении сделки – они должны представить его регистраторам. Право останется за прежним хозяином. Но если договор расторгается после регистрации права за новым владельцем, признается недействительным – одновременно потребуется решение суда о возврате имущества, аннулировании записи в государственном реестре.

Покупка дома вместе с земельным наделом

Земельный участок и дом – разные объекты недвижимости. Право собственности на каждый из них оформляется отдельно. Порядок оформления общий, но здесь часто возникают правовые недоразумения. Рассмотрим два случая.

  1. Если дом продает собственник, которому земля выделялась в бессрочное пользование или наследуемое владение – его права не переходят к покупателю. После оформления свидетельства на жилье, ему придется:
    • за свой счет проводить кадастровые работы по выделению участка;
    • обращаться в администрацию с заявлением о приобретении права;
    • получить отказ продавца от предоставленных ему прав на землю;
    • выкупать ее по кадастровой стоимости или оформлять аренду;
    • регистрировать свои права на основании заявления (ЕГРП).

    Самый правильный выход – это оформление продавцом земли в собственность и последующая продажа участка вместе с домом. Причем, это выгодно обеим сторонам. Фактический владелец (его наследники) имеют право на бесплатную приватизацию, в которой отказать им нельзя. Стоимость договора возрастает, оформляется все одновременно. Покупатель избавляется от необходимости просить землю у властей, выкупать ее по завышенной цене.

  2. Дом и земля принадлежат собственнику. Здесь возникает двойственная ситуация. Согласно Гражданскому кодексу (ст.552) продавец может передать землю под зданием в собственность, аренду, пользование – по соглашению. Однако приоритет имеет Земельный кодекс (ст.35). В соответствии с ним продавец выбора не имеет: дом может быть продан только вместе с землей под ним (если она не изъята из оборота). Но продать часть земельного участка нельзя по закону.В этом случае есть два варианта. Первый – оформляется договор купли продажи на дом и полностью весь участок, на котором он построен. Второй – земля делится с проведением кадастровых работ. Это возможно не всегда, так как существуют минимальные нормы выделения для разного целевого назначения, а межевание в условиях уже существующей застройки сильно ограничивается.

Выводы. Перед тем, как оформить куплю-продажу земельного участка, нужно во всех случаях тщательно проверить его юридическую чистоту, межевой план, и четко прописать в договоре размеры и границы. При регистрации органы Россреестра контролируют только факт постановки объекта на учет и наличие обременений.

Оформление купли-продажи земельного участка представляет собой сделку, заключаемую между продавцом и покупателем. Любые сделки, совершаемые с недвижимостью, влекут определённые риски для участников.

Неправильное оформление документов или намеренные мошеннические действия неизменно приводят к судебным разбирательства, где каждая из сторон пытается отстоять свои права. Чтобы избежать неприятных ситуаций, нужно знать порядок оформления земельных участков при покупке. Рассмотрим все нюансы таких сделок, с актуальными нормативными актами на 2018 год.

С чего начать?

_моб

Оформление купли-продажи — это лишь одна из составляющих, при приобретении земельного участка. Для начала нужно найти подходящую территорию. Обратите внимание, что выбор земли напрямую зависит от ваших целей. Если планируется обустройство фермерского хозяйства, подходят земли сельхозназначения.

Такие территории подлежать застройке только при соблюдении определённых условий, или при переводе участка в другую земельную категорию.

Когда участок приобретается под строительство загородного дома, используются территории категории ИЖС. Можно найти участок с уже имеющимся домом. В любом случае, надел должен использоваться в соответствии с целевым назначением. Найдя подходящий участок, можно приступать к оформлению земли. Как происходит эта процедура в 2018 году?

Законодательная база

_моб

Оформить куплю-продажу можно на основании договора, который заключают между собой заинтересованные лица. Стоит отметить, что данный документ не нуждается в государственной регистрации.

Иногда практикуется составление предварительного договора, где прописаны существенные условия сделки. Этот документ служит своеобразным гарантом намерений сторон. В обоих случаях, договоры составляются при наличии у продавца правоустанавливающих документов.

Учтите, что все документы предъявляются покупателю в оригинальном виде. Если у продавца на руках имеются только ксерокопии, от подписания договора лучше отказаться.

Чтобы оформить покупку земельного участка, потребуются следующие бумаги:

  • кадастровая документация на земельный участок. Обратите внимание, что обязательно прилагается план межевания территории. Этот документ подтверждает, что надел имеет установленные границы, что исключает претензии со стороны соседей;
  • бумаги, которые дают продавцу право распоряжаться участком. Сюда относятся купчие, дарственные и права вступления в права наследника. В последнем случае, человек уже должен вступить в свои права и не должно быть имущественных притязаний со стороны других наследников;
  • земля не должна находиться под арестом или обременением. Этот факт подтверждает выписка из ЕГРП;
  • если надел находится в долевой собственности, нужно письменное согласие на продажу от других совладельцев.

На основании этих документов стороны составляют договор купли-продажи. Обратите внимание, что сокрытие продавцом важной информации, например, имеющихся обременений или предоставление недостоверной информации служит основание для разрыва сделки.

Составляем договор

_моб

Проверив документы, представляемые продавцом, стороны составляют купчую на земельный участок. Форма заполнения договора купли-продажи может видоизменяться, в зависимости от существенных условий сделки. В частности, продажа дома с земельным участком, пустого надела и территории, которая входит в состав садового товарищества, подразумевают разный порядок оформления. Давайте рассмотрим ситуации на конкретных примерах.

Чтобы правильно оформить продажу земельного участка в садовом товариществе, продавец должен представить документ о приватизации земли. Зачастую на руках у владельца имеется только членская книжка, которая не даёт права совершать сделки с участком. Учтите, что переоформить такой надел в собственность в 2018 году, можно в рамках «дачной амнистии». Этот законопроект гарантирует переоформление земли по упрощённой схеме.

Для дома с земельным участком порядок оформления договора выглядит следующим образом:

  • в документе указывается точное местоположение земельного участка и адрес строения;
  • сумма сделки указывается общая, но с указанием конкретных цифр. В частности, необходимо указать стоимость земельного участка и строения;
  • прилагается техническое описание дома с земельным участком. Указывается общая площадь территории, категория земли. Для строения потребуется разрешение на застройку, экспликация, технические документы БТИ.

Чтобы правильно оформить сделку, рекомендуем составить протокол приёма/передачи имущества.

Куда обращаться

_моб

По закону допускается оформление сделки между заинтересованными лицами. Регистрации подлежит лишь факт перехода права собственности другому лицу. Эта процедура находится в ведении Росреестра.

Однако при покупке земельного участка, продавец и покупатель часто обращаются в нотариальную контору, полагая, что это придаёт процедуре правовую безопасность. Это не так. Нотариус лишь подтверждает, что стороны пришли к соглашению добровольно. В правовую составляющую договора, нотариус обычно не вникает.

В этом случае лучше воспользоваться услугами юридических организаций или риелторов. Они курируют сделку на всех этапах и помогают с регистрацией. Учитывая, эти особенности, на вопрос «Где оформить сделку?» можно с уверенностью ответить – в любом удобном для сторон месте.

Где оформить передачу права собственности? В территориальном отделении Росреестра. Для этого потребуется:

  • договор о покупке земельного участка, сделанный в трёх экземплярах;
  • гражданские паспорта участников сделки;
  • правовая и техническая документация на земельный участок и строение (если есть);
  • оплаченная госпошлина.

Финансовая составляющая сделки

Сколько стоит оформление земли? Цена зависит от особенностей купли-продажи. Если стороны не обращались за юридической поддержкой, то нужно оплатить только процедуру госрегистрации. Размер пошлины при переходе прав собственности варьируется в пределах 350-2 000 рублей, в зависимости от существенных условий договора.

Обращение к риелторам или нотариусу обойдётся примерно в 1.5-2% от стоимости договора. Рассказывая, сколько стоит правильно оформить сделку, нельзя не отметить налогообложение. Обычно это 13% от стоимости земельного участка. Налог со сделки оплачивает продавец.

_моб

tinyton.ru
Кто может оформить сделку договора купли продажи земельного участка
Кто может оформить сделку договора купли продажи земельного участка

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: