Можно ли строить дом без разрешения на строительство

Как узаконить самовольную постройку, возведенную без разрешения на строительство? 

 

Чтобы здание признали самостроем и по решению суда сравняли с землей, его владельцу достаточно допустить всего один промах — начать стройку без согласования с властями. Из-за отсутствия необходимых разрешений под бульдозер может попасть не только ларек или гостиница, но и обычный частный дом.

Не говоря уже о том, что такая недвижимость не считается собственностью, а значит, ее нельзя ни продать, ни подарить, ни оставить в наследство. Впрочем, судебная практика показывает: в определенных обстоятельствах у нарушителей есть шанс выйти из тени. Как «амнистировать» нелегальную постройку, рассказывает адвокат Олег Сухов (Юридический центр адвоката Олега Сухова):

Для тех, кто уже возвел строение без ведома чиновников и теперь решил его оформить, единственный выход — признать право собственности на объект в судебном порядке. Сделать это будет непросто, но возможно: 222 статья Гражданского кодекса РФ позволяет узаконить сооружение, даже не имея на руках разрешения на строительство. Да и отечественная Фемида в подобных делах проявляет лояльность к гражданам и организациям. Так, по статистике Верховного суда,  если в суд с требованиями о сносе самостроя обращаются чиновники и прокуроры, их требования удовлетворяются в 60% случаев. Если же в суд обращаются сами владельцы самостроев, то решения в их пользу принимаются почти в 90% случаев. 

Но прежде чем нанимать адвокатов и бежать в суд с подачей иска, необходимо убедиться в двух вещах: а) у вас достаточно аргументов, чтобы выиграть процесс; б) вы действительно нарушили закон. 

Начну со второго пункта. По общему правилу, перед тем как возвести любой мало-мальски серьезный капитальный объект на своем участке, вы обязаны получить официальное одобрение от муниципалитета. Но есть исключения, — обращает внимание адвокат Олег Сухов. Главным образом это постройки на дачных и садовых наделах, гаражи, расположенные на земле, которая не предназначена для ведения бизнеса, а также различные вспомогательные сооружения — бани, сараи, теплицы, небольшие склады и бытовки. Если ваша «несогласованная» недвижимость относится к одной из этих категорий, Росреестр зарегистрирует ее в упрощенном режиме без какой-либо разрешительной документации. Владельцу достаточно предъявить правоустанавливающую бумагу на участок и собственноручно заполненную декларацию о создании объекта или технический план (с 1 января 2017-го требуется для дач, садовых домов и прочих загородных строений). Во всех остальных случаях без суда не обойтись, и исход тяжбы будет напрямую зависеть сразу от нескольких факторов. 

Первый из них — на каком праве вам принадлежит территория под зданием. По закону для легализации самостроя земля должна быть либо в собственности, либо в постоянном пользовании, либо в пожизненном наследуемом владении. Если речь идет об аренде, то определяющее значение имеют условия договора, а именно, выражал ли хозяин участка свое согласие на конкретную стройку или нет. Допустим, вы получали надел для установки нестационарного ларька, а сами возвели на нем торговый центр с фундаментом и кирпичной кладкой. Тут и говорить не о чем — с вероятностью 99% суд откажет в иске. И наоборот, поставив загородный коттедж на выделенной именно для этого земле, пусть и самовольно, арендатор обеспечивает себе неплохие шансы на победу в споре.  

Кроме того, следует заранее удостовериться, что категория и вид разрешенного использования участка, как минимум, позволяют вести капитальное строительство, а лучше — полностью соответствуют типу незаконной постройки. Сведения, необходимые для такой проверки, можно найти в кадастровом паспорте надела, приказе Минэкономразвития № 540 и в Земельном кодексе (последние настоятельно рекомендую хотя бы полистать). Так, для частного жилого дома идеальным вариантом являются земли ИЖС и ЛПХ в границах населенного пункта. А вот расположенную там же многоэтажку узаконить вряд ли получится — помешает нецелевое освоение территории. На огородах и полевых участках строиться нельзя в принципе, разве что удастся постфактум перевести сотки в нужную категорию или изменить их назначение. Но здесь опять же понадобится согласование местных властей. 

Еще один ключевой момент — характеристики самого здания. В рамках разбирательства истцу придется доказать, что самострой удовлетворяет всем строительным нормам, требованиям по планировке территории, местным правилам землепользования и застройки, а также не нарушает ничьих прав, не угрожает жизни и здоровью граждан. Как правило, на большую часть этих вопросов отвечает обязательная судебная строительно-техническая экспертиза. Только ее заключение вполне может быть не в вашу пользу, — предупреждает адвокат Олег Сухов. Так что если есть сомнения в качестве постройки, лучше подстраховаться и до подачи иска заказать независимое исследование. Оно выявит все недочеты, и у вас будет время их исправить, а при отсутствии каких-либо нареканий суд учтет его результаты без назначения дополнительной проверки. 

Важную, если не сказать решающую роль при рассмотрении исков о самостроях играет тот факт, пытался ли владелец получить разрешение до и во время строительства. И насколько обоснованно чиновники ему отказали. Два года назад Верховный суд настоятельно рекомендовал судьям учитывать этот нюанс при принятии решений (определения Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 23.06.2015 № 24-КГ15-6 и от 13.01.2015 № 18-КГ14-168). Те охотно следуют совету и крайне редко становятся на сторону истцов, которые даже не связывались с местной администрацией или получили от нее правомерный отказ. Чтобы не попасть в подобную ситуацию, загодя соберите все документы, подтверждающие ваше обращение к властям. Если их нет — напишите заявление на получение разрешения прямо сейчас. Обычно госорганы отвечают на такие просьбы формальной отпиской. Для тяжбы этого хватит. 

Когда доказательная база собрана, истцу останется лишь правильно составить заявление, подать весь комплект документов в суд и дождаться, когда тот примет решение. При положительном результате судебный акт станет основанием для регистрации права собственности на бывший самострой.  

Обобщая сказанное выше, можно сделать простой вывод: чтобы самовольная постройка попала в базу Росреестра, отсутствие разрешения на строительство должно быть ее единственным недостатком. А владелец обязан приложить все возможные усилия, дабы этот недостаток законным способом устранить. 

Изменения в законодательстве о недвижимости ждут нас всех

Гражданское право — варианты приобретения наследства

Неоплаченные семейные кредиты и бывшие супруги…

Некоторые аспекты правильной оценки стоимости объекта недвижимости

Мошенники, жилье и наследство — реальный взгляд

КНАУФ представил на «Дне инноваций» технологии модульного и каркасного строительства!  

 

Компания КНАУФ выступила генеральным партнером IV Международного отраслевого форума «День инноваций в архитектуре и строительстве», состоявшегося 21 ноября, и провела на нем круглый стол «Индивидуальное домостроение в индустриальном масштабе. Технологии нового времени».

Подробнее…

Скайдом в Архангельском! 

За последние 15 лет отрасль малоэтажного домостроения практически не подвергалась изменениям. Дома все, как один, похожи друг на друга. Но перемены подкрались незаметно. Будущая архитектура создается здесь и сейчас. 

Подробнее…

8 заблуждений о каркасных домах!

В самое горячее для дачного строительства время от количества предложений домостроительных компаний голова идет кругом. А это значит, что покупатели могут легко найти подходящий для себя проект дома.

Подробнее…

Рекордная эффективность: продано более 1000 котлов Ariston ONE!  

 
Компания Ariston, мировой лидер по производству отопительного и водонагревательного оборудования, объявила о продаже 1000 конденсационных котлов линейки One в России. Серия высокоэффективного оборудования, которое было выпущено осенью прошлого года, отлично показала себя на российском рынке.

Подробнее…

Один радиатор на все случаи жизни!

 
Осенью 2018 года компания Viessmann, лидер инноваций в области отопления, завершила сертификацию в России стальных панельных радиаторов Vitoset для частных домов и зданий с автономными системами теплоснабжения.

Подробнее…

ТОП-5 полезных функций современных котлов!

При выборе газового отопительного котла для вашего дома стоит обращать внимание не только на его тепловую мощность или тип монтажа (настенный или напольный), но и на то, какие дополнительные функции есть у агрегата.

Подробнее…

IPG.Estate сдала в аренду бизнес-центр на Фермском шоссе!

Ритейлер «Красное и Белое» арендовал бизнес-центр класса В+ на Фермском шоссе, 22, литер А, общей площадью 4 700 кв.м. Это будет центральный офис компании в Север-Западном регионе. Компания IPG.Estate выступила брокером сделки.

Подробнее…

Главгосстройнадзор проверил ход строительства дома в ЖК «Пятницкие кварталы»!

 

Инспекторский состав Главного управления государственного строительного надзора Московской области завершил плановую проверку строительства жилого дома №20 (кор. 1,2,3,4) в составе ЖК «Пятницкие кварталы» в Красногорске.

Подробнее…

Урожайная осень: с сентября по ноябрь на столичный рынок вышло 30 новых проектов!

По оценкам «БЕСТ-Новострой», осенняя активность девелоперов принесла хорошие плоды – за три месяца на столичный рынок вышло 30 новых проектов во всех классах и форматах.

Подробнее…

Разрешение на строительство — это специальный документ, который подтверждает, что проектная документация на дом соответствует установленным требованиям.

Разрешение на строительство выдается в том случае, если вид разрешенного использования земельного участка допускает строительство дома.

Получив разрешение на строительство, застройщик получает право осуществлять строительство и реконструкцию объекта капитального строительства.

Нормативные правовые акты предусматривают для получения разрешения на строительство определенную процедуру и правила.

Чтобы избежать административной волокиты, многие предпочитают строить свои дома без всяких разрешений. И только когда приходит время регистрировать право собственности на дом, спохватываются и понимают, что им не хватает разрешительных документов.

Из-за отсутствия разрешения на строительство может возникнуть ряд проблем.

  1. За строительство или реконструкцию объекта капитального строительства, осуществляемые без полученного в обязательном порядке разрешения, ст. 9.5 КоАП РФ предусматривает ответственность в виде:

— административного штрафа в размере от двух тысяч до одного миллиона рублей;

— или административного приостановления деятельности на срок до девяноста суток.

  1. Помимо административного наказания, дом, возведенный без получения на это необходимого разрешения, в соответствии со ст. 222 ГК РФ может быть признан самовольной постройкой. В случае признания дома самовольной постройкой, ее придется снести.

Дом, построенный без разрешения на строительство можно оформить в собственность. Право собственности на такую постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях — в ином установленном законом порядке.

Право собственности признается за лицом, в чьей собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

— если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

— если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

— если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В указанных случаях лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом (ч. 3 ст. 222 ГК РФ).

Адвокат Светлана Евгеньевна Жмурко

Запись на консультацию к адвокату по телефону: 8(985)998-58-08

Земля и строительство
Последние публикации в прессе (Все публикации)

Данный материал посвящён вопросу строительства, он в первую очередь будет интересен собственникам земельных участков, а также тем, кто собирается ими стать.

Разрешение на строительство

Для начала поговорим о том, какие документы потребуются собственнику земли для того, чтобы начать стройку.

Процесс получения разрешения на строительство довольно трудный, к тому же может занять некоторое количество времени, но полученные документы позволят, во-первых, начать строительство, во-вторых, избежать штрафов и прочих неприятных последствий.

План действий:

    • подача заявления на строительство на имя руководителя государственного департамента (к заявлению прикладываются документы, подтверждающие право собственности на участок, проект будущей постройки, градостроительный план и план — схему). Так же подача заявления возможна через МФЦ и онлайн через портал госуслуг;
    • оплатить пошлину;
    • ожидание решения (до 10 дней).

Отличие градостроительного плана от планировки участка заключается в том, что последняя содержит сведения топографической съемки, схему расположения подземных коммуникаций.

Полезно знать: разрешение на ИЖС имеет установленный срок действия 10 лет.

Разрешение на строительство выдается различными органами власти в зависимости от типа постройки и ее назначения. Так, разрешение для строительства частного дома нужно получать в Госархстройнадзоре.

Сам документ перед утверждением проходит большое количество различных этапов и если при этом в итоге по заявлению будет получен отказ, то он будет четко аргументирован.

Строительство без разрешения

Теперь поговорим о самовольном строительстве без предварительного разрешения (перечень объектов, не требующих разрешения на строительство, Вы можете просмотреть тут).

Стоит сразу оговориться, что это данная деятельность рассматривается органами власти как незаконная, а значит, влечет за собой ответственность.

Это важно: построить дом или другое сооружение на собственном участке без разрешения не сложно, но узаконить постройку, а также доказать собственные права на нее гораздо сложнее.

Многие полагают, что незаконную постройку в последующем можно будет зарегистрировать при помощи сторонних фирм, однако, на деле следует опасаться следующих последствий:

      • постройку невозможно будет зарегистрировать в БТИ, доказать право собственности на нее будет невозможно без обращения в суд, а это дополнительные затраты денежных средств и нервов;
      • за самовольное возведение постройки застройщику грозит штраф от различных инстанций;
      • если незаконная постройка несет угрозу для жизни людей или же нарушает права иных лиц, то ее могут обязать снести в судебном порядке, причем расходы за снос будут возложены на застройщика-нарушителя.

Гораздо проще перед началом строительства изучить все стороны Градостроительного законодательства и только после этого заниматься стройкой.

Обратите внимание: для застройки земельных участков различного назначения требуется разный перечень документов и разрешений. Например, для строительства дома в садоводческом некоммерческом товарище не требуется получать разрешение.

Согласно ст. 9.5 КоАП за незаконное строительство установлены штрафы в размере:

      • для граждан – от 2-х тыс. до 5 тыс. руб.;
      • должностных лиц – от 20 тыс. до 50 тыс. руб.;
      • на ИП — от 20 тыс. до 50 тыс. руб. или приостановление их деятельности на срок до 90 суток;
      • на юрлиц – от 500 тыс. до 1000 тыс. руб. или приостановление их деятельности на срок до 90 суток.

Что делать с незаконной постройкой?

Исходя из Гражданского кодекса, а именно статьи 222, незаконно возведенная постройка не является собственностью того, кто ее построил, из этого следует, что в таком строении нельзя жить, нельзя сдавать его в аренду или использовать для любых других коммерческих целей.

Ранее для оформления строения использовалась упрощённая форма их легализации. Для тех, кто построил дом или другое сооружение на участке, не являющимся собственностью, необходимо было оформить землю в собственность и предоставить все необходимые документы. Те же законы действовали в отношении собственников земельных участков.

В настоящее время узаконить самовольно возведенное строение возможно только в судебном порядке при условии, что строение не угрожает жизни и здоровью людей, а также не нарушает права иных лиц.

Судебный порядок признания собственности

Для установления собственности на постройку необходимо подать исковое заявление установленного образца (смотрите пример заявления здесь). Подать его имеет право собственник земельного участка.

Процедура признания включает в себя следующие условия:

      • проведение строительной экспертизы для признания строения недвижимостью;
      • строение должно быть признано самовольно возведенным. Для этого можно предоставить заявление на постройку чего-либо на данном участке;
      • постройка не должна ущемлять права прочих лиц, например, соседей;
      • строение должно соответствовать всем необходимым стандартам в строительстве, для этого требуется заключение пожарного надзора, санитарной и строительной инспекций;
      • у лица, подающего заявление, должны быть документы о том, что постройка возведена на его средства. Это может быть смета или договор-подряд со строительной фирмой;
      • строение должно иметь всю необходимую техническую документацию, характеризующую его как индивидуальное.

Но случается, что суд не признает постройку собственностью и требует ее сноса. Часто это случается, если какие-то из перечисленных выше условий не были соблюдены.

Примите к сведению: в случае положительного исхода суда на основании их решения регистрируется право собственности на возведенный объект.

Рекомендации потенциальным покупателям земли

Если вы решили приобрести участок земли с намерением строиться на нем (под ИЖС), обратите внимание на следующие нюансы:

      • к какому типу земель относится земельный участок. Под застройку жилого дома используются земли населенных пунктов.
        Построенный дом должен удовлетворять требованиям:
        • не более 3-х этажей;
        • максимальная площадь 1,5 тыс. м2;
        • для проживания одной семьи.
      • не нарушать градостроительные нормы при возведении жилья;
      • в случае приобретения недостроя с уже имеющимся разрешением новый хозяин извещает в письменной форме местную администрацию о смене прав на землю.

Из сказанного выше очевидно, что гораздо проще изначально узаконить будущее строение и обезопасить себя от неприятных последствий, которыми могут грозить самовольные незаконные действия.

Из этого видео Вы узнаете, как узаконить самострой:

Внимание!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов,
но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать,
как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам:
+7(499) 703-42-21 — Москва
+7(812) 309-91-17 — Санкт-Петербург
+7(800) 500-27-29 доб. 482 — Россия (общий)

или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта ниже!
Все консультации у юристов бесплатны.

Регистрация: 29.10.2005
Углич
Сообщений: 1429

Если земля в твоей собственности, то ты можешь на ней делать что угодно, но не противоречащще с законом,

Строительство без разрешения, как раз «противоречащще с законом».

В догонку:
Статья 9.5. Нарушение установленного порядка строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, ввода его в эксплуатацию
Строительство, реконструкция, капитальный ремонт объектов капитального строительства без разрешения на строительство в случае, если для осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства предусмотрено получение разрешений на строительство, —
влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от двадцати до пятидесяти минимальных размеров оплаты труда; на должностных лиц — от двухсот до пятисот минимальных размеров оплаты труда; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, — от двухсот до пятисот минимальных размеров оплаты труда или административное приостановление их деятельности на срок до девяноста суток; на юридических лиц — от пяти тысяч до десяти тысяч минимальных размеров оплаты труда или административное приостановление их деятельности на срок до девяноста суток
.

КоАП рулит.

tinyton.ru
Можно ли строить дом без разрешения на строительство
Можно ли строить дом без разрешения на строительство

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: