Расчет неустойки в судебном порядке с застройщика

Применимо к долевому участию, неустойка — это денежная сумма, которую застройщик обязан уплатить дольщику в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, а также при просрочке исполнения.

Право требования неустойки по договору долевого участия возникает при несоблюдении сроков передачи квартир гражданам-участникам, а не при нарушении сроков строительства многоквартирного дома или ввода его в эксплуатацию.

Требования к расчету неустойки регламентируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».

Судя по практике, сложилось 2 порядка ее взыскания:

  • досудебный (путем предъявления претензии застройщику);
  • судебный (подача искового заявления в суд).

Порядок взыскания в суде состоит из следующих этапов:

  1. составление иска, сбор документации;
  2. подача иска в суд, назначение судебного заседания судьей;
  3. рассмотрение дела судом;
  4. вынесение судебного решения, получение исполнительного листа участником долевого строительства.

Претензия застройщику о нарушении сроков сдачи дома

При нарушении сроков передачи квартиры, установленных договором долевого участия (ДДУ), дольщик может направить претензию к застройщику.

Претензионный порядок

урегулирования споров не является обязательным пунктом при заключении ДДУ, так как Федеральный закон

«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов»

не регламентирует порядок его осуществления.

Исходя из судебной практики при разрешении таких споров, можно сказать, что суд может посчитать претензионный порядок установленным, если в договоре долевого участия конкретно определены требования к:

  • форме составления претензии;
  • порядку и срокам ее предъявления дольщиком, а также рассмотрения застройщиком.

Претензия составляется в письменной форме. Так, в ней следует указать:

  • наименования сторон;
  • обстоятельства, в связи с которыми возникло нарушение сроков (с выдержками из договора);
  • размер неустойки (с описанием ее расчета);
  • требования и сроки по уплате неустойки.

К претензионному письму следует приложить следующие копии:

  • паспорта участника ДДУ;
  • договора долевого участия;
  • документов, подтверждающих оплату платежей дольщиком.

Если такое письмо составляется после подписания

акта приема-передачи

, то его копия также прикладывается к претензии. Благодаря чему будет видно нарушение сроков, указанных в договоре.

Претензия составляется в 2-х экземплярах, один из которых:

  • может быть передан застройщику под роспись на экземпляре дольщика;
  • либо направляется заказным письмом с уведомлением и описью вложения.

Участнику долевого строительства необходимо сохранить свой экземпляр письма, так как в случае неуплаты застройщиком неустойки в добровольном порядке, он будет рассматриваться как доказательство в суде.

Расчет неустойки по договору долевого участия

П. 2 ст. 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» установлено, что в случае просрочки передачи квартиры застройщик уплачивает дольщику неустойку, равную 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ, которая действует на день исполнения обязательства и исчисляется от цены договора за каждый день просрочки.

Такая ставка с

2016 года

приравнивается к

ключевой ставке

Центрального Банка РФ, которая с 19.09.2016

равна 10,00%

.

Начало периода просрочки исчисляется со дня, следующего за датой передачи жилого помещения, указанной в договоре, а конец — днем фактической передачи (по акту приема-передачи квартиры).

К примеру, если срок передачи квартиры по договору определен как «3 квартал 2016 года» (длится с 01.07.2016 по 30.09.2016), просрочка будет начинаться с 01.10.2016.

Формула расчета неустойки

Неустойка, взимаемая с застройщика за нарушение сроков передачи по ДДУ, рассчитывается по следующей формуле:

Размер неустойки = 1⁄300 ставки рефинансирования ЦБ РФ × цена договора × количество дней просрочки

Формула расчета неустойки, если по договору долевого участия дольщиком является физическое лицо (гражданин):

Размер неустойки = 1⁄150 ставки рефинансирования × цена договора × количество дней просрочки,

где 1/150 — это ставка рефинансирования в двойном размере (1/300 × 2).

Как рассчитать неустойку по ДДУ (пример)

Рассмотрим пример расчета неустойки. По договору цена квартиры составляет 3 450 000 руб. Ставка рефинансирования составляет 10,00%. В пункте договора о передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства, к примеру, указана конкретная дата «в срок не позднее 31.03.2016». Начало просрочки — с 01.04.2016. Квартира передана дольщику 01.07.2016.

Итак, просрочка составляет 3 месяца, то есть количество дней просрочки — 90.

Расчет неустойки для физического лица. Ставка рефинансирования для граждан удваивается: 10,00/300 × 2=0,06%.

Таким образом, ставка неустойки за каждый день просрочки составляет 0,06%.

Неустойка= 0,06 × 3 450 000 × 90=186 300 руб.

Для юридического лица или ИП неустойка будет составлять: 10,00/300 × 3 450 000 × 90=103 500 руб.

Добровольная выплата неустойки застройщиком

Застройщик, рассмотрев претензию от участника долевого строительства, может принять решение о выплате неустойки в добровольном порядке. В таком случае дольщику может быть предложено уменьшение размера неустойки, а также согласовать порядок ее погашения. Чтобы юридически закрепить данное предложение, рекомендуется оформить его письменным соглашением сторон.

Так как законодательством о долевом строительстве срока для рассмотрения застройщиком претензии не установлено, то применяя положения Федерального закона «О защите прав потребителей» разумный срок для дачи письменного ответа участнику долевого строительства составляет 10 дней.

Помимо предложения уступить в размере неустойки в несколько раз, застройщик может предложить провести в квартире отделочные работы на определенную сумму. Но и в этом случае дольщик не получит тот размер неустойки, который было бы возможно взыскать при подаче искового заявления в суд, так как потраченная сумма обычно меньше требуемой.

Если застройщиком ответ на претензионное письмо не дан или он отказался от мирного разрешения возникшего спора, следует подать иск в суд.

Взыскание неустойки с застройщика

Если застройщик не ответил на претензию либо отказался от мирного урегулирования спора, участник долевого строительства вправе обратиться в суд для принудительного взыскания неустойки.

Помимо этого, дольщик вправе претендовать на:

  • возмещение убытков, возникших вследствие нарушения сроков сдачи дома (в связи с арендой жилья, уплатой процентов по кредиту);
  • компенсации морального вреда;
  • штраф в размере 50% от суммы, установленной судом по судебному решению (п. 6 ст. 13 ФЗ «О защите прав потребителей»);
  • возмещение судебных расходов.

Для подачи иска в суд также потребуются:

  • копия паспорта истца (стр. 3 — с фотографией, страница с пропиской);
  • копия договора долевого участия (3 экземпляра);
  • копия документа, подтверждающего уплату суммы по договору (3 экз.);
  • претензия к застройщику с ответом или почтовым уведомлением о вручении (при наличии);
  • акт приема-передачи квартиры (при наличии);
  • другие документы, необходимые суду для рассмотрения дела.

Исковое заявление о взыскании неустойки по договору долевого участия

После сбора необходимых документов участником долевого строительства составляется исковое заявление о взыскании с застройщика неустойки.

К составлению иска ст. 131 ГПК РФ предъявляются следующие требования:

  • составляется в письменной форме;
  • обязательно указываются:
    • наименование суда;
    • наименование истца и его место жительства (пребывания);
    • наименование ответчика (застройщика) и его место нахождения;
    • в чем заключается нарушение прав истца и его требования;
    • обстоятельства, при которых были нарушены права истца;
    • доказательства, подтверждающие указанные обстоятельства;
    • цена иска (то есть размер неустойки + возмещение убытков);
    • сведения о досудебном порядке урегулирования спора, если данный пункт установлен договором (то есть претензия к застройщику);
    • прилагаемые документы.
  • подписывается истцом.

Также в иске истцу следует указать свои контактные данные.

Исковое заявление о защите прав потребителей может подаваться в суд по выбору истца в связи с местом:

  • нахождения организации;
  • жительства (пребывания) истца;
  • заключения или исполнения договора (п. 2 ст. 17 ФЗ «О защите прав потребителей»).

В случае, когда неустойка составляет менее 50 000 руб., истцу следует обращаться в мировой суд (п. 5 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ).

Истец освобождается от уплаты государственной пошлины при подаче в суд искового заявления (

п. 3 ст. 17

ФЗ

«О защите прав потребителей»

).

Рассмотрение иска в суде

В ходе рассмотрения дела о взыскании неустойки по просрочке сдачи квартир судья выясняет обстоятельства, при которых произошло нарушение сроков. Для их подтверждения рассматриваются доказательства, предоставленные истцом, и в случае их отклонения, суд приводит доводы либо нормы законодательства, на которые он опирается.

По смыслу ст. 333 ГК РФ, суд вправе уменьшить неустойку, требуемую истцом, если посчитает, что она несоразмерна последствиям нарушения договора долевого участия.

Уменьшение рассматривается при заявлении ответчика, в котором указываются мотивы, по которым судом может быть принято соответствующее решение (степень выполнения ответчиком обязательств, фактических ущерб от нарушения сроков).

Отношения, возникающие из договора долевого участия, в некоторой части регулируются Законом от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Так, к примеру, иск дольщика удовлетворяется в части компенсации морального вреда при установлении судом факта нарушения прав потребителя (нарушение сроков передачи).

Решение суда и выплата неустойки

Решение суда по делу о взыскании неустойки с застройщика состоит из тех же структурных частей, как и по любому другому делу:

  • вводная часть, в которой указываются:

    • дата и место принятия решения;
    • судебный орган его принявший;
    • состав суда, ответчик и истец;
    • другие лица, участвующие в судебном разбирательстве.
  • описательная — содержащая в себе требования истца, возражения или разъяснения ответчика, объяснения лиц, участвующих в судебном процессе
  • мотивировочная — изложение обстоятельств по делу, предоставление доказательств и доводы суда по ним, законодательство, на которое опирается суд (так сказать, ход судебного разбирательства);
  • резолютивная часть — выноситься решение суда, определяется на кого возлагаются судебные расходы.

Также в нем может содержаться указание на дальнейшее обжалование вышестоящим судом.

Решение суда при удовлетворении требований истца требует исполнения. Как только судебное решение вступит в законную силу, следует получить исполнительный лист (п. 1 ст. 428 ГПК РФ), который:

  • направляется судом для исполнения;
  • либо выдается истцу для подачи заявления о возбуждении исполнительного производства в Федеральную службу судебных приставов или для обращения в банк, в котором у застройщика имеется расчетный счет (п. 1 ст. 8 ФЗ «Об исполнительном производстве»).

Помимо заявления и исполнительного листа может потребоваться копия паспорта истца, также судом на исполнительном листе должна быть поставлена печать о вступлении в законную силу судебного решения.

Судебная практика взыскания неустойки с застройщика

Согласно судебной практике по взысканию неустойки с застройщика при нарушении сроков передачи, судом для вынесения решения устанавливаются:

  • размер выплаченных застройщику денежных средств;
  • наличие, причины возникновения просрочки и ее продолжительность;
  • размер неустойки и возмещения убытков.

В большинстве случаев исковые требования истцов удовлетворяются как полностью, так и частично.

Компенсация морального вреда при рассмотрении дела может быть снижена, при определении ее размера учитываются различные обстоятельства, причинившие неудобства дольщику:

  • длительное устранение недостатков объекта долевого строительства;
  • отказ застройщика в удовлетворении требований, указанных в претензии или смотровом листе.

Застройщик вправе принудить дольщика к заключению соглашения о переносе сроков передачи жилого помещения только при существенном изменении обстоятельств (ст. 451 ГК РФ).

На несоразмерность требуемой неустойки могут влиять:

  • цена договора;
  • длительность периода нарушения сроков;
  • исполнение обязательств застройщиком по принятию мер к сдаче многоквартирного дома;
  • последствия и убытки участника долевого строительства, возникшие вследствие просрочки передачи жилья и др.

В результате указанных обстоятельств размер взыскания может быть уменьшен.

На снижение размера неустойки не влияет тот факт, что ее выплата в полном размере может повлечь неблагоприятные последствия для третьих лиц, не участвующих в правоотношениях (других дольщиков).

Застройщик не освобождается от уплаты неустойки при просрочке по вине недобросовестного субподрядчика.

Взыскание неустойки с застройщика по ДДУ (договору долевого участия) – это малораспространенная, но эффективная практика, как сократить стоимость жилья, так и погасить свои расходы, появившиеся из-за неграмотного озвучивания срока окончания строительства со стороны директора. Сумма, которую можно взыскать, рассчитывается по закону, поэтому суды часто идут навстречу дольщику и дополнительно штрафуют застройщика за просрочку. Оговоримся – в этой статье речь идет о взыскании неустойки с застройщика именно по договору долевого участия. В случае, если вы приобрели жилье по векселю или по участию в ЖСК, процесс выглядит несколько иначе.

Что такое неустойка?

Неустойка с застройщика взыскивается по 214 ФЗ – федеральному закону о долевом участие в строительстве. Закон определяет понятие неустойки по ст. 330 гражданского кодекса. Проще говоря, неустойка это деньги, которые исполнитель услуги обязан уплатить за неисполнение своих обязательств. Если обязательства были не исполнены совсем – то неустойка взыскивается сверх уплаченной заказчиком. Если же обязательства были исполнены, но не в указанный в договоре срок или в ненадлежащем качестве – то это сумма сверху. В обывательском понимании неустойку называют также пеней или штрафом, но это не совсем юридически корректно.

Неустойка как способ сэкономить

В нашем случае неустойка в основном взыскивается с застройщика за просроченный срок сдачи новостройки. Но есть и другие случаи – например, некачественное строительство или отличия в площади переданной квартиры дольщику.

Существует такая практика – застройщик обязал себя передать дольщику за n-ную сумму квартиру площадью 50 квадратных метров. В итоге оказалось, что построенная квартира имеет площадь 52 квадратных метров. При стоимости «квадрата» жилья в 30 тыс. рублей дольщик может заплатить за дополнительные два метра застройщику. А может найти что-то некачественное в квартире, а в досудебном порядке договориться с застройщиком – мы не выставляем претензию, а девелопер добавляет эти два метра в план.

С какого срока считать неустойку?

Практика взыскания неустойки с застройщика по 214 фз показывает, что делать это лучше в досудебном порядке. Девелопер охотно идет навстречу дольщику, хоть и после нескольких стадий переговоров. Главное здесь – верно рассчитать размер требуемой суммы и грамотно оформить претензию. Немного припугнуть, объяснить алгоритм ваших действий, продемонстрировать юридическую подкованность и умение спокойно реагировать на все оправдания – залог успеха.

Начинаем с определения даты, от которой считаем неустойку. В договоре долевого участия должен быть четко и явно указан срок с точностью до дня передачи ключей дольщику. Причем этот срок не может различаться от дольщика дольщику – только одна дата для всех. Это регламентируется ст. 6 ФЗ-214.

Однако в этой же статье есть ремарка. Если сдача дома не может быть завершена девелопером, то он может отправить дольщику письмо с предложением заключить так называемое дополнительное соглашение к договору. Этот документ может называться также приложением, уведомлением или другим синонимом. Проще говоря – застройщик пытается договориться с вами о новом сроке сдачи объекта. В этом случае нужно понимать – если вы планируете все-таки получить квартиру и не ругаться с застройщиком, то можно это соглашение получить. Но тогда неустойка будет считать с новой даты сдачи объекта. Если это соглашение вы не подпишите – а такой обязанности у вас законом не предусмотрено – то считаем также с дату, указанной в первой версии ДДУ.

Как правильно рассчитать размер неустойки за срок сдачи?

Начнем с расчета стоимости неустойки к застройщику. В случае с договором долевого участия, сумму неустойки взять с потолка нельзя – все регулируется законом. В юридической практики есть случаи, когда застройщик прописывал в дду условия неустойки и отстранялся от этой ответственности. Подобные договора опровергаются в судебном порядке. Часть вторая шестой статьи 214-ого закона объясняет, как верно рассчитать неустойку. Все просто – за каждый просроченный день застройщик должен уплатить дольщику-юридическому лицу сумму в размере одной трехсотой от ставки рефинансирования ЦБ РФ на день исполнения обязательств. Если вы гражданин РФ – то эта сумма умножается на два.

Пример. Квартира стоит 1 млн рублей. Ставка рефинансирования сейчас приравнена к ключевой ставке ЦБ. На момент написания статьи (апрель 2018) она составляет 9%. Считаем для физического лица. Итого: 1 млн рублей умножаем на два (физлицо), умножаем на 1/300, умножаем на количество дней (1 день), умножаем на 9%. Итого – 600 рублей за день просрочки.

Не забываем, что неустойка выплачивается на день исполнения, а не подачи заявления.

Важно! Лучше указать сумму неустойки больше, чем вы рассчитали. В суде или самостоятельно застройщик все равно сделает перерасчет. Также нужно знать, что если сумму неустойки будет больше миллиона рублей и вы будете подавать иск в суд – то придется оплатить отдельную госпошлину — ч. 3 ст. 333.36 НК РФ. Размер ее регламентируется 339 ст. НК. Чтобы не платить пошлину, можно сначала заявить в суд меньшую сумму, а затем отдельным ходатайством попросить суд изменить сумму.

Порядок взыскания

Существует несколько способов взыскания неустойки с застройщика.

Добровольный

Такое происходит в очень редких случаях. Застройщик при передаче квартиры одновременно или через некоторое время передает дольщику денежные средства, рассчитанные им законодательно. Несмотря на необычность явления, такие случаи встречаются в практике и позволяют начать диалог с застройщиком в конструктивном русле.

Досудебная претензия

Привычная для этого рынка практика. Многие застройщики принципиально не разговаривают с дольщиками без заявления с требованием об оплате неустойки. При этом претензия должна быть составлена грамотно и с юридическим обоснованием.

Как верно составить досудебную претензию застройщику:

  • Указываем точный адрес застройщика. Информацию можно взять в договоре долевого участия, но лучше по специальной онлайн-системе найти действующий адрес юридического лица.
  • Верно написать адрес строительного объекта. Если он не получил номер (а такое происходит чаще всего), то нужно вносить данные из проектной декларации – строительный адрес такой-то.
  • Указываем точные данные по площади и описанию квартиры из договора долевого участия.
  • В приложение добавляем копию договора долевого участия и документы, подтверждающие оплату договора – копию кассового чека, акта приема денежных средств или иной документ.
  • Оригиналы документов нужно оставить себе!

В досудебной претензии нужно указывать основания. Так и пишем: «В соответствии со статьей 6 ФЗ-214 требую уплатить неустойку в размере N рублей. Лучше приложить схему расчета». Также в претензию нужно добавить строчку «А также выплатить денежные средства от неустойки от подачи заявления на момент исполнения претензии в соответствии с первым пунктом статьи шесть ФЗ-214». Досудебная претензия должна быть передана застройщику также с соблюдением определенных требований.

  • Можно отдать лично в руки и получить роспись с указанием должности и ФИО сотрудника, принимавшего документ, на своей копии претензии
  • Отправить почтой, заказным письмом. Не забудьте сохранить уведомление об отправке и последующее уведомление о получении адресатом письма.
  • Курьером. Аналогично, нам нужно метка о получении.

Важно! В практике досудебных споров бывают ситуации, когда застройщик пытается доказать вам, что не обязан оплачивать неустойку. Это происходит следующим образом:

Вы принесли или отправили застройщику претензию. Суть – ваш дом должны были сдать 1 сентября, сегодня 1 октября, ключей у вас нет. Юрист застройщика демонстрирует вам бумагу (часто только что распечатанную) о том, что дом получил разрешение на ввод в эксплуатацию. И утверждает, что ваши требования нелегитимны, так как ввод совершен.

Здесь есть тонкость – вы требуете с застройщика неустойку фактически за то, что он не передал вам квартиру в установленном законом и договором порядке. А ввод в эксплуатацию – это иное действие, которое застройщик должен выполнить до передачи вам ключей. Поэтому в этой ситуации вы можете смело интересоваться, почему же тогда вы не получили извещение о том, что квартира готова к передаче вам.

Иск о взыскании неустойки с застройщика

Если застройщик отказывается выплачивать неустойку в добровольном порядке, то придется пытаться получить ее через суд. Как показывает практика, сейчас суды довольно часто идут навстречу дольщикам, благо, предпосылки к этому обозначены в 214-ФЗ.

Есть несколько советов, которые могут дать практикующие юристы. Подать иск можно как по месту своего жительства, так и по месту строительства дома или месту регистрации юридического лица-ответчика. Изучаем судебную практику, смотрим, в каких судах такие дела проходят быстрее и как часто выносятся положительные решения в пользу истца. Несмотря на довольно четко прописанные критерии взыскивания неустойки с застройщиков, суды на местном уровне все еще могут вынести решение, которое можно оспорить в инстанции выше. Также нас интересуют суммы штрафов застройщику, часть из которых идет в нашу пользу.

В договоре долевого участия находим юридическое лицо, которое выступает застройщиком. Если там значатся другие юридические лица, то с помощью разрешения на строительства узнаем реального застройщика и ответчиком указываем именно его.

Если к застройщику дольщики обращается массово, то нередко он предлагает объединить все их требования в одно исковое заявление. Делать это категорически не рекомендуется. Как минимум, из-за затягивания сроков рассмотрения дела, во время которого застройщик может обанкротиться – так как судебные заседания могут откладываться из-за постоянной неявки какого-то участника процесса.

Основные законы, к которым стоит обращаться при написании искового заявления (скачать образец)– это 214-ФЗ, указанные ранее статьи ГК РФ и закон о защите прав потребителей (ст. 15, где говорится о праве на компенсацию морального вреда в следствии нарушения в том числе и имущественных прав гражданина).

Документы

Ниже перечислены документы, которые могут вам потребоваться для взыскания неустойки по ДДУ с застройщика:

  • Копии договора долевого участия
  • Копии платежных документов – чеки кассовые и товарные, акты приема денежных средств
  • Досудебная претензия с подтверждением ее получения застройщиком (скачать образец)
  • Документы, подтверждающие дополнительные, сверх неустойки, убытки
  • Иные документы

Рассматриваются дела в первой судебной инстанции в течение двух месяцев, однако застройщик может умышленно затягивать рассмотрение. Также нужно понимать, что даже если первая инстанция выиграна вами, то скорее всего застройщик подаст апелляцию, которая может продлиться еще полгода и больше.

Также в исковые требования можно добавить убытки и упущенную выгоды – регламентируется статьей 15 ГК РФ. Это требования оплатить аренду квартиры на период просрочки сроков ввода. Если дольщик купил квартиру по ипотечному кредиту, в условиях которого указано, что до сдачи объекта начисляются повышенные проценты по займу, то можно попробовать получить с застройщика разницу в деньгах, это также считается убытками. Для каждого из этих требований нужно прикладывать к иску дополнительные договора, квитанции об оплате и иные документы, подтверждающие права на требования.

Судебная практика

Взыскивая неустойку по 214 фз с застройщика через суд, можно столкнуться с необычной трактовкой. Наиболее известная ситуация – это определение Кемеровского суда по делу 33-7649. Судья решил, что застройщик вправе добавить в договор пункт и на его основе может в одностороннем порядке перенести срок сдачи дома и передачи квартир из-за нехватки денежных средств на срок не более чем 120 дней. Если вы столкнетесь с таким решением суда, возможно, придется пытаться обжаловать его в вышестоящей инстанции.

В основном же в требованиях дольщиков о выплате неустойки суды отказывают только из-за недостаточной доказательной базы – т.е. из-за отсутствия нужных документов в процессе. Поэтому следует быть максимально внимательными как при составлении искового заявления, так и при сборе документов в приложение к нему.

Акулов Николай Валерьевич

Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении дел, связанных с обжалованием незаконных действий должностных лиц, жилищными спорами, взысканием неустойки с застройщиков. Большой опыт работы по 214 ФЗ.

Остались вопросы по теме Спросите у юриста

Покупая квартиру в новом доме, каждый жилец рассчитывает на то, что она будет сдана вовремя. Ведь многие люди хотят переехать туда в расчёте решить свои жилищные проблемы.

Однако не всегда строители выполняют свои обязательства вовремя. И тогда будущий жилец вправе рассчитывать на взыскание неустойки с застройщика – пени за просрочку по договору долевого участия.

На первый взгляд процедура не сложная, но есть некоторые моменты о которых лучше знать заранее. Кроме того, многое зависит и от поведения дольщика с застройщиком.

Калькулятор расчета неустойки с застройщика

Что бы иметь представление о размере пени, предлагаем онлайн калькулятор неустойки ДДУ.  Нужно ввести необходимые данные и вы получите таблицу расчёта, которую можете сохранить и приобщить к претензии, а затем и к иску.

Как взыскать неустойку с застройщика по ДДУ

Сейчас финансирование возведения жилых домов проводится на основании договора о долевом участии в строительстве. Его участниками могут быть как предприятия, так и простые граждане.

Ко всему прочему, в таком соглашении должны быть оговорены сроки передачи объекта. В случае их необоснованного нарушения пострадавшая сторона имеет полное право претендовать на взыскание неустойки с застройщика по ДДУ.

Неустойка с застройщика зависит от того, кто будет являться будущим собственником квартиры. Для юридических лиц устанавливается один размер пени, а для граждан – двойная величина. В любом случае привязка неустойки осуществляется по отношению к ставке рефинансирования ЦБ РФ.

Взыскание неустойки с застройщика возможно, как в добровольном, так и в судебном порядке. При подаче иска в суд будущий собственник квартиры может претендовать не только на саму неустойку, но и на возмещение непредвиденных расходов. Они, в том числе, могут заключаться в стоимости аренды другой квартиры за время просрочки новоселья.

Кроме того, при наличии судебного спора будущий жилец вправе претендовать и на возмещение морального вреда. Остаётся добавить, что по таким искам действует стандартный срок исковой давности протяжённостью в 3 года.

В любом случае пути решения вопроса как взыскать неустойку с застройщика должен определить будущий жилец.

Расчет неустойки за просрочку сдачи жилья

Согласно действующему законодательству взыскание неустойки за нарушение срока сдачи квартиры проводится по следующей формуле:

Н = СД × 1/300СР × ДП,

где:

Н – неустойка,

СД – сумма договора ДУ,

СР – ставка рефинансирования,

ДП – дни просрочки.

Так как ставка рефинансирования исчисляется в процентах, она будет вставляться в формулу как дробь – число/100.

Обратите внимание! Если договор заключен с дольщиком – физическим лицом, сумма неустойки умножается на 2.

Пример: Человек заключил с застройщиком договор ДУ на приобретение квартиры стоимостью в 2 миллиона рублей. По условиям соглашения она должна быть передана в собственность не позднее 1 февраля 2017 года.

Однако дольщик получил ключи от жилья только 21 февраля (просрочка – 20 дней). При действующей ставке рефинансирования ЦБ РФ в размере 10 % взыскание неустойки с застройщика по долевому участию может быть осуществлено согласно следующей формулы:

2000000 ×1/300 × 10/100 × 20 × 2 = 26 666 рублей 67 копеек

2 000 000 × 1/300 × 10% × 20 × 2 = 26 666 руб. 67 коп.

Если взыскание неустойки с застройщика осуществляет юридическое лицо, то в приведенной формуле вместо 150 используется коэффициент 300. В случае изменения за время просрочки ставки рефинансирования, расчет неустойки с застройщика проводится по каждому периоду отдельно.

Когда пишется претензия застройщику о нарушении сроков сдачи дома и выплате неустойки

Если встал вопрос о том, как получить пени за просрочку от застройщика, то проще всего будет поступить следующим образом. Вначале направляется претензия застройщику о выплате неустойки.

В ней необходимо сослаться на нормы договора о долевом участии в строительстве, а также привести обоснованный расчёт размера начисленной неустойки. К претензии прилагаются копия договора и сам подсчет требуемых сумм, в документе стоит указать и желаемый срок получения денежных средств.

Если требование строительная компания оставит без внимания, то претензия застройщику о выплате неустойки может быть приложена в качестве доказательства к исковому заявлению.

Образец претензии к застройщику

Его примерный вариант можно скачать на нашем ресурсе. Однако прежде, чем адресовать послание к строительной компании, следует ещё раз изучить нормы ФЗ 214, а также подписанного договора на долевое участие. Не исключено, что в нём могут содержаться отдельные оговорки в отношении процедуры и сроков предъявления претензии.

Теперь, что касается состава требований. В первую очередь – это неустойка. Формулу для её расчёта выше мы уже привели. Также можно заявить моральный вред, сумма которого самостоятельно оценивается дольщиком. В число факторов войдут степень понесённых страданий, денежное выражение времени, затраченного на переговоры с застройщиком, прочие нюансы.

В претензии допускается заявить прямые убытки. Например, под ними подразумеваются затраты по временной аренде жилья. Что это означает. Допустим, предусмотренные договором сроки были нарушены.

За этот период человек был вынужден снимать квартиру. И в этом случае расходы на аренду жилья можно взыскать с недобросовестной строительной компании. Для этого следует приложить к претензии копию договора на долевое участие, а также доказательства внесения платы за найм квартиры.

 Скачать претензию о выплате неустойки

Как правильно написать иск к застройщику по ДДУ: структура и содержание

Если претензия не была удовлетворена в добровольном порядке, то ничего не остаётся делать, как подавать иск в суд на застройщика. С ним будущий собственник жилья вправе обратиться и по месту постоянного проживания.

Открывать заявление должны наименование суда, а также данные о дольщике и недобросовестной строительной компании. Она будет выступать по делу ответчиком. Дальше иск можно представить условно в виде таких блоков.

Фактические обстоятельства

В данной части содержится информация относительно договора на ДДУ и его основных положений. Кроме того в соответствии с договором описывается квартира, её стоимость, а также сроки передачи жилья участнику строительства.

Истец также должен описать финансовую сторону взаимоотношений. Так, если платёж совершён в полном объёме, приводятся реквизиты банковских документов.

Период просрочки и пеня

Взыскание неустойки прямо предусмотрено ФЗ 214, а именно ст. 6. Если инвестором является гражданин, то санкции составят 1/150 от ключевой ставки рефинансирования Центробанка.

Базой для начисления пени является стоимость жилья, обозначенная в договоре. Началом просрочки является первый день, следующий за оговоренным в договоре сроке передачи жилья. Окончанием просрочки является день передачи квартиры её собственнику.

Компенсация морального вреда

ФЗ 214 (ст. 9) говорит о том, что отношения в рамках долевого строительства охватываются также в ФЗ о защите прав потребителей. В свою очередь ст. 14 данного закона предоставляет потребителю услуг взыскать моральный вред в случае нарушения прав.

Если такое требование заявляется, то следует указать, в чем именно состояли моральные страдания истца. Кроме того, необходимо привести конкретную цифру, в которую оценивается моральный ущерб.

Штраф в пользу дольщика

Его суд дополнительно взыскивает тогда, когда застройщик отказался добровольно перечислить неустойку по направленной претензии. Исходя из статьи 13 ФЗ о защите прав потребителей в пользу вкладчика присуждает 50 процентов от взысканного.

Причём, в этой части суд выносит решение независимо от того, присутствовало ли данное требование в иске или нет. Но практика показывает, что суды часто забывают об этом моменте. Поэтому все же требование о взыскании штрафа целесообразно выделить отдельной строкой.

Обращаем внимание на судебную практику

При подготовке иска полезно изучить имеющиеся прецеденты по аналогичным делам. Вполне возможно, что мнения других судов помогут скорректировать или дополнить собственную позицию.

В сфере защиты прав потребителей есть многочисленные обобщающие разъяснения от Верховного Суда РФ. Их также не лишним будет привести в иске.

Как должны звучать требования

Чтобы не было ошибок или неточностей в этом вопросе, изучите предлагаемое нами исковое заявление о взыскании неустойки по ДДУ, которое можно скачать. В первую очередь нужно попросить взыскать неустойку в рассчитанной сумме. При этом нужно также указать реквизиты договора и период просрочки.

Вторым пунктом будет идти компенсация морального ущерба. Следующим в списке будет штраф за отказ удовлетворить требования по неустойке в добровольном порядке.

А также не забудьте о возмещении судебных расходов. Речь идёт о госпошлине (если она была уплачена), а также о затратах на юриста или адвоката.

Приложения к иску

Каждый иск должны сопровождать приложения. Заявление относительно взыскания санкций с застройщика не является заключением.

Итак, что же должно сопровождать исковое заявление (в копиях):

  1. Договор ДДУ.
  2. Доказательства оплаты жилья.
  3. Акт приема-передачи (если на момент подачи иска квартира уже передана).
  4. Претензия и ответ на нее.
  5. Расчет неустойки.
  6. Доказательства наличия морального вреда.
  7. Документы об оказании правовой помощи и оплате услуг.
  8. Квитанция о госпошлине (при необходимости).
  9. Иск с приложениями для застройщика.

Истец может приложить и другие документы, которые посчитает нужным. Отсутствие же важных сведений может повлечь за собой оставление заявление без движения.

Размер госпошлины

Прежде всего, следует учесть, что отношения с застройщиком регулируются законодательными нормами о защите прав потребителей. А раз так, то следует обратить своё внимание на подпункт 4 п. 3 статьи 333.36 НК РФ.

В нём указано, что истцы в рамках спора о защите прав потребителей освобождены от внесения госпошлины. Однако это распространяется на случаи, когда общая сумма требований меньше миллиона рублей.

При превышении данного порога госпошлину все же придётся заплатить.

Она считается следующим образом:

  1. Вначале рассчитывается госпошлина исходя из цены иска в один миллион рублей (используются правила п. 1 ст. 333.19 НК РФ).
  2. Затем определяется размер с учетом превышения.
  3. Из полученной разницы рассчитывается госпошлина.

В последующем внесенную госпошлину можно взыскать с застройщика. Об этом также стоит попросить в исковом заявлении.

Пошаговая инструкция и порядок взыскания

Для того чтобы неустойка по ДДУ была присуждена в пользу будущего или нынешнего собственника жилья, следует придерживаться определенного порядка действий.

Его можно описать в виде такого пошагового алгоритма.

Шаг 1. Подготовьте расчет неустойки и необходимые документы

Выше мы приводили пример расчёта санкций, предъявляемых к строительной компании. Для расчёта следует знать процент пени, стоимость квартиры, прописанную в договоре, число дней просрочки.

Чтобы направить претензию застройщику следует иметь на руках копию соглашения о долевом участии, а также доказательства совершения платежа по жилью. Все эти документы необходимо будет приложить к претензии.

Шаг 2. Напишите требование застройщику о добровольной уплате неустойки

Оно может быть оформлено в виде претензии. В ней следует указать на договор долевого участия, нарушение сроков сдачи квартиры. Всю эту информацию следует подкрепить соответствующими пунктами соглашения.

К претензии следует приложить копии всех имеющихся на руках документов, а также подробный расчёт неустойки. Обращение застройщику можно вручить лично, естественно, под росписью. При этом следует проследить, чтобы лицо, принявшее претензию, указало на экземпляре дольщика дату и свою подпись.

Также претензию в адрес строительной компании можно направить почтой: заказным письмом и описью вложения. Не стоит забыть и об обратном уведомлении.

Шаг 3. Подготовьте исковое заявление и направьте в суд

Общие требования к иску мы обрисовали выше. Следует добавить, что поскольку заявление в суд связано с защитой прав потребителей, то его можно подать не только по месту офиса строительной компании, но также и по адресу своего нахождения. Более того, если общая цена вопроса не превышает 50 тысяч рублей, дело может рассмотреть мировой судья в месячный срок.

Примерный иск о взыскании неустойки с застройщика можно скачать на нашем сайте. При его подаче следует проследить за тем, чтобы в наличии были все приложения. В противном случае могут возникнуть задержки в рассмотрении дела.

Шаг 4. Участвуйте в судебных заседаниях

Можно самому ходить в суд, а можно назначить для себя представителя (юриста или адвоката), наделив его нотариально удостоверенной доверенностью. О дате предстоящего заседания следует узнать заблаговременно. Для этого можно позвонить в суд спустя несколько дней после подачи иска.

Для визита в суд могут понадобиться дополнительные письменные пояснения и новые документы. Ведь суд вправе для всестороннего рассмотрения дела истребовать дополнительные материалы.

Шаг 5. Получите решение суда и исполнительный лист

Мало кто из застройщиков соглашается заплатить санкции в добровольном порядке. А, следовательно, стоит позаботиться о взыскании неустойки принудительно. Для этого следует получить к судебному решению исполнительный лист.

Он выдаётся или по окончании срока на подачу апелляции, либо же по результатам её рассмотрения. Какая-либо госпошлина за выдачу исполнительного листа законодательством не установлена.

Шаг 6. Подайте запрос в ИФНС о наличии счетов в банке

Денежный долг по неустойке можно взыскать и без обращения к приставам. Для этого может помочь заявление в банк, где открыты счета у застройщика. Чтобы узнать необходимые реквизиты, следует обратиться в налоговую инспекцию по месту своего проживания.

Ниже вы можете скачать заявление в налоговую о предоставлении сведений о расчётных счетах. Его можно дополнить любой собственной информацией, имеющей отношение к делу.

Шаг 7. Подайте исполнительный лист в банк

После того, как будет выяснена информация о счетах строительной компании, следует подать заявление в банк на принудительное исполнение. Его примерную форму можно загрузить на нашем ресурсе. Нужно в нем не забыть указать и собственные платёжные реквизиты.

К заявлению следует приложить оригинал исполнительного листа. И если на счету застройщика будут деньги, они автоматически спишутся в пользу дольщика. В противном случае банк возвращает исполнительный лист назад взыскателю.

Шаг 8. Подайте исполнительный лист в ФССП

Если вариант с банком реализовать не удалось, то придётся обратиться к судебным приставам на территории расположения застройщика. Для этого пишется заявление приставам о возбуждении исполнительного производства. Его примерную форму мы также предлагаем скачать. К заявлению не забудьте приложить оригинал исполнительного листа.

Получив все документы, приставы будут взыскивать неустойку и другие определённые судом суммы в принудительном порядке. Дело даже может дойти до описи и продажи собственности строительной компании.

Нас спрашивают, мы отвечаем: 7 популярных вопросов

Практика показывает, что для многих взыскание неустойки с застройщика сопряжено с некоторыми сложностями. Справиться с частью из них помогут консультации наших специалистов.

С какого периода начинается просрочка

Первым днём считают дату, которая следует за окончанием срока предоставления квартиры. Причем не имеет значения, выходной это день или государственный праздник.

Например, квартира должна была быть передана до 31 декабря 2017 года. Соответственно, пеня начинает свой отсчет с 1 января 2018.

Может ли суд снизить неустойку по ДДУ

Формально такое право у служителей Фемиды есть и закреплено оно законодательно в ст. 233 ГК РФ. Но для того, чтобы снизить для себя санкции застройщик должен предоставить суду веские доводы.

Стоит сказать, что судебная практика в этом вопросе противоречива. Бывает и так, что судьи, присуждая неустойку, руководствуются только понятными им мотивами.

Можно ли возместить стоимость временной аренды квартиры

В данной ситуации налицо материальный ущерб. Ведь хозяин квартиры вынужден нести затраты за найм квартиры для проживания. Однако не все суды соглашаются с этим.

Например, есть практика, когда убытки возмещаются при условии нахождения арендуемого жилья и новостроек в разных городах. Однако в любом случае компенсацию расходов на найм жилья следует заявить в иске. Естественно, что все суммы следует документально подтвердить.

Можно ли взыскать неустойку, если строительная компания передала квартиру, хотя и с опозданием

Передача жилья с опозданием не является основанием для освобождения застройщика от ответственности. В этом случае датой окончания просрочки станет день подписания передаточного акта.

Его копию обязательно следует приложить к исковому заявлению. Именно акт будет взять за основу для проверки правильности расчётов.

В какой сумме можно возместить моральный ущерб

Как таковых критериев в этом вопросе нет. Каждый определяет сумму для себя исходя из стоимости квартиры, времени просрочки, других моментов. Правило одно – сумма должна быть реальной.

Также нужно потрудиться над тем, чтобы детально обосновать в иске моральные потери. Ведь суд сам может вывести итоговую цифру вреда.

Что еще взыскивается с застройщика

Помимо неустойки, морального вреда и материальных убытков полагаются штрафные санкции, предусмотренные законодательством по защите прав потребителей. Их размер составляет половину от заявленной в иске пени.

Штраф взимается судом при условии, что застройщик ранее не удовлетворил письменную претензию дольщика об уплате неустойки в досудебном порядке. Кстати, в этом случае суды должны взыскивать санкции, даже если они не заявлялись в иске.

Какова госпошлина за обращение в суд

Если общая сумма иска не превышает миллиона рублей, платить ничего не надо. По законодательству иски, направленные на защиту прав потребителей, в рамках указанной суммы не требуют внесения госпошлины.

Однако если размер исковый требований более одного миллиона, то некоторую сумму в казну все же внести придется. Ее рассчитать можно с помощью юриста или в режиме онлайн.

Основные выводы

Итак, наш разговор о неустойке со строительных компаний подходит к концу.

Напоследок хочется сделать краткое резюме следующего содержания:

  1. Неустойка с застройщика предусмотрена ФЗ 214 и уплачивается тогда, когда квартира была предоставлена с опозданием.
  2. В договоре на долевое строительство может быть предусмотрена конкретная дата передача жилья. Однако с позиции строительных фирм лучше указывать некоторый временной промежуток.

Могут быть полезными и корректировки в законодательстве.

Например, можно предусмотреть, что дольщик вправе расторгнуть договор в случае с задержкой в передаче жилья на 2 и более месяца, но при условии, что он не взыскал неустойку.

И, безусловно, нет смысла вносить в ГК РФ ограничения полномочий судов по снижению законной неустойки.

Основная проблема при расчете это правильное определение:

— даты начала периода;

— даты окончания периода;

— ставки Банка России.

Формула расчета по закону 214 ФЗ.

Актуальная формула расчета (ст. 6 Федерального закона №214-ФЗ).

Стоимость квартиры/машиноместа х количество дней просрочки х (ставка ЦБ РФ/100) х (1/150).

Переменных в формуле две:

— размер ставки ЦБ РФ;

— количество дней просрочки по ДДУ.

Ставки Банка России применяемые в целях расчета неустойки.
В расчетах используются только две ставки:

— рефинансирования (8,25 %);

— ключевая (от 11% до 7,5%).

Ставка рефинансирования применяется, когда обязательства по договору были исполнены до 31.12.2015г.

Ключевая используется:

— когда обязательства по договору исполнены (подписан акт) после 01.01.2016г.

— на дату подписания претензии квартира по акту не передана.

Ключевая ставка Банка России постоянно меняется.

Периоды действия ставок ЦБ РФ в 2016-2018 годах.

с 01.01.2016г. по 13.06.2016г. — 11 %

с 14.06.2016г. по 18.09.2016г. — 10,5 %

с 19.09.2016г. по 26.03.2017г. — 10 %

с 27.03.2017г. по 01.05.2017г. — 9,75 %

с 02.05.2017г. по 18.06.2017г. — 9,25 %

с 19.06.2017г. по 17.09.2017г. — 9 %

с 18.09.2017г. по 29.10.2017г. — 8,5%

с 30.10.2017г. по 17.12.2017г. — 8,25%

с 18.12.2017г. по 11.02.2018г. — 7,75%

с 12.02.2018г. по 25.03.2018г. — 7,5%

с 26.03.2018г. по 16.09.2018г. — 7,25%

с 17.09.2018г. по настоящее время — 7,5%

Соотношение понятий ключевой ставки и ставки рефинансирования при расчете неустойки по договору долевого участия.

В статье 6 федерального закона 214 ФЗ нет такого понятия, как ключевая ставка.

Используется только понятие ставки рефинансирования, в связи с чем возникает некоторая путаница при расчете процентов по ДДУ.

Всё дело в том, что с 01.01.2016г. ЦБ РФ своим Указанием № 3894-У от 11.12.2015г. приравнял ставку рефинансирования к ключевой ставке.

Таким образом, с 01.01.2016 г. самостоятельное значение ставки рефинансирования в целях расчета неустойки по 214 ФЗ более не применяется.

Отсюда следует:

— если квартира была передана по акту до 31.12.2015 г. включительно, неустойка рассчитывается по ставке рефинансирования 8,25%.

— если квартира была передана по акту после 01.01.2016 г., расчет производится по ключевой ставке.

Ниже размещены различные интерактивные миниатюры (выдержки из законов, судебной практики или указаний ЦБ).

В некоторых юристом сделаны выделения цветом, чтобы обратить внимание на самые важные места.

Для того, чтобы миниатюра открылась, нужно по ней щелкнуть мышкой.

Изображения можно увеличивать или пролистывать с одной страницы на другую.

Выдержка из закона 214 ФЗ о расчете неустойки с примечаниями юриста.


По клику можно посмотреть:
— ч. 2 ст. 6 Федерального закона №214-ФЗ;
— ч
. 1 ст. 12 ФЗ №214-ФЗ.

Полный текст Указания ЦБ РФ № 3894-У.


По клику на миниатюре — Указание Банка России приравнявшего значение ставки рефинансирования к ключевой ставке для целей расчета неустойки.

Расчет просрочки по ДДУ (продолжение).

Ставка при расчете по закону 214 ФЗ зависит от фактической даты исполнения обязательства, а не от указанной в договоре даты его исполнения.

В ч. 2 статьи 6 ФЗ 214 об этом прямо сказано: «пени в размере ставки, действующей на день исполнения обязательства».

День исполнения обязательства — это дата подписания акта приема-передачи.

Поэтому производить расчет на дату, когда по условиям договора квартиру должны были передать — не правильно.

Правильно:

— на дату подписания акта;

— на текущую дату, если акт не подписан.

Правовое основание к вышеизложенному:

ч. 2 ст. 6 Федерального закона №214-ФЗ.

Неустойка начисляется за нарушение срока исполнения обязательства по передаче квартиры.

Дата исполнения обязательства — это дата подписания АПП (ч. 1 ст. 12 ФЗ №214-ФЗ).

Если вам прислали по почте односторонний акт приема передачи и вы с ним не согласны, можно считать на текущую дату.

Односторонний акт можно оспорить в суде.

Определение периодов при расчете пени по ДДУ.

Если просрочка была длительной, она захватила несколько периодов изменения ставок центральным банком.

Напрашивается вопрос, как выгоднее считать?

Имеем три варианта:

— по периодам действия ставок;

— на дату фактического исполнения обязательства по передаче квартиры (подписание акта приема-передачи).

— на текущую дату, если акт не подписан.

Чтобы в этом разобраться нужно выделить наибольший период просрочки, который захватывает ту или иную ставку.

1. Если наибольший по времени период захватывает временной отрезок до 31.12.2015 г., когда ставка была 8,25%, то целесообразно рассчитывать неустойку за весь период просрочки по одной из ключевых ставок, начиная с 2016 года, поскольку их размер существенно выше.

Логично, что если наибольший период просрочки захватил ставку 8,25%, то нет смысла считать по периодам: по 31.12.2015г. считать по ставке 8,25%, а с 01.01.2016г. по ключевой ставке.

Математически это будет невыгодно, а юридически неправильно.

Единая судебная практика по этому вопросу отсутствует, даже в одном и том же суде.

Поэтому считать по периодам или на одну дату, зависит от того, где получается больше сумма.

Если стоимость квартиры большая и период не маленький, разница в суммах в зависимости от метода расчета может быть существенной.

2. Если наибольший период просрочки приходился на 2016-2017 годы, в которых ключевая ставка постоянно снижалась с 11 до 8,25 процентов — лучше рассчитать неустойку ДДУ по периодам действия ставок.

Так можно добиться максимальной суммы при расчете с точки зрения математики, и с правовой точки зрения это тоже будет правильно.

Два примера для иллюстрации вышеизложенных ситуаций.

1. По условиям договора квартира стоимостью пятнадцать миллионов рублей должна быть передана по акту 30.01.2015 года, а фактически передана 30.05.2016 года.

Отсюда следует, что наибольший период просрочки захватывала ставка рефинансирования 8,25%, а наименьший период ключевая ставка 11%.

Смотрим по периодам:
с 31.01.2015г. по 31.12.2015г. 15 000 000 руб. 00 коп. x 335 x 8.25% x 1/150 = 2 763 750 руб. 00 коп.

с 01.01.2016г. по 30.05.2016г. 15 000 000 руб. 00 коп. x 151 x 11% x 1/150 = 1 661 000 руб. 00 коп.

Теперь рассчитаем на дату передачи квартиры:
с 31.01.2015г. по 30.05.2016г. 15 000 000 руб. 00 коп. x 486 x 11% x 1/150 = 5 346 000 руб. 00 коп.

В первом случае со штрафом будет: 6 637 125 руб. 00 коп.

Во втором: 8 019 000 руб. 00 коп.

Разница в зависимости от метода расчета составила на промежутке чуть меньше полутора лет: 1 381 875 руб.

Понятно, что с такой большой суммой, путь только в арбитраж через уступку, но эта уже другая тема.

Вывод: в данном случае было выгоднее рассчитать за один период по ставке 11% (на дату передачи квартиры по акту).

2. По условиям договора квартира стоимостью десять миллионов рублей должна быть передана 31.12.2015г.

На дату отправки претензии, к примеру 12.01.2017г. квартира по акту не передана.

Неустойка рассчитывается со дня следующего за днем нарушения обязательства, т.е. с 01.01.2016г.

Просрочка по договору долевого участия захватывает три периода в которых ключевая ставка ЦБ последовательно уменьшалась с 11% до 10%.

Делаем расчет по периодам:
с 01.01.2016г. по 13.06.2016г. 10 000 000 руб. 00 коп. x 165 x 11% x 1/150 = 1 210 000 руб. 00 коп.

с 14.06.2016г. по 18.09.2016г. 10 000 000 руб. 00 коп. x 97 x 10.5% x 1/150 = 679 000 руб. 00 коп.

с 19.09.2016г. по 12.01.2017г. 10 000 000 руб. 00 коп. x 116 x 10% x 1/150 = 773 333 руб. 33 коп.

Теперь рассчитаем по ставке, действующей на дату отправки претензии:
с 01.01.2016г. по 12.01.2017г. 10 000 000 руб. 00 коп. x 378 x 10% x 1/150 = 2 520 000 руб. 00 коп.

В первом случае со штрафом будет: 3 993 500 руб. 00 коп.

Во втором: 3 780 000 руб. 00 коп.

Разница в зависимости от метода расчета составила на промежутке чуть больше одного года: 213 500 руб.

Вывод: в данном расчет процентов по 214 ФЗ выгоднее производить по периодам.

Периоды действия ставок были указаны в начале статьи.

Однако удобнее воспользоваться в целях расчета онлайн калькулятором.

Обращаем внимание:

Если квартира передана по акту до 31.12.2015 г. включительно, расчет неустойки по 214 ФЗ производится по ставке рефинансирования 8,25%, независимо от даты подачи искового заявления (Указание ЦБ от 13.09.2012г. № 2873-У).

В любом случае, окончательное решение принимает юрист ведущий дело, поскольку каждое дело индивидуально и обобщить всё без учета конкретной ситуации по делу просто невозможно.

Цель данной статьи предоставить информацию к размышлению и обобщить все варианты расчета пени для суда.

Определение начала периода просрочки при расчете процентов по ДДУ.

Как правильно определить дату с которой нужно начислять проценты (пени) по закону 214 ФЗ?

Если с датой окончания периода просрочки все понятно — это дата передачи квартиры по акту, то с определением даты с которой нужно начинать её рассчитывать, не все так просто.

Начисление производится с даты, которая следует за днем, когда квартира по условиям договора долевого участия должна быть передана дольщику по акту приема-передачи (ч. 1 ст. 6 214-ФЗ, ст. 191 ГК РФ).

Если квартира оформлялась по договору уступки, в котором не указан срок передачи квартиры, нужно запросить у застройщика копию основного договора.

Срок передачи квартиры является существенным условием (ч. 1 ст. 6 214-ФЗ).

В основном договоре такой срок будет указан.

При этом, если срок передачи квартиры по условиям договора выпадает на нерабочий день — это означает, что застройщик должен передать квартиру в ближайший следующий за ним рабочий день (ст. 193 ГК РФ).

Ниже по клику можно посмотреть ст. 191, 193 ГК РФ. Важное выделено юристом.
— ст
. 191 ГК РФ (начало срока, определенного периодом времени);

— ст. 193 ГК РФ (окончание срока в нерабочий день).

Ниже выложена судебная практика для случая, когда срок передачи квартиры выпадает на нерабочий день.

Фабула судебного дела:

По условиям договора застройщик должен передать квартиру дольщику не позднее 31.12.2012г.

По акту квартира передана 20.02.2014г.

Дольщик обратился с иском в суд, при этом произвел расчёт с 01.01.2013г.

Суд посчитал такой расчет неправильным и указал на следующее:

— согласно ст. 193 ГК РФ, если последний день срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается блажащий следующий за ним рабочий день.

— согласно ПП РФ от 20.07.2011г. N 581 31.12.2012г — нерабочий день;

— статьёй 112 ТК РФ установлено, что с 1 по 8 января — нерабочие дни;

— первый рабочий день января: 09.01.2013г.

Таким образом, последний день передачи квартиры по акту: 09.01.2013г.

Московский городской суд в апелляционном определении указал, что если срок передачи квартиры приходится на нерабочий день, то застройщик должен передать квартиру в ближайший следующий за нерабочим днем рабочий день.

Особенности дела юрист выделил жирным шрифтом.

Аналогичная судебная практика по делам Мосгорсуда: N 33-7017 от 06.03.2014г., N33-757/14 от 20.01.2015г.

Разбор дополнительных вопросов возникающих при расчете по 214 ФЗ.

От какой цены рассчитывать: от цены ДДУ или от цены в договоре уступки (цессии)?

Расчет производится от цены квартиры, указанной в договоре долевого участия, даже если она существенно меньше суммы за которую вы приобретали квартиру по договору уступки.

Здесь есть логика понятная даже не юристу.

По договору уступки к вам перешли права требования квартиры и другие права по договору цессии.

После регистрации договора уступки, у цедента прав на квартиру больше нет, они перешли к цессионарию (к вам) за определенные деньги, которые вы заплатили за квартиру цеденту.

Таким образом, вы встали на место участника долевого строительства по договору долевого участия, при этом не имеет значения сколько было до вашей уступки, других уступок по договору.
Теперь вы сторона основного договора, поэтому и расчет по 214 ФЗ нужно делать от указанной в нем цены.

Мы выяснили, что цену для расчета нужно брать из ДДУ, но как узнать её цену, если в договоре перечислено много квартир из которых права принадлежат мне только на одну квартиру?

В ряде договоров долевого участия квартиры вынесены даже в отдельное приложение, настолько их бывает много.

Для выяснения цены именно ваших прав на квартиру нужно внимательно прочитать раздел, где указаны цены и порядок их определения.

Здесь может быть разные варианты, например:

— цена в договоре на квартиру может быть указана напрямую — цифрой и ничего вычислять не нужно;

— указана только цена одного квадратного метра и для вычисления стоимости вашей квартиры нужно умножить её площадь на стоимость квадратного метра.

При этом, если площадь вашей квартиры по результатам обмеров БТИ стала больше, указанной в ДДУ и вы произвели доплату застройщику за превышение площади, то при расчете цены квартиры можно взять ее площадь из АПП или ДС об изменении площади.

Если за превышение по метражу не доплачивали, то вычисляете цену вашей квартиры исходя из цены одного квадратного метра, указанную в договоре.

Где взять договор долевого участия, если у меня его нет?

Можно обратиться с официальным запросом к застройщику или попросить прислать скан по телефону, мотивировав просьбу тем, что вы хотите продать квартиру и покупатель в целях внесения аванса хочет посмотреть сам договор, а не только уступку по нему.

Говорить при этом цель вашего настоящего намерения застройщику совершенно не обязательно.

Что не учитывается при расчете пеней по ДДУ.

Не имеют значения в целях расчета неустойки следующие даты:

— дата подписания договора;

— дата ввода дома в эксплуатацию, за исключением случая, когда дата передачи квартиры увязана в договоре с этой датой;

— различные даты из проектной декларации;

— дата получения претензии застройщиком.

Определение даты начала просрочки в целях расчета неустойки по договору долевого участия для случаев, когда такая дата привязана к какому-либо событию.

Законодатель в 214-ФЗ не обязал застройщика указывать календарную дату передачи объекта, поэтому в договоре этот срок может быть привязан к какому–либо событию, например, к дате ввода в эксплуатацию.

Пример 1: передача квартиры в течение трёх месяцев с даты ввода дома в эксплуатацию.

При этом, такой датой считается дата соответствующего распорядительного документа.

Планируемая дата ввода в эксплуатацию четвертый квартал 2015г.

Начисление производится с 01.04.2016г. (ст. 191, 192 ГК РФ).

Пример 2: срок завершения строительства 2 квартал 2015г., Срок введения в эксплуатацию 4 квартал 2015 г.

Срок передачи квартиры – не позднее 1 квартала 2016г.

При расчете неустойки по 214-ФЗ имеет значение только последний срок, остальные несут только информационный характер.

Если срок определен кварталом, он считается согласованным, последний день срока передачи квартиры – 31.03.2016г.

День с которого нужно произвести расчет — 01.04.2016г.

Еще немного про определение даты окончания просрочки при расчете по 214-ФЗ.

Акт приема-передачи квартиры подписан:  расчет неустойки по ДДУ производится на дату его подписания.

Ввод дома в эксплуатацию срок течения просрочки не прекращает.

Акт не подписан:

 расчет производится на дату подписания претензии.

В исковом заявлении расчет производится на дату подписания иска.

На дату судебного заседания исковые требования уточняются путем подачи ходатайства об увеличении исковых требований (ч. 1 ст. 39 ГПК).

Напоминаем: неустойка рассчитывается со дня, следующего за днем, когда застройщик должен был передать квартиру.

Если срок передачи квартиры 1 марта, акт подписан 3 марта – срок просрочки два дня.

О том, как им правильно пользоваться в статье: калькулятор ДДУ.

tinyton.ru
Расчет неустойки в судебном порядке с застройщика
Расчет неустойки в судебном порядке с застройщика

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: