Оценка недостроенного встроенного помещения 2021

Оценка незавершенного строительства в Перми

Незавершенное строительство можно рассматривать как неудачную реализацию инвестиционных проектов, когда конкретные инвесторы, склонные к повышенным рискам, в условиях неблагоприятного инвестиционного климата не смогли достичь поставленных целей. Чтобы вернуть хотя бы часть вложенных средств, многие из них готовы отказаться от начатых проектов и реализовать объекты незавершенного строительства на открытом рынке более предприимчивым собственникам.

Практика показывает, что традиционный подход к оценке объектов незавершенного строительства по стоимости затрат не отражает интересы участников современного рынка. Поэтому рынок объектов незавершенного строительства вот уже долгое время находится в стагнации, а объекты незавершенного строительства не могут найти эффективного собственника.

Сотрудничество с нашей компанией по вопросам оценки объектов незавершенного строительства поможет вам наиболее эффективно распорядиться имеющимся имуществом либо принять решение о целесообразности инвестирования.

Полученный отчет об оценке вы можете предоставить в любой орган и инстанцию, например, в банк в качестве оценки залога, либо в налоговую инспекцию, если речь идет про кадастровую оценку помещения.

Независимая оценка встроенного нежилого помещения в Санкт-Петербурге и Ленинградской области является распространенной услугой в области оценки. Наиболее распространенными целями проведения оценки нежилых помещений коммерческого назначения являются обеспечение кредита, оценка для страхования, оценка для арбитражного суда. Оценка встроенного нежилого помещения предполагает определение его рыночной стоимости. Алгоритм оценки  нежилых помещений торгового, административного или свободного назначения не имеет принципиальных отличий.

Специалисты — оценщики компании «Стандарт Оценка» произведут оценку встроенного нежилого помещения в Санкт-Петербурге и Ленинградской области для обеспечения кредита; для разрешения имущественных споров; при страховании помещения, а также и для иных целей.

Если у Вас возникла необходимость объективно оценить встроенное нежилое помещение в Санкт-Петербурге и Ленинградской области – специалисты компании «Стандарт Оценка» выполнят это качественно. 

Документы, необходимые для проведения оценки встроенного нежилого помещения

Для проведения оценки встроенного нежилого помещения в Санкт-Петербурге и Ленинградской области необходимы следующие документы:

  1. Правоустанавливающие документы на встроенное нежилое помещение (договор купли-продажи встроенного нежилого помещения, дарения, мены, приватизации и пр.);
  2. Правоподтверждающие документы на встроенное нежилое помещение (свидетельства о государственной регистрации права собственности);
  3. Технический паспорт БТИ встроенного нежилого помещения;
  4. Кадастровый паспорт встроенного нежилого помещения (при наличии);

Документы, необходимые для проведения оценки, возможно предоставить любым удобным способом:

  1. Передать документы специалисту компании при проведении осмотра встроенного нежилого помещения;
  2. Предоставить документы по электронной почте компании: Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.;
  3. Привезти документы в офис компании по адресу: г. Санкт-Петербург, Невский проспект, дом 30, офис 4.22 (4 этаж), станция метро «Невский проспект», выход на канал Грибоедова
  4. Передать документы штатному курьеру нашей компании в удобном месте и удобное для Вас время;

При предоставлении оригиналов документов вне нашего офиса Оценщиком или курьером компании производится фото-сканирование документов.

Осмотр встроенного нежилого помещения

Для объективного понимания специфики местоположения, эксплуатационных характеристик, а также для выполнения оценки помещения в соответствии с действующим законодательством в области оценки, оценка встроенного нежилого помещения предполагает проведение его осмотра. Осмотр помещения позволяет Оценщику установить его фактические эксплуатационные и экономические характеристики. При осуществлении совместного выезда на осмотр встроенного нежилого помещения с заказчиком либо его представителем, компания «Стандарт Оценка» предоставляет автотранспорт.

Существенная информация проведения осмотра:

  1. Дата и время осмотра встроенного нежилого помещения определяется Заказчиком, возможен осмотр встроенного нежилого помещения в выходные дни;
  2. Продолжительность осмотра встроенного нежилого помещения, в зависимости от масштаба объекта, может составлять 10-30 минут;
  3. Присутствие Заказчика оценки при проведении осмотра встроенного нежилого помещения не является обязательным;
  4. При проведении осмотра встроенного нежилого помещения производится его фотофиксация;

Произведенные в процессе осмотра фотографические снимки включаются в Отчет об оценке встроенного нежилого помещения и являются его неотъемлемой частью.

Сроки оказания и стоимость услуг по оценке встроенного нежилого помещения

Оценка встроенного нежилого помещения расположенной в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, вне зависимости от площади и категории производится в течение 2-3 рабочих дней, стоимость услуг по оценке  встроенного нежилого помещения — от 5000 руб. В стоимость услуг включены все затраты на проведение оценки, в том числе транспортные.

Оплата услуг возможна наличным и безналичным платежом по факту их оказания.

Стоимость услуг по оценке встроенного нежилого помещения для льготных категорий граждан определяется индивидуально.

Готовность оценки встроенного нежилого помещения

Оценка встроенного нежилого помещения представляется в виде Отчета об оценке, выполненного в соответствии с действующим законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации.

Изготовленный Отчет об оценке встроенного нежилого помещения можно получить в нашем офисе по адресу: г. Санкт-Петербург, Невский проспект, дом 30, офис 4.22 (4 этаж), станция метро «Невский проспект», выход на канал Грибоедова.

Возможно предоставление отчетной документации в электронном виде.

При проведении оценки стоимости встроенного помещения включена ли в его стоимость доля земельного участка (стоимость прав), относимого к данному помещению и в какой пропорции? Корректно ли вычитать долю прав на земельный участок при расчете ОКС – встроенного помещения при оценке рыночной стоимости для оспаривания кадастровой стоимости?

   

Отвечает Михаил Курепов, председатель Экспертного Совета НП СРО «Деловой Союз Оценщиков», Генеральный директор ООО «ПРОФИТ Лайн», член Британского Королевского института сертифицированных оценщиков, MRICS

Встроенное помещение представляет собой помещение, расположенное внутри здания и имеющее стены, перегородки, потолок и пол, обособленное как объект права, например, по договору купли-продажи, договору аренды, договору залога как отдельный кадастровый объект.

В пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее — Постановление Пленума ВАС РФ № 64) разъясняется, что при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в которых принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам, необходимо исходить из следующего. Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое и санитарно-техническое оборудование и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Следовательно, собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с пунктами 2, 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Аналогично собственникам помещений в здании принадлежит и совместное  право на земельный участок под зданием, даже если договор аренды земельного участка составлен только с одним собственником помещений. В этом случае собственники помещений здания могут предложить собственнику земельного участка составить договор аренды с множеством арендаторов, в котором определить доли земельного участка (по площади), относимые к каждому собственнику помещений. Так, согласно п. 1 ст. 35 Земельного Кодекса РФ «1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком» (в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ).

Следовательно, каждому собственнику помещения/помещений принадлежит доля в правах на земельный участок с учетом долей в праве собственности на здание.

Поэтому при оценке стоимости встроенного помещения как объекта капитального строительства (ОКС) из стоимости встроенного помещения, рассчитанного методами сравнительного и доходного подходов, в рамках которых определяется стоимость единого объекта недвижимости с учетом прав на земельный участок, относимый к ОКС, необходимо вычесть стоимость прав на земельный участок в размере доли оцениваемого помещения в праве собственности на здание.

Наиболее типично доля оцениваемого помещения в праве собственности на здание определяется пропорционально общим площадям помещений, находящихся в собственности нескольких собственников и являющихся в совокупности собственниками всего здания.

Первая публикация: 09.03.2016 13:19. Последнее обновление: 09.03.2016 13:24

Оценочный процесс – необходимая мера для определения рыночной стоимости дома. В сделках с недвижимостью цену на объект недвижимости устанавливает продавец.

Собственник ориентируется на рыночные предложения аналогичных строений. На практике рыночная стоимость объявляется гораздо выше реальной цены объекта.

Содержание:

  • Нешкольные отметки: для чего нужна оценка дома
  • Кто может оценить по достоинству?
  • Оценщик оценщику рознь: как выбрать?
  • От А до Я: с чего начать?
  • 3 метода оценки
  • Дела бумажные: пакет документов для анализа дома
  • Каждый оценщик желает знать: оценка состояния дома
  • В учет берется сразу несколько факторов, о которых будет рассказано подробнее ниже. Оценка дома регламентируется Федеральным законом №135-ФЗ от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в РФ», также существуют прописанные общепринятые стандарты.

    Нешкольные отметки: для чего нужна оценка дома

    Ряд мероприятий требует обязательного осуществления определения оценочной стоимости:

    • в случае расчета налоговой суммы, уплачиваемой продавцом, как налог на прибыль от сделки с недвижимостью;
    • расчета размера перечислений для Пенсионного фонда;
    • расчета государственной пошлины, которую обязан выплатить собственник при переходе прав на объект недвижимости;
    • при оформлении договора ипотечного кредитования оценка недвижимости проводится для обеспечения ликвидности приобретаемого дома;
    • для определения размера взноса в уставной капитал, который сформирован с участием недвижимости;
    • для расчета стоимости объекта недвижимости, выступающего залогом;
    • при урегулировании имущественных споров;
    • для внесений сведений в кадастровую палату;
    • в случае планирования сделок по купле-продаже или сдачи в аренду;
    • для определения размера компенсаций, предусмотренных в регионе при порче имущества в результате форс-мажоров (стихийные бедствия природного и иного свойства);
    • оформление наследственных прав.

    Кто может оценить по достоинству?

    Законодательством Российской Федерации право проведения оценки объектов недвижимости имеют самостоятельные организации, отвечающие следующим требованиям:

  1. Компания должна иметь лицензию на соответствующую деятельность.
  2. Фирма-оценщик должен быть внесен в единый список саморегулируемых организаций.
  3. Организация должна иметь страховой полис, гарантирующий гражданскую ответственность на сумму не менее 300 тыс. рублей.

Оценщик оценщику рознь: как выбрать?

Собственник, заказывающий оценку частного дома, свободен в выборе независимой фирмы-оценщика. Ее выбирают, опираясь на репутацию, прейскурант цен, по рекомендациям или собственному опыту.

В случаях, когда независимая оценка дома требуется для оформления кредитных договоров или обеспечения залога для банков, практикуется список оценочных компаний, оценочный отчет которых может быть принят финансовой организацией.

От А до Я: с чего начать?

Если вам необходима оценка жилого дома, следует действовать в следующей последовательности:

  • подбор любого независимого оценщика или фирм, одобренных банком;
  • сравнение характеристик, коммерческих предложений и прейскурантов цен на услуги;
  • выбор компании-оценщика;
  • заключение договора на оказание услуг по оценке недвижимости. В договоре указываются реквизиты обеих сторон, прописываются цели, сроки, обязанности;
  • сбор документов, необходимых для составления оценочного отчета;
  • визит специалистов к месту проведения оценки, где будет осуществлен визуальный осмотр основных характеристик, делаться фотоотчет и сверка соответствия параметров объекта недвижимости и указанных в документах данных;
  • оценщиком проводится анализ конструктивных элементов и отделки, месторасположение, сравнение с аналогичными объектами недвижимости. На основании этого выносится размер оценки дома.

3 метода оценки

Компании, проводящие анализ дома, практикуют три способа работы:

  1. Аналоговый. Сравнение сделок данной экспертной компании, совершаемых с домами подобных характеристик (нахождение в одном районе, равная квадратура, износ зданий, коммуникации). Метод практикуется для объектов недвижимости в городской черте. Анализу подлежит как минимум три оценочных отчета.
  2. Затратный. Анализ затрат на возведение дома. Метод практикуется только для новых объектов недвижимости, так как исключается поправку на инфляцию и динамика цен.
  3. Доходный. Основывается на прогнозах инвестирования в данный и аналоговые объекты. Применим преимущественно к оценке квартир домов и коммерческой недвижимости.

На практике экспертами используются комплексные методы оценки, исходя из особенностей объекта недвижимости.

Дела бумажные: пакет документов для анализа дома

Для оценщиков вам необходимо заблаговременно собрать следующие документы:

  • паспорт собственника;
  • паспорт заказчика оценки;
  • индивидуальный номер налогоплательщика (ИНН);
  • поэтажный план строения;
  • проектно-сметная документация для недостроев;
  • паспорт БТИ;
  • документы, подтверждающие расходы на эксплуатацию;
  • кадастровый паспорт;
  • договор купли-продажи или аренды (если имеется);
  • документы об имеющемся обременении;
  • документы, подтверждающие ограничения на действия с оцениваемым объектом недвижимости;
  • договор на переход права собственности (если имеется).

Внимание! В зависимости от целей, для которых проводится оценка дома, перечень документов может быть расширен.

Каждый оценщик желает знать: оценка состояния дома

Эксперт анализирует в совокупности несколько факторов оцениваемого объекта недвижимости:

  • год постройки и ввода в эксплуатацию;
  • срок пользования строением;
  • коммуникации, подведенные к зданию (электричество, газ, водопровод);
  • наличие автономных систем, если такие имеются (водоснабжение, канализация, отопление, вентиляция, кондиционирование);
  • состояние конструктивных элементов и отделки.

Анализ всех составляющих позволяет сделать объективную оценку состояния дома. Существует ряд нюансов по работе с домом в зависимости от его состояния, статуса и расположения:

  • оценка загородного дома осуществляется с учетом транспортной доступности, близости расположения инфраструктуры и состояния дорог;
  • оценка недостроенного дома требует анализа затрат, вложенных на строительство дома, процент готовности строения и материал, из которого возведены несущие стены.

Оценочные сведения целесообразно обновлять каждые пять лет, чтобы быть в курсе рыночной стоимости недвижимости, его ликвидности, способности выступить залогом.

tinyton.ru
Оценка недостроенного встроенного помещения 2021
Оценка недостроенного встроенного помещения 2021

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: