Реализация долевой собственности земельного участка

Задайте вопрос юристу онлайн бесплатно!

Наши юристы ответят в течении 5 минут

74 просмотров

Ситуации, когда человеку достается не все имущество, а только его часть — не редкость. При получении наследства, в результате приватизации или выдела имущества супругу во владение переходит не весь объект, а только его доля. Распорядиться своей частью потенциальный владелец сможет только после того, как вступит в законные права, оформив имущество в собственность. Распоряжение землей имеет ряд нюансов. Перед тем как продать долю земельного участка, необходимо ознакомиться с положениями нормативно-правовых актов, без соблюдения которых договор может оказаться недействительным.

Можно ли продать долю земельного участка

Согласно законодательству, дольщик вправе продать часть земли, которая ему принадлежит на правах собственности. Основные нормативно-правовые акты, регламентирующие правоотношения между сторонами:

  • Ст. 250 Гражданского кодекса РФ о преимущественном праве покупки. Документ отражает основное отличие сделок дольщиков и собственников всего объекта недвижимости. Согласно закону, по умолчанию остальные дольщики — первые покупатели продаваемой земли. Они могут реализовать свое право или отказаться.
  • Ст. 11.5 Земельного кодекса РФ, где говорится о возможности выдела земельного участка из общей долевой собственности.
  • Ст. 8, 12 закона №101-ФЗ от 24.07.2002 г., которые позволяют осуществить реализацию земель сельхозназначения. Основные положения о продаже доли изложены в ст. 12 Закона.

Продавец участка обязан оповестить остальных дольщиков о продаже, причем продажная цена не может быть выше той, которая будет предложена потенциальным покупателем из третьих лиц. При нарушении порядка продажи договор об отчуждении будет аннулирован в судебном порядке, а право покупателя переведено на дольщика.

Из этого правила есть исключение, касающееся земель сельхозназначения. Если дольщик продает часть земли без выделения земельного участка другому совладельцу или представителю фермерского, крестьянского хозяйств, который пользуется реализуемой землей, извещать остальных о продаже не обязательно (п.2 ст. 12 закона №101-ФЗ от 24.07.2002 г.).

Уведомление о продаже доли земельного участка (образец)

Документ-уведомление не имеет строго установленной формы. Основное, что в нем нужно указать — условия осуществления сделки, стоимость доли и предложение другим владельцам приобрести свою часть земельного участка.

Образец извещения:

Скачать образец уведомления о продаже доли земельного участка

Такое извещение необходимо отправить всем дольщикам письмом с уведомлением о вручении. На почте нужно составить опись (2 экз.), при этом сотрудник почты ставит штамп и становится свидетелем отправки; затем указать ценность письма. Сумму можно установить по своему усмотрению. Спустя месяц необходимо получить уведомление или забрать письма с пометкой о том, что они не были вскрыты. Полученные документы прикладываются к договору купли-продажи.

Чтобы не ходить на почту дважды, не дожидаться возврата уведомлений, можно направить дольщикам телеграммы, в тот же день получив их заверенные копии. Спустя 1 месяц можно оформлять сделку, приложив копии.

Продажа земли без согласия других собственников

Продать землю без согласия прочих дольщиков можно. Согласно ст. 246 ГК РФ, участник долевой собственности вправе распоряжаться своим имуществом: дарить, передавать в наследство, продавать. Важное условие — соблюдение правила преимущественной покупки иными владельцами земли, иначе сделку признают недействительной.

Реализация земли без согласия других собственников возможна, запретить продажу законному владельцу доли его личного имущества не может даже суд. Если иные дольщики не хотят делить участок с 3-м лицом, им предоставляется право самим выкупить землю. Также нельзя обязать к продаже. Если дольщик передумает совершать сделку, никто не вправе изменить ход его решения.

Порядок продажи доли в общей долевой собственности земельного участка

Общая собственность может быть долевой и совместной. Если речь идет об общей долевой собственности, то предполагается, что часть земельного участка выделена, четко определена, а информация отражена в регистрационных документах.

Благодаря выделению доли собственник может распоряжаться своей частью без разрешения прочих дольщиков.

Если участок находится в общей совместной собственности без выделения долей, необходимо определить долю каждого путем соглашения или в суде.

При продаже должны быть соблюдены условия:

  • часть земельного участка поставлена на кадастровый учет;
  • размер владений определен в долевом соотношении (например, ½, 1/8 или ином);
  • получен отказ в приобретении угодий от прочих собственников;
  • продажа не повлияет на процесс эксплуатации недвижимости иными пользователями.

После подготовки можно приступать к продаже.

Порядок действий

Последовательность действий при продаже долевой собственности такова:

  1. Подготовка документов к продаже. Если объект не поставлен на кадастровый учет, необходимо провести межевание участка, осуществить регистрацию в Кадастровой палате.
  2. Предложение прочим дольщикам выкупить землю и выждать период, равный 1 месяцу.
  3. Предложение о продаже земли третьим лицам, определение условий сделки.
  4. Оформление договора купли-продажи.
  5. Регистрация участка новым владельцем в Росреестре.

Если осуществление продажи планируется ранее, чем через месяц после оповещения иных владельцев, необходимо попросить их оформить письменный отказ для предъявления в Росреестре.

Необходимые документы, стоимость оформления

Наиболее трудоемкий этап при оформлении продажи земельного участка в общей долевой собственности — подготовка документов. При этом понадобится:

Документ

Где взять

Стоимость

Кадастровый паспорт

Если участок поставлен на кадастровый учет, заказать паспорт можно в Кадастровой палате, МФЦ

Для физических лиц стоимость оформления составит 200 руб. Документ в электронном виде обойдется в 150 руб.

Юридические лица могут получить паспорт, оплатив госпошлину в 600 руб. за бумажный или 300 руб. за электронный вариант документа

Межевой план

Документ выдается лицензированной геодезической компанией

Стоимость межевания зависит от сложности работ, связанной с количеством собственников, особенностями рельефа. Цена может варьироваться в пределах 2-20 тыс. руб., поэтому стоимость лучше уточнить заранее

Справка об отсутствии обременений

Предоставляется Росреестром

Госпошлина для физических лиц — 200 руб., для юридических лиц — 600 руб.

Выписка из ЕГРН

В документе дается характеристика объекта недвижимости, указывается форма собственности, информация о проведении межевания земельного участка. За выпиской из справки можно обратиться в Росреестр, МФЦ

Бесплатно

Отказы прочих собственников от приобретения доли имущества или документы, подтверждающие незаинтересованность в приобретении

У прочих собственников

Бесплатно

Правоустанавливающие документы. Это может быть свидетельство о праве на наследство, дарственная, договор купли-продажи или иной документ

Ксерокопия паспорта

Свидетельство о браке и согласие законного супруга на совершение сделки

Необходимо подготовиться к тому, что сбор документов может занять до 1 месяца. Наиболее длительной является процедура межевания участка. При сложном рельефе длительность составляет около 3 недель.

Оформление договора при продаже общей долевой собственности

Договор оформляется в соответствии с положениями ст. 454, 455 ГК РФ. При составлении документа рекомендуется руководствоваться наставлениями юриста во избежание признания его недействительным. Договор содержит:

  • Сведения об обеих сторонах правоотношений: их ФИО, адреса прописки и фактического проживания.
  • Характеристику предмета договора. В отношении доли участка должно быть указано ее назначение, место расположения, кадастровый номер, категория земель, наличие или отсутствие построек и прочие характеристики.
  • Стоимость объекта.
  • Сведения о наличии обременений.
  • Информация о предложении остальным дольщикам приобрести участок и об отказе совершить покупку.
  • Права и обязанности обеих сторон.
  • Порядок улаживания споров.
  • Реквизиты и подписи обеих сторон.

Типовой бланк договора:

Скачать образец договора при продаже общей долевой собственности

Договор должен оформляться в 3 экземплярах, после чего покупатель может оформить право собственности в Росреестре.

Оформление земли в собственность новым владельцем

Стороны правоотношений должны обратиться в Росреестр для регистрации права собственности. Для этого придется оплатить госпошлину, равную 350 руб., и подать пакет документов:

  • копии паспортов плательщика и покупателя;
  • копии договора;
  • квитанцию об оплате госпошлины;
  • документы, подтверждающие право собственности продавца на долю участка;
  • документы, подтверждающие отказ иных дольщиков от приобретения недвижимости.

По истечении 7-10 дней в реестр будут внесены сведения о новом собственнике.

Налог с продавца

Сумма налога (НДФЛ) от продажи земли зависит о того, сколько времени участок находился в собственности владельца до момента его реализации.

Налог не платится, если (п. 17.1. ст. 217 НК РФ) доход был получен от продажи объекта недвижимости, которая находилась в собственности продавца 3 года и более. Это правило действует в случаях, если земля получена следующим образом:

  • в дар от близкого родственника;
  • согласно договору дарения;
  • досталась по наследству или по договору пожизненного содержания с иждивением;
  • перешла в собственность в результате приватизации.

В иных случаях освобождение от НДФЛ возможно только при условии владения участком более 5 лет.

При необходимости платить налог следует учесть, что плательщику полагается «

налоговый вычет

». Его сумма, согласно

п. 2 пп.1 ст. 220 НК РФ

, составляет 1 млн. руб. После вычета этой величины производится расчет НДФЛ, который необходимо уплатить до 30 апреля года, следующего за годом продажи.

Можно ли и как продать долю земельного участка без межевания

Межевание представляет собой установление границы. Процедура отличается длительностью, затратностью и может вызвать ряд разногласий между владельцами долей, поэтому при продаже нередко стоит вопрос — можно ли продать землю без межевания? До 2018 это было возможно, однако с января указанного года — нет.

Согласно закону №447-ФЗ от 22.12.2014 г., кадастровые работы могут быть выполнены только при наличии плана межевания. Отсутствие кадастрового паспорта не критично, если владелец пользуется землей. Но при желании реализовать права собственника возникнет необходимость получения кадастрового паспорта.

Кроме того, ст. 6 Земельного кодекса гласит, что участок, являясь объектом права собственности, должен иметь индивидуальные характеристики. Но доля, например, ¼, 1/3 земли, не дает четкой характеристики объекту.

Без межевания договор отчуждения может считаться недействительным. Как указано в ст. 554 ГК РФ, если в документе отсутствуют параметры, позволяющие четко определить объект в составе другого имущества (например, целого участка), договор считается несогласованным и недействительным.

Вывод таков: для реализации участка следует произвести межевание, чтобы доля земли имела четко определенные границы и могла быть идентифицирована как объект сделки.

После процесс реализации доли не отличается от продажи целого земельного участка.

Продажа земли сельхозназначения после приватизации

Нередко к юристу обращаются с вопросами о том, возможна ли реализация земли сельхозназначения без межевания, выделения доли. При этом процесс продажи будет иметь свои особенности.

В собственности может находиться пай — земельный участок, поступающий во владение после приватизации земель сельскохозяйственного назначения. Владелец пая имеет право:

  • оформить на землю завещание;
  • внести ее в качестве доли уставного капитала организации, эксплуатирующей угодья;
  • отказаться от прав владения.

Продажа или дарение такого участка без выделения доли возможна только лицам, которые являются участниками долевой собственности или постоянно пользуются этой землей.

Если в покупке заинтересованы третьи лица, должно быть проведено межевание поля, из которого был сформирован участок, постановка объекта на кадастровый учет. В этом случае правом преимущественной покупки обладает:

  • субъект РФ;
  • муниципальные образования.

Владельцу необходимо отправить уведомление о продаже. В течение 30 дней госорганы должны уведомить о желании приобретения, а после — возможна продажа третьим лицам.

Если гражданин не пользовался вверенным участком в течение 3 лет или доля не была никому передана, земля будет считаться «невостребованной долей». На такую землю могут претендовать местные органы самоуправления, установив право собственности в судебном порядке.

При реализации земельного участка потребуются знания положений земельного, гражданского, налогового кодексов, ряда прочих законодательных актов, в противном случае допущенные при оформлении ошибки могут свести все усилия по продаже «на нет».

Чтобы выработать верный план действий и не потерять уйму сил и времени, обратитесь к юристу сайта ros-nasledstvo.ru. Консультация специалиста поможет определиться с перечнем документов для продажи. Без юриста не обойтись при составлении договора о продаже имущества. Консультация предоставляется бесплатно, обращайтесь прямо сейчас.

Наличие права собственности, пусть и не целым недвижимым объектом, а его долей, предполагает возможность осуществлять весь объем полномочий в отношении своей доли по владению ей, пользование и распоряжением, под которым понимается возможность отчудить долю в любой желаемый собственником момент, одним из предусмотренных гражданским законодательством способом.

Как продать часть земельного участка с максимальной пользой для собственника, не нарушая прав других сособственников и действующего законодательства?

Что такое земельная доля, часть земельного участка

Земельная доля – это доля (пай), входящая в состав общей собственности на надел, назначение которого ведение сельского хозяйства. Выражается в баллогектарах.

Понятие земельной доли перекликается с термином общедолевая собственность, хотя имеет качественно отличие:

  • Более узкое понятие. Доля входит в общую собственность;
  • Появлению доли предшествовала приватизация;
  • Доля полученная гражданином может отойти муниципалитету или хоз. субъекту только после ТОО, как гражданин ее отчудит;
  • Размер надела определяется не простой правильной долей, а гектарами или баллогектарами.

Общая долевая собственность на земельный участок

Общая долевая собственность земельного участка – нахождение земельного надела у двух и более собственников одновременно.

Такая собственность возникает, когда имеет место:

  • Сделка, когда на стороне приобретателей два и более лица;
  • Наследование любым из способов;
  • Судебное установление права собственности на землю (на долю в праве);
  • Приватизационный процесс участка.

Как разделить земельный участок на два

Как разделить земельный участок на два регламентирует отечественное земельное и гражданское законодательство. В частности, гражданским и земельным законодательством РФ предусмотрена градация земельных участков на делимые и неделимые.

На отнесение участка к той или иной категории влияет его специфика, отраженная в целевом назначении участка, что находится в зависимости от специфики территории, ландшафта и т.д. Разделение участка на два и более должно сохранять их характеристики, в соответствии с первоначальным назначением цельного участка.

Если участок после раздела свою сущность не поменял, то участок является делимым.

Если же следствием раздела является нарушении режима использования, вследствие которого необходимо изменять целевое назначение участка, последний является неделимым.

Возможность выдела земельного участка из общей долевой собственности в достаточно большой степени зависит от установленных в отношении него правообременений. Таковые могут устанавливаться как в отношении всего участка, так и в отношении отдельной ее части. Если таковые существуют, участок в большинстве своем будет признаваться неделимым, до тех пор, пока обременения не будут сняты.

Процедура раздела участка и выдел доли в натуре, если между двумя собственниками достигнуты договоренности, осуществляется поэтапно:

  • Запрашивается выписка из ЕГРН, поскольку требуется установить осуществлена ли регистрация участка и права на него;
  • В землеустроительной службе истребуется тех.документация. Инженер по кадастру произведет определение границ участка земли, его координаты по геодезии, составит кадастровый план и закрепит межевые знаки;
  • Дубликаты документов, относящихся к землеустроительным, должны остаться у обратившегося за разделом лица;
  • Заключительным этапом является регистрация нового недвижимого объекта и правах на него. Для регистрации потребуется иметь при себе и представить регистратору: личность удостоверяющий документ и копии страниц с идентификационными данными, в бумажном и электроном исполнении землеустроительные документы, подтверждение уплаты пошлины, дубликат бумаги, в которой содержаться сведения о закреплении налогового номера.

Соответствие документов всем требованиям, регистрация производится в двухнедельный срок. За это время участку будет присвоен номер кадастра, после следует регистрация прав на вновь созданный объект.

Когда таких договоренностей нет, порядок раздела земельного участка осуществляется через суд в порядке искового производства.

Цена вопроса

Стоимость раздела обойдется достаточно дорого.

Потребуется дважды уплачивать госпошлину: за регистрацию самого участка и за регистрацию прав по отношению к нему.

Основную сумму составит услуга по изготовлению межевого плана. Цена по ее оказанию зависит от расценок выбранной организации. Так, компания «Гео Тайм» предлагает свои услуги по межеванию за 2 500 рублей и более, при этом срок выполнения работ составит 1 месяц. Компания «Гибрид» выполнить работу за 10 дней, но ее стоимость составит 8 900 рублей и более.

Межевание

Межевание участка в долевой собственности производится организацией по землеустройству, имеющей соответствующую лицензию. От собственников потребуется написать заявление и заключить подрядный договор с такой организацией.

Целью межевания является определить границы участка, если сведений в ГКН недостаточно, а при нескольких собственниках произвести условный раздел общего участка и установить границы для новых.

Межеванию предшествует подготовка, в рамках которой инженер по кадастру из выбранной организации:

  • получает выписку из ГКН на первоначальный цельный участок сособственников;
  • получает кадастровый план площади;
  • изучает документацию, которой установлены права сособственников на общий участок;
  • оценивает, как размещены близлежащие земли, граничащие с участком, чтобы определить точное размещение точек исходной зоны и не допустить накладывания границ;
  • устанавливает, что имеется необходимость в проведения полевых работ (основанием к такому решению служат результаты геодезической экспертизы).

Полевыми работами:

  • устанавливаются конкретные границы, координаты поворотных точек и площади создаваемых наделов;
  • подготавливается предварительный межевой план, которым демонстрируются возможные варианты площадей и конфигурации созданных наделов.

Как продать часть земельного участка

Продажа части земельного участка, требует его деления. Для этого все также требуется разделить на 2 части исходный надел. Сделать это возможно посредством обращения в специализированную компанию, оказывающую землеустроительные услуги. Предварительно, потребуется согласовать свое намерение продать часть участка с остальными сособственниками, и если те не против, можно заниматься оформлением землеустроительной документации.

Свои услуги организация оказывает на основании подрядного договора. Перед заключением договора потребуется предоставить ряд документов, среди которых и соглашение совладельцев участка (если таковые имеются, для единоличного собственника такой документ не требуется).

Когда документация готова, производится регистрация созданных участков, потом и прав на него. Когда произошло фактическое образование части земельного участка – новый надел, который становится самостоятельным полноценным недвижимым объектом, последний может свободно участвовать объектом сделки.

Если реальный раздел невозможен, то объектом купли-продажи может выступать доля в праве собственности, при наличии уведомлении заблаговременно остальных совладельцев. Они могут приобрести эту долю на преимущественном праве, до тех пор пока собственник доли не заключил уже договор  с третьим лицом.

Если сособственники не могут договориться полюбовно, обращаться стоит в суд.

Без межевания

Продать половину участка свою можно провести без проведения процедуры межевания. От хозяина участка потребуется иметь у себя кадастровый паспорт, но целесообразнее всего заблаговременно определить границы продаваемой части исходного участка

Без выделения

Как продать часть земельного участка, когда его раздел невозможен в реальности? Продажа участка без выделения доли земельного участка в натуре возможна в случае согласия второго сособственника, который имеет преимущественное право покупки этой доли. Отсутствие согласия предполагает судебное урегулирование конфронтации сособственников. Судебным решением суд обяжет осуществить выкуп доли, вторым собственником.

Если второй собственник против

Когда один из собственников желает распорядиться своей частью земельного участка и продать его, то при определении долей в натуре сделать это можно в любое время без учета мнения второго собственника.

Не редко бывает так, что в натуральном виде доля не выделена, т.е. у одного участка два хозяина (они являются сособственниками без установления долей), и при этом второй не дает своего согласия на продажу доли земельного участка. Такая ситуация требует судебного урегулирования. Собственник, желающий распрощаться с долей, обращается в суд и выделяет ее в натуре, после чего регистрирует вновь созданный участок земли, затем права на него и свободно продает.

Когда в натуре выделить долю не представляется возможным, суд рассматривая исковое заявление может обязать второго собственника (не дающего разрешения на отчуждение) выкупить долю сособственника.

Продажа доли земельного участка сельскохозяйственного назначения

Продажа доли земельного участка сельскохозяйственного назначения имеет специфику. Так, продаже должно предшествовать уведомление территориальные органы управления и самоуправления не позднее чем за 90 дней о желании произвести сделку по возмездному отчуждению сельхоз.надела.

Уведомление должно содержать информацию о:

  • месте, где расположен участок;
  • сроке;
  • цене.

Адресату дан месяц на то, чтобы дать ответ на уведомление. Если ответ не пришел, то в течение года участок может быть продан любому желающему. Если принято решение об изменении цены в любую сторону, то требуется дополнительно уведомлять власти.

Если доля сельхоз. земли выделу не подлежит, продажа не запрещена, но купить ее может только другой дольщик либо гражданин, пользующийся наделом.

Договора

Отчуждение земельной доли осуществляется в соответствии с договором, примерный вид которого можно скачать по ссылке: договор купли продажи.

Долевая собственность является сложным объектом гражданских правоотношений. Продажа части доли земли сопровождается определенными ограничениями на законодательном уровне.

Особенности реализации части надела

Среди главных особенностей при продаже части земельного участка выделяют следующие:

  • для земель, предназначенных под сельскохозяйственные нужды, продажа производится исключительно участникам долевой собственности;
  • для земель обычного пользования – участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки.

Можно ли продавать часть земли без межевания?

Согласно статье 6 Земельного Кодекса РФ часть земли является самостоятельным объектом правоотношений.

Нормами Гражданского Кодекса объектами товарооборота определены недвижимые предметы, в том числе участки земли (см. ст. 128 и ст. 130 ГК РФ).

В соответствии со статьями 549 и 554 ГК РФ участок земли, приобретаемый по договору купли-продажи, должен быть четко определен по кадастровым и техническим характеристикам. Земельный Кодекс регламентирует продажу земельных наделов, поставленных на учет в кадастровом органе (см. ст. 37 ЗК РФ).

По итогам учета каждый земельный надел наделяется характеристиками, которые позволяют выделить участок и произвести его экспертизу (см. ст. 1 ФЗ-№28). С этой целью земельному объекту приписывают индивидуальный код. Согласно статье 19 ФЗ-№28, чтобы внести запись об участке в кадастр, требуется наличие документов о проведенных межевых работах.

Следовательно, продажа части земли сопровождается процедурой размежевания, результатом которой становится разделение участка на отдельные объекты с четкими границами.

Принимая во внимание, что права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации, собственник обязан произвести процедуру межевания, для того чтобы получить право собственности на новообразованную часть надела с целью дальнейшей продажи.

Реализация 1/2 части, находящейся в общедолевой собственности

Процесс реализации ½ части земли, находящейся в общедолевой собственности сопровождается следующими стадиями:

  1. Получение отказа остальных собственников в письменной форме.

С этой целью необходимо направить в адрес совладельцев уведомление о предстоящей сделке с указанием ее цены.

ВНИМАНИЕ. В случае нарушения условия уведомления совладельцев, сделка может быть признана недействительной в судебном порядке.

  1. Подготовка пакета документов:
  • Выписка из ЕГРП при ее наличии;
  • Документы, подтверждающие право на собственность (договор купли-продажи, арендное соглашение, свидетельство о вступлении в наследство и прочие);
  • Кадастровый паспорт на землю;
  • Квитанция об оплате налогового взноса.
  1. Составление договора.

Составить договор можно как самостоятельно, так и при помощи нотариуса. Документ, закрепляющий продажу части земли должен содержать следующие сведения:

  • Персональные данные контрагентов;
  • Точное описание предмета сделки (площадь – ½ участка, кадастровые сведения, категория и назначение земли, адрес участка);
  • Данные о документе, подтверждающем право продавца на реализуемую собственность;
  • Цена сделки;
  • Метод оплаты и сроки зачисления средств;
  • Ограничения по использованию объекта.
  1. Регистрация договора в Росреестре.

Финальная стадия сделки по продаже части земельного надела. Стороны соглашения обращаются в службу государственной регистрации с подготовленными документами, после чего им выдается расписка с указанием даты выдачи выписки из ЕГРП. В момент получения выписки право на собственность переходит новому владельцу.

Процесс реализации земли

Половины без дома

Для того чтобы продать половину участка без дома, требуется узаконить ее в качестве независимого объекта.

Для этой цели необходимо обратиться в землеустроительную организацию.

После того как часть продаваемой земли обретет индивидуальный кадастровый номер, собственник имеет полное право распоряжаться ей, как отдельным объектом.

Важно после проведения размежевания зарегистрировать половину участка в органах государственного кадастра. Необходимо написать соответствующее заявление и прикрепить к нему перечень документов:

  • Копию удостоверения личности (оригинал взять с собой);
  • Копию доверенности (при наличии);
  • Копию идентификационного кода;
  • Техническую документацию, выданную землеустроительной организацией в электронном и печатном формате;
  • Квитанцию об оплате услуг.

Финальный этап перед продажей части земли без дома является регистрация прав собственности в органах Росреестра. После получения выписки из ЕГРП собственник может продавать половину участка.

Земли СХ назначения

Владелец части земли сельскохозяйственного назначения имеет право реализовывать свою долю исключительно другому участнику данной долевой собственности (см. ст. 12 ФЗ-№101).

В данном случае уведомление остальных совладельцев не требуется.

Реализация доли земли с/х назначения третьему лицу разрешена только после выделения земельного участка из общей доли. Владелец надела должен осуществить межевание земли и оформить долю в качестве отдельного участка.

СПРАВКА. Разделение общего землевладения допустимо при согласии всех долевых участников. При отсутствии согласия совладельцев разрешается производить выдел собственность в судебном порядке.

Однако после оформление своей доли в качестве отдельного участка, собственник не вправе сразу продавать землю третьим лицам (см. ст. 8 ФЗ-№101).

Согласно Федеральному Закону №-101 приоритетное право на покупку земли сельхоз. назначение имеют муниципальные власти. Собственник надела должен письменно уведомить муниципалитет о продаже участка земли, указав его площадь, адрес, стоимость и сроки расчета.

Если в течение одного месяца местные власти не направят в адрес владельца участка письменного уведомления о желании приобрести надел по приоритетному праву, землю можно реализовывать третьим лицам.

ВНИМАНИЕ. Стоимость участка должна соответствовать изначально заявленной в уведомлении цене.

Части садового надела

При реализации садового надела необходимо придерживаться следующего алгоритма:

  1. Письменно уведомить совладельцев о продаже части надела, указав стоимость доли участка.
  2. При отсутствии в течение месяца желания со стороны долевых собственников приобрести часть земли, ее можно реализовывать в пользу третьих лиц.

При реализации части участка в пользу одного из совладельцев, извещать остальных собственников не требуется.

Что такое преимущественное право покупки и у кого оно

Участники долевой собственности обладают преимущественным правом покупки части общего имущества на равных условиях по цене, за которую она продается, кроме случая публичных торгов (см. ст. 250 Гражданского Кодекса РФ).

Заключение

Реализация долей земельных участков напрямую связана с правом преимущественной покупки совладельцев. Продажа земли должна подкрепляться кадастровыми документами, а также сделки подобного рода в обязательном порядке регистрируют в органах Росреестра.

Земельный участок может быть разделен на части (доли) продажа которых возможна без выделения границ в натуре. Отчуждение долей земельных участков предполагает особую процедуру, включающую реализацию первоочередного права других собственников участка на приобретение его доли.

Понятие продажи доли

Под продажей доли участка земли подразумевается переход прав на часть площади такого участка без выделения такой части в отдельный участок с собственными границами. Законодательное регулирование продажи доли осуществляется:

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7(499)350-8059.
  • Санкт-Петербург: +7(812)309-9401.
  • Земельным кодексом;
  • Гражданским кодексом;
  • законом № 218 «О государственной регистрации недвижимости».

Ст. 37 ЗК РФ описывает требования к условиям договоров продажи участков и их долей, ст. 42 закона № 218 определяет особенности государственной регистрации продажи доли, а ст. 250 ГК РФ указывает на наличие преимущественного права покупки доли у других владельцев участка.

Продажа доли возможна в случае, если участок находится в общей долевой собственности нескольких лиц или принадлежит одному лицу. Если участок находится в совместной собственности 2-х или более лиц без определения размеров долей, то перед продажей необходимо определить причитающиеся каждому из владельцев доли путем общего собрания собственников или в судебном порядке.

Условия продажи

Доля участка земли может быть продана третьим лицам при соблюдении следующих условий:

  • участок состоит на кадастровом учете, и размер доли определен в виде простой дроби;
  • собственники остальных долей данного участка отказались от приобретения указанной доли;
  • отчуждение доли не создаст препятствия для нормальной хозяйственной деятельности на остальном участке;
  • вместе с отчуждением доли происходит отчуждение соответствующей части объекта недвижимости, расположенного на участке.

Использование доли после приобретения новым владельцем не должно создавать препятствий для деятельности на остальном участке, даже если такое использование допускается для данной категории земли.

Например, строительство дома на выделенной доле участка, который используется для выращивания культур, может быть запрещено для предотвращения заслонения посадок от солнечного света, даже если вид разрешенного землепользования допускает строительство на участке.

Алгоритм действий

Продажа доли участка в общем случае осуществляется так:

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7(499)350-8059.
  • Санкт-Петербург: +7(812)309-9401.

  1. Продавец собирает необходимые документы и при необходимости устанавливает размер принадлежащей ему доли.
  2. Происходит письменное оповещение других собственников участка о намерении продать долю.
  3. При отказе совладельцев участка выкупить долю она продается третьим лицам.
  4. Покупатель осматривает участок, и стороны договариваются о цене и других условиях сделки.
  5. Происходит подписание договора покупки и передача участка по акту приемки.
  6. Новый владелец регистрирует право на долю в Росреестре.

Вместо письменного извещения каждого из сособственников участка допустимо подать объявление о продаже в СМИ, если участком владеют более 20-ти лиц (п. 4.1 ст. 42 закона № 218).

Список документов

Для продажи потребуется пакет из следующих документов:

  • копия паспорта продавца;
  • выписка из ЕГРН о праве собственности на долю с указанием ее размера;
  • правоустанавливающий документ на долю;
  • кадастровый паспорт участка;
  • межевой план;
  • справка о строениях на участке из БТИ;
  • справка из Росреестра об отсутствии обременений;
  • письменные отказы сособственников от приобретения доли;
  • копия свидетельства о браке;
  • согласие супруга на сделку.

Отказы совладельцев необходимы в случае, если продажа доли осуществляется раньше, чем через месяц после оповещения совладельцев. Текст письменного оповещения следует сохранить для последующего предъявления в Росреестре.

Выписка из ЕГРН оформляется бесплатно в многофункциональных центрах при обращении с паспортом там же заказываются справки об обременениях, а справка о строениях из БТИ стоит 300 рублей и выдается в день запроса.

Если участок поставлен на кадастровый учет, то кадастровый паспорт заказывается в МФЦ, стоимость изготовления – 1400 рублей. Если участок не был учтен ранее или имеются территориальные споры с соседями, то владелец доли должен обратиться в проектную компанию для заказа межевых работ.

Стоимость таких работ колеблется в пределах 2500-18000 рублей, в зависимости от сложностей рельефа и общей площади участка. Работы по определению границ занимают 1-3 недели.

Содержание договора

В договоре покупки доли должны быть следующие пункты:

  • описание предмета соглашения;
  • данные сторон;
  • цена продажи;
  • сведения об обременениях;
  • права и обязанности участников сделки;
  • сведения о процедуре соблюдения преимущественного права покупки;
  • ограничения на использование земли;
  • дополнительные условия;
  • порядок разрешения споров.

Предметом соглашения является земельная доля, для которой нужно указать величину в виде простой дроби, а также общую площадь, кадастровый номер и почтовый адрес участка.

В представлении сторон указывается ФИО, адрес прописки и данные паспортов продавца и покупателя.

Обязанностью покупателя является перечисление суммы сделки продавцу и принятие участка по передаточному акту, а обязанностью продавца – передача участка и участие в регистрации перехода прав.

Бланк договора можно скачать здесь.

В дополнительных условиях можно перечислить обязательства покупателя по использованию доли в соответствии с видом разрешенного землепользования участка и с хозяйственной деятельностью других совладельцев.

Переход прав и налогообложение

Договор подписывается в трех экземплярах, после чего продавец и покупатель регистрируют переход прав в Росреестре, предъявив следующие документы:

  • копии паспортов;
  • 3 копии подписанного договора;
  • квитанцию пошлины (350 рублей);
  • выписка о правах продавца на долю;
  • копия извещения о продаже доли с отметкой о получении.

Вместо извещения можно предъявить отказы всех совладельцев участка от приобретения доли. Регистрация нового собственника происходит в течение 7-10 суток, по факту регистрации покупатель может заказать выписку из ЕГРН в подтверждении своего права.

Налог с продажи доли земельного участка подлежит оплате продавцом не позднее конца марта года, следующего за годом продажи, в размере 13% от суммы продажи, если владение такой долей осуществлялось менее 5-ти лет, и менее 3-х лет для приватизированных долей, а также для долей, подаренных близкими родственниками или полученных по договору пожизненной ренты.

Продажа доли земельного участка является законной, если участок состоит на кадастровом учете и если соблюдена процедура предложения покупки совладельцам участка. Чтобы избежать признания сделки недействительной, при составлении договора следует сопоставлять планируемое использование земли и текущую деятельность сособственников участка.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, 

звоните по телефонам

:

  • Москва: +7(499 )350-8059.
  • Санкт-Петербург: +7(812)309-9401.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

tinyton.ru
Реализация долевой собственности земельного участка
Реализация долевой собственности земельного участка

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: