Купля продажа дома с обременением

Наталья Трунова

21 Августа 2017

Здравствуйте. Подселить к вам других жильцов и выселить никто не вправе. Вы являетесь по документам владельцем недвижимости. Пусть даже с обременением. После полной выплаты обременение обязаны снять. Если вы указываете пенсионный фонд, то я так понимаю, остаток денежных средств должен был быть погашен за счет средств материнского капитала. Либо договаривайтесь остаток средств вносить в рассрочку с продавцом недвижимости, либо по этим основаниям расторгайте в судебном порядке договор купли-продажи, с возвратом уплаченных денежных средств ЕДИНОРАЗОВЫМ платежом. На продавец не согласится, в виду того, что денежные средства уже потрачены. А то, что суд однозначно присудит их вам вернуть и продавец будет платить их вам по 2-3 тыс в месяц — это ни о чем. Вам же нужно приобретать жилье. Значит сразу в судебном заседании решайте вопрос о выплатах, выселении, подселении. Пусть это будет с обоих сторон мировое соглашение и чтобы все пункты в нем были указаны.

Ответ юриста был полезен?
0
0

Достаточно сложным является вопрос, как продать свою квартиру с обременением. Процесс реализации жилища сам по себе непростой, ведь нужно найти покупателя, подготовить все документы, проследить за тем, что сделка прошла законно, посетить немалое количество государственных органов. А если на собственность наложено обременение, то тогда процедура ещё усложняется. Значит ли это, что от идеи продать квартиру стоит отказаться? Нет, как правило, возможно всё-таки реализовать жильё в такой ситуации. Но стоит разобраться во всех тонкостях этого процесса.

Что такое обременение?

Обременение – это ограничение прав владельца, которое касаются использования и распоряжения собственностью. И оно не будет снято, даже если владелец сменится. Наличие обременения всегда отмечается в свидетельство о регистрации прав на недвижимость. И, если есть ограничение, то это значительно усложняет процесс купли-продажи. А в некоторых случаях он попросту невозможен.

Если же всё-таки допускается реализация жилища, то, как правило, приходится снижать цену. Ведь наличие обременений отпугивает покупателей. Да и, в общем-то, найти человека, который бы согласился взять квартиру с ограничением прав, очень непросто. Но, если всё-таки удалось, необходимо будет знать, как действовать.

Покупателей следует предупредить, что перед тем, как перечислить деньги и подписать договор, необходимо обязательно запросить свидетельство о регистрации имущества. И в нём в первую очередь нужно будет посмотреть, есть ли какое-либо ограничение. Ведь некоторые недобросовестные продавцы могут заведомо не говорить о данном нюансе. И в итоге человек приобретёт дом, на который наложено ограничение.

При заключении подобной сделки рискует как продавец, так и покупатель. Ведь хозяину придётся решать все вопросы, связанные со снятием обременений. Да и будущий владелец немало повозиться, если квартира, к примеру, находится в ипотеке. Рекомендуется обратиться за помощью к юристу, чтобы он помог решить, как лучше поступить в конкретном случае. Иначе есть риск, что продавцу придётся потом решать вопрос через суд.

В чём ещё минус подобной сделки? Все ограничения, которые существуют, не позволят покупателю сразу стать полноправным собственником. Да и вернуть свои деньги до законного решения проблемы будет невозможно. А суд способен рассматривать вопрос от нескольких месяцев до пары лет. Поэтому гораздо проще купить сразу нормальное жильё.

Ипотека (залог)

Сейчас многие люди берут недвижимость в ипотеку, так как мало кому удаётся сразу приобрести собственность. В итоге кредит приходится выплачивать в течение десятков лет. За длительный период может многое измениться. Например, человеку придётся уехать в другой город или даже в другую страну. А за квартиру по-прежнему придётся выплачивать. Если она уже будет не нужна, то тогда может появиться желание продать её другому человеку. Тогда уже он станет выплачивать ипотеку, а прежний владелец избавится от обязательств перед банком. К слову, примерно такая же ситуация может возникнуть, если жилище было дано в залог для получения крупной денежной суммы. Но тут всё достаточно просто. Необходимо получить согласие от залогодержателя, а банки часто его дают, ведь им не имеет значения, кто будет возвращать деньги.

Участниками сделки становятся, как правило, три стороны: продавец, покупатель и залогодержатель. В принципе схемы дальнейшего развития событий встречаются разные. И они во многом зависят от желания участников. Сейчас разберёмся, как продать квартиру с обременением ипотекой.

Допустимы следующие варианты:

  1. Покупатель возьмёт на себя ипотеку, а продавцу выплатит деньги в качестве компенсации тех, что тот уже успел внести. В итоге квартира будет принадлежать новому владельцу, и именно ему потребуется выплачивать ипотечный кредит. Прежний собственник больше не будет как-либо причастен к ипотеке.
  2. Покупатель может заплатить часть денег продавцу, и часть банку. То есть, он, по сути, погасит ипотеку. В итоге он сможет получить недвижимость и ему не придётся связываться с кредитом.
  3. Покупающее лицо часть денег выплатит продавцу сразу, а часть после того, как прежний владелец погасит ипотеку. Тогда даже разрешение от банка не потребуется.

Перечисленные схемы возможны и в тех случаях, когда держателем залога выступает не банковское учреждение, а физическое лицо. Ведь даже в том случае, если кредит берётся у другого человека, то обременение всё равно фиксируется государством. Поэтому продать квартиру удастся только в том случае, если это разрешит залогодержатель.

Арест

Продажа квартиры с обременением, таким как арест – непростая задача. Ведь это ограничение полностью или частично запрещает распоряжаться имуществом, а временами даже не позволяет пользоваться им. Налагают его суды, правоохранительные органы, исполнители указа. Цели бывают различные, и в этом случае они не так важны.

Продаваться подобная собственность будет крайне непросто. И в первую очередь нужно будет получить разрешение от органа, которым был наложен запрет. К сожалению, суды и правоохранительные органы руководствуются в своих действиях исключительно законом. Поэтому они не могут проявить гибкость, подобная возможность есть разве что у банков. Да и, в общем-то, у них нет цели получить прибыль, а на первом месте стоит соблюдение закона.

Самый верный способ продать такое имущество, это снять арест. А для этого потребуется выполнить все необходимые обязательства. Тогда появится шанс осуществить задуманное.

Рента

Одинокие люди могут воспользоваться сторонней помощью, оформив договор ренты. Суть заключается в том, что их будут содержать, но при этом придётся расплатиться квартирой. Если обратиться к закону, то человек, к которому должно перейти право на дом по данному договору, может распоряжаться и пользоваться жильём только в том случае, если получить разрешение от получателя ренты.

Отметим, что при покупке квартиры с данным видом обременения нужно понимать, что, если обязательства по выплате ренты не выполнены продавцом до конца, то тогда они перейдут к покупателю. Да и такой договор может быть расторгнут.

Аренда

С некоторыми людьми случалась такая ситуация, что, приобретя квартиру, они обнаруживали, что в ней законно проживают арендаторы. Если договор заключён официально, то тут и возникнет проблема. Как правило, он регистрируется в государственном органе, а сами арендаторы получают право жить в квартире до конца указанного срока. Это может быть год, а то и больше.

Если сменится собственник, то это не значит, что сделка сама по себе расторгается. Люди по-прежнему смогут проживать в доме на полных правах. Поэтому, следует убедиться, что квартира не сдаётся в аренду, чтобы потом не решать вопрос через суд.

К слову, если ограничением является несовершеннолетний или недееспособный человек, то это легко решается. Нужно лишь получить согласие от опекунов на сделку. То же самое касается случая, если владельцев несколько. Все они должны письменно подтвердить своё согласие, и тогда продаваемый объект будет без ограничений.

Из статьи можно сделать вывод по поводу того, можно ли продать квартиру с обременением. Да, такой вариант имеется. Однако нужно учесть все нюансы.

Обременение — это серьёзное юридическое обстоятельство. Владельцы недвижимости с обременением имеют немало ограничений в распоряжении собственной недвижимостью.

Покупать такую квартиру или нет решает покупатель, оценив все риски и возможную выгоду такой покупки. Покупатель может самостоятельно получить информацию по наличию или отсутствию обременения, заказав выписку из Единого Государственного Реестра. Поэтому скрывать этот факт не стоит.

Виды обременения

Ограничение пользованием недвижимостью может быть нескольких видов. В каждом из которых покупатель может найти свою выгоду.

Виды ограничений на пользование квартирой:

  1. Квартира в залоге.
  2. Недвижимость может находиться под залогов в банке, в случае невыплаты продавцом задолженности по ипотеке. Продать квартиру можно только по согласию банка.

    Для покупателей покупка будет выгодной, так как цены на недвижимость под залогом ниже обычных рыночных цен.

  3. Недвижимость в аренде.
  4. Квартира сдаваемая в аренду может быть продана без согласия на это жильцов. Все права пользования переходят новому владельцу, при этом арендаторы могут пользоваться жильём до конца срока, указанного в договоре аренды.

    Важно знать: в случае отсутствия добровольного согласия, второй собственник может вернуть квартиру или запросить компенсацию стоимости своей части недвижимости в судебном порядке.

    Цены на арендованные квартиры снижены, покупатели могут значительно сэкономить на покупке недвижимости.

  5. Совладельцы несогласные с продажей квартиры.

При продаже квартиры, собственниками которой являются несколько человек, необходимо письменное соглашение.

Особенности процесса продажи

Перед продажей квартиры необходимо заручиться письменным согласием залогодержателя, совладельца недвижимости. Процедура реализации жилья с обременением различается по виду наложенных ограничений.

Если в квартире прописан человек, то перед продажей необходимо, чтобы все были выписаны из неё. В случае с прописанными в квартире несовершеннолетними и недееспособными жильцами для проведения сделок по продаже необходимо получить разрешение органов опеки.

Схема купли — продажи недвижимости, находящейся под залогом у банка намного сложнее, чем обычная продажа. Есть несколько вариантов проведения сделок по продажи квартиры с обременением:

  1. Продажа происходит по согласию банка-кредитора на смену владельца недвижимостью.
  2. Покупатель временно становиться заёмщиком и выплачивает оставшуюся сумму ипотеки. Для этого открывают два счёта в банке. На первый кладут сумму остатка долга, на другую — остальную часть общей стоимости квартиры.

    После зачисления денег, стороны подписывают договор купли продажи недвижимости и регистрируют его. Как только покупатель вступает в полное право собственности с продавца снимается обременение, выдаётся разрешение на снятие денег со второго счёта.

  3. Заключается предварительный договор между покупателем и продавцом.
  4. Покупатель даёт аванс в размере долга за квартиру. Продавец гасит задолженность в банке, и с недвижимости снимается обременение.

    При этом выдаётся подтверждающие письмо о том что на жилье больше нет обременения. При заключении сделки с покупателем необходимо предоставить это письмо. Оставшаяся сумма идёт в пользу продавца, после завершения регистрации квартиры на покупателя.

    Обратите внимание: вариант с заключением предварительного договора более выгоден для покупателей, так не нужно получать разрешения банка и взаимодействовать с ним. Все необходимые вопросы по обременению решает продавец, без участия второй стороны.

    Использовать можно один из этих вариантов, выбрав после согласования с покупателем.

    Когда снимают обременение

    Все ограничения на использование недвижимостью снимаются как только выполняются все условия по обременению.

    Снятие происходит по заявлениям сторон и закладной о полной выплате задолженности перед банком. С этим пакетом документов необходимо обратиться в органы государственной регистрации.

    Как продать квартиру с обременением, смотрите советы юриста в следующем видео:

    Внимание!

    Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов,
    но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать,
    как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам:
    +7(499) 703-42-21 — Москва
    +7(812) 309-91-17 — Санкт-Петербург
    +7(800) 500-27-29 доб. 482 — Россия (общий)

    или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта ниже!
    Все консультации у юристов бесплатны.

Возможно ли с квартиры снять обременение и тут же оформить договор купли-продажи, одним походом в МФЦ?

Хотелось бы одни походом в МФЦ снять обременение и оформить сделку купли-продажи. Интересует момент в плане есть ли такая возможность и какой пакет документов для этого необходим.По снятию обременения весь комплект документов на руках в том числе и…

23 Мая 2018, 09:38, вопрос №2003080
Наиль, г. Самара

289 стоимость
вопроса

вопрос решен

Каковы риски при продаже квартиры по договору с обременением?

Здравствуйте. Собираюсь продать квартиру. Я собственник. Покупатель хочет рассчитаться со мной не сразу полной суммой, а частями. Я так понял, что нужно составлять договор купли продажи с обременением. В связи с этим у меня вопрос: если покупатель…

13 Июня 2017, 10:10, вопрос №1665332
Олег, г. Мурманск

Как правильно оформить обременение при заключении договора купли-продажи квартиры?

Как правильно сделать следующее —

оформить договор купли-продажи квартиры с условием, что покупатель (или его наследники) не сможет её (или её часть) продать, подарить, сдать в аренду, выселить меня и вселится сам и т.д. , до моей смерти. После…

25 Апреля 2017, 09:20, вопрос №1620019
Дмитрий, г. Калининград

Все услуги юристов в Москве


Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.

Участок с обременением

Летом решила купить земельный участок по выгодной цене. Заключили с продавцом предварительный договор купли-продажи, где указано, что продавец является собственником участка площадью 186037 кВ.м. согласно ЕГРП, и то что продавец до 31.12.16…

24 Декабря 2016, 00:37, вопрос №1483865
Регина, г. Сургут

Как расторгнуть договор купли-продажи земельного участка покупателю?

Была заключена сделка купли-продажи земельного участка между физ.лицом (продавец) и юр. лицом (покупателем), данная сделка прошла государственную регистрацию с условиями о предоплате и после регистрации полным расчетом. на данный момент, предоплата…

23 Декабря 2016, 12:22, вопрос №1483182
Дарина, г. Уфа

Смогу ли я расторгнуть договор купли продажи земельного участка?

если заключили договор купли продажи земельного участка на одну сумму, а через пять дней сумма земельного участка увеличилась на хорошую сумму, смогу ли я расторгнуть договор

17 Ноября 2016, 20:15, вопрос №1444704
наталья, г. Курск

Как снять обременение с квартиры?

В ходе судебного процесса о взыскании задолженности в качестве обеспечительной меры мной был наложен арест на квартиру моего должника. Незадолго до регистрации ареста в ЕГРП мой должник успел наложить обременение в виде ипотеки по договору займа с…

13 Ноября 2016, 14:50, вопрос №1439642
Ольга, г. Москва

600 стоимость
вопроса

вопрос решен

Договор купли-продажи расторгнут, как избавиться от ипотеки

Здравствуйте!
Ситуация такая… ипотека в Сбербанке на 180 мес. (Приобретение готового жилья.)
Договор купли-продажи с застройщиком расторгла. После расторжения, Застройщик перевел деньги на ссудный счет в Сбербанке.
Как поступать дальше?…

13 Ноября 2016, 06:31, вопрос №1439367
Елена, г. Москва

389 стоимость
вопроса

вопрос решен

Авто с обременением на регистрацию

Здравствуйте! Купил Авто с запретом на регистрацию. Есть договор купли-продажи(не уверен что продавал собственник), свидетельство о регистрации на прежнего владельца и ПТС с заполненными моими данными на право собственности. Страховку я на себя…

02 Ноября 2016, 21:55, вопрос №1429109
Сергей, г. Москва

600 стоимость
вопроса

вопрос решен

Как составить договор дарения, если на земельный участок наложено обременение?

Здравствуйте! В свидетельстве на право собственности на землю (розовое) от 1995 года ( садовый участок) прописано, что «земельный участок обременен землей общего пользования ( без выделения в натуре), находящихся в общей совместной собственности…

27 Октября 2016, 03:17, вопрос №1421532
Света, г. Калининград

Каковы мои риски при покупке квартиры с обременением?

Квартира, которую я покупаю, находится в обременении( ипотека), агенство предлагает следующую схему — погашение ипотечного кредита за счёт собственных средст до подписания договора купли-продажи, снятие обременения, с последующим подписание…

26 Октября 2016, 11:25, вопрос №1420565
Екатерина, г. Тюмень

Как заставить ЗПИФ выдать письмо о снятии обременения

В 2013 году был приобретен дом (инвестдоговор). Собственность по нему была оформлена в 2016г . Так-же в 2013 году был подписан договор купли-продажи земельного участка и акт передачи участка.
Продавец – ЗАО УК основа Д.У. ЗПИФ недвижимости…

04 Октября 2016, 18:50, вопрос №1397097
Зухра, г. Москва

700 стоимость
вопроса

вопрос решен

Как проверить земельный участок на наличие обременений, до его покупки?

Здравствуйте. Пишу из Крыма. Хочу купить участок в Севастополе под строительство жилого дома. Выбрала участок. Но в том месте арестовано более 300 участков по уголовному делу (Херсонес, древний город). Собственник показал мне кадастровый паспорт. Я…

01 Октября 2016, 03:57, вопрос №1393845
Татьяна, г. Нарьян-Мар1

Как расторгнуть договор купли-продажи земельного участка?

Здравствуйте. Купили земельный участок за 160 т.р. После покупки выяснилось что для вступление в СНТ нужно заплатить ещё 18 т.р. — как с «индивидуалами» договор СНТ не заключает, председатель говорит, что у них нет расценок на ежегодные платежи для…

15 Сентября 2016, 11:40, вопрос №1378215
Нина, г. Тюмень

Разрешение органов опеки на продажу дома с земельным участком

Добрый вечер. Покупаем дом с земельным участком по ипотеке плюс материнский капитал. Этот дом с участком принадлежит гр. Сахаутдиновой и ее несовершеннолетним детям, поэтому для продажи необходимо разрешение органов опеки.
Она получила вот такое…

08 Сентября 2016, 17:18, вопрос №1371514
Илья, г. Тюмень

289 стоимость
вопроса

вопрос решен

tinyton.ru
Купля продажа дома с обременением
Купля продажа дома с обременением

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: