Риски продавца при продаже недвижимости по ипотеке

В условиях высоких цен на рынке недвижимости и их постоянно стабильного роста, ипотека — это актуальное решение проблемы жилищного фонда как семьи, так и отдельно взятой личности. Конечно же продавца интересует какие могут быть риски, когда на кону продажа квартиры в ипотеку и есть ли минусы для покупателя – все эти моменты будут рассмотрены в данной статье.

В оформлении ипотеки на квартиру, кроме вас, участвует:

  • Кредитор, зачастую банковское учреждение. Работа с ним это ваш первоочередной приоритет, ведь финансовую составляющую сделки по покупке жилья берет на себя именно он. А после, ежемесячные взносы ипотечных платежей не дадут вам с ним расстаться еще очень длительное время.
  • Независимый эксперт по оценке недвижимости. В нашей стране понятие «независимый», именно в этой ситуации, не отвечает действительности. Каждый крупный банк плотно сотрудничает с экспертными компаниями, которые и будут вам предоставлены на выбор. Хотя и выбор-то ничего не изменит, ведь такие компании делают оценку недвижимости на условиях, которые выгодны далеко не вам, а вашему кредитору. Не исключены случаи, когда эксперт может поступить по совести.
  • Страховщики. Банки всегда пытаются свести свои риски по кредитным программам до допустимого минимума. Аналогична ситуация и с ипотекой. Все договоры такого плана содержат обязательное условие по страховке как объекта недвижимости, так и здоровья и жизни заемщика.
  • Риэлторы и агентства недвижимости. Ипотечная квартира имеет ряд характеристик, которым оно обязано соответствовать, дабы кредит стал возможен. Нужно понимать, при наступлении ситуации по вашей неплатёжеспособности залог должен быть продан, и он должен быть таким, чтоб его захотели купить.
  • Муниципальные и государственные организации. Вот тут бюрократия по полной программе, поэтому заранее нужно иметь в расположении номера их телефонов, адреса, графики работы. После составить график на получение необходимых справок и т.п., и строго следовать ему. Только так этот процесс станет быстрым и не затруднительным.

Нужно понимать, что финансовые ресурсы, фигурирующие в таких сделках, весьма велики. И логично, что банк будет проводить полную проверку той недвижимости, которая идет в ипотеку.

При наличии

обременений

 на квартире, предложенной в ипотеку, банк стопроцентно откажет в сделке.

Особенности продажи квартиры в ипотеку

Не только процесс покупки жилья сложен и длителен для продавца.

Ведь ему нужно:

  • искать покупателя;
  • показывать недвижимость сторонним людям;
  • отбиваться от настойчивых рекомендаций риэлтера по поводу снижения цены жилья.

Все вышеперечисленное не делает нервную систему продавца недвижимости крепче. А тут самый страшный сон — сорванная сделка на практически финальной стадии. И тут появилась даже своя специальная прослойка покупателей недвижимости – «ипотечники».

Ведь именно у этой категории не будет гарантий, что все задуманное исполнится, и банк не откажет в кредите. Развитие событий в таком случаем имеет все оттенки неоднозначности.

Плюсы и минусы сделки для продавца

Оформление любой кредитной программы всегда сопровождается некой долей рисков. И у ипотечного кредитования тут, наверное, лидирующая позиция. Особенно для продавца жилья.

Стоит сразу заметить, что сделка продажи недвижимости через банковскую структуру однозначно безопаснее, нежели ее стандартный вариант.

Плюсы сделки, проведенной с участием банковской структуры:

  • Комфортабельное и безопасное помещение для проведения сделки, обсуждения ее условий и произведения расчета.
  • Полное юридическое сопровождение сделки как для продавца, так и покупателя.
  • Соблюдение всех правил и нормативов таких сделок.
  • Наличие проверенного и толкового нотариуса, который обеспечит грамотное составление необходимой документации.
  • Денежные средства невозможно будет подделать, т.к. расчет с вами по факту ведет банк, с применением специального оборудования, процедура проходит в присутствии всех участников сделки.

Минусы процедуры:

  • Длительность. Она выше, нежели при стандартной процедуре купли-продажи недвижимости.
  • Документация. Помимо стандартного набора документов для банковского учреждения, возможен запрос им дополнительных бумаг, а это уже ваши хлопоты по их предоставлению.
  • Отказ. Такие случаи не редки, и имеют место быть. Банк в своем праве отказать в выдаче ипотеки на любой стадии ее оформления. И это, наверное, самый большой минус. Ведь возможен вариант, что после полугода подготовительного этапа сделка сорвалась. А значит, вы потеряли время, и нужно начинать поиски покупателя сначала. Как показывает практика, те продавцы, которые столкнулись с такой ситуацией, больше даже не рассматривают вариант продажи очередному “ипотечнику”. Для них проще скинуть цену, нежели опять так рисковать.

Делая вывод по плюсам и минусам продажи жилья в ипотеку, стоит сказать, что положительная сторона сделки с такой крупной суммой денег все же превышает ее минусы.

Необходимые документы

  • правоустанавливающая документация на жилье;
  • копии персональных документов от всех собственников жилья;
  • вся документация технического плана на квартиру;
  • копия домовой книги или ее выписка;
  • копия финансового лицевого счета.

В случае нахождения жилья в частичной или полной собственности у несовершеннолетнего лица, обязательно наличие разрешения органов опеки и попечительства.

Проверка квартиры в юридическом поле, предполагает получение выписки из ЕГРП, которая отображает:

  • текущий состав всех собственников жилья;
  • текущее состояние обременений.

Возможно банк затребует вместо стандартной выписки ее расширенную версию, которая будет содержать информацию о всем, что происходило с вашим жильем, начиная с 1998 года (сделки).

Зачастую, такое банковское требование возникает при условии:

  • последний собственник жилья владеет им очень короткий срок,
  • необходимость сознательного занижения цены в договоре купли-продажи до 1 000000 рублей.

Расширенные выписки предоставляет региональное Управление Федеральной регистрационной службы по заявлению собственника в течение пяти рабочих дней с обязательной уплатой государственной пошлины в размере 200 рублей.

Что еще могут потребовать помимо вышеперечисленного стандартного набора документов у продавца:

  • копия водительского удостоверения;
  • военный билет (при отсутствии водительского удостоверения);
  • справка из тубдиспансера (при отсутствии первых двух пунктов, и обязательно при продаже квартиры пожилыми собственниками).

Этап по оценке квартиры имеет сложность для продавца только в ожидании его окончания и своевременного запуска оценщика в жилье. Все остальное головная боль покупателя, как организация процесса, так и его оплата. Длительность данного этапа около семи дней.

И главное, всегда продавец желает получить свои деньги за жилье в момент подписания сделки, но это невозможно без окончания этапа перерегистрации прав собственности и залога. Но и тут есть выход, оплата ускоренной перерегистрации, которую зачастую осуществляет покупатель жилья. И не пройдет недели, как деньги продавца будут или в его банковской ячейке или на карточном счету, это уже на его выбор.

Этапы продажи квартиры в ипотеку

  1. Уплата авансового платежа покупателем недвижимости.
  2. Предоставление требуемых банковским учреждением документов от продавца.
  3. Проведение оценки жилья независимым экспертом с предоставлением полного отчета по ней.
  4. Получение согласия от банка и страхового учреждения с согласованием и подготовкой договоров.
  5. Фактическое подписание договоров, сюда входит и кредитный, и купли-продажи, залоговый.
  6. Регистрационный этап прав собственности и залога на имя банка.
  7. Получение свидетельства и расчет с продавцом, который может быть произведен путем наличного расчета, так и посредством переведения денег на любой текущий счет, указанный продавцом.

Риски сделки для продавца

Все этапы такого вида продажи жилья идут под полным контролем банковского учреждения. Он – самое заинтересованное лицо в прозрачности и ее успешности. И тут немаловажен фактор платежеспособности покупателя, ведь если окажется несоответствие его банковским требованиям, то в ипотеке будет стопроцентный отказ.

Не стоит снимать со счетов различные незаконные схемы, которые мошенники реализуют на таком поприще. Поэтому риск срыва сделки безусловно присутствует, но зато квартирный аферист будет выявлен, и возможно это защитит вас от более серьезных проблем, чем потеря времени.

Но ведь в банке тоже работают люди, которые могут быть введены в заблуждение умелым аферистом. Но есть еще и страховая компания, которая также не горит желанием понести убытки, и схему, скорее всего, раскроют. И это радует вас.

В итоге, ваш самый большой риск – потеря времени при отказе вашему покупателю в выдаче ссуды. Возможно, если вам так горит продажа квартиры и есть острая потребность в наличности, то продажа в ипотеку не для вас. Ведь это однозначно длительный процесс.

Риски для покупателя

Покупатель также может столкнуть с недобросовестным продавцом:

  • наличие обременений — это отказ в ссуде, соответственно, невозможность получить желанное жилье;
  • подделка документов на всех уровнях;
  • отсутствие необходимых документов;
  • несоответствие требованиям, необходимых для ипотечного жилья;
  • несовершеннолетние собственники — отказ органов опеки от продажи.

Подводные камни

Все они закручены только на платежеспособности покупателя и юридической чистоты и грамотности, приобретаемой в ипотеку недвижимости. Ведь если какой-то из нюансов не учтен, то сделка не состоится.

Стоит помнить, что банк также заинтересован в положительном успехе сделки. Ведь он приобретает сразу двух клиентов – вас и покупателя. С последним их отношения перерастают в очень длительные, которые принесут банку немалую прибыль по проданному продукту – ипотеке.

Советы

  • Как и продавец, так и покупатель должны навести справки друг о друге, это позволит понять что перед вами за субъект и что от него ожидать. Таким образом, возможно составление предварительного прогноза по успешности сделки.
  • Все документы нужно тщательно проверять, а покупателя рекомендуется ходить вместе с продавцом по всем инстанциям за каждой бумажкой.
  • Тщательно проверяйте сам объект, проверьте цену на совпадение с рыночной, и если есть занижение, выясняйте причину.
  • Продавец должен контролировать все этапы, даже те, где его присутствие не обязательно. Полный контроль — залог успеха.

Возможные вопросы продавца при продаже квартиры по ипотеке

  • Гарантии по заключению сделки — это основной риск, т.к. задаток в таких сделках не предусмотрен, а отказ банка может прозвучать на любом этапе.
  • Получение наличных в момент подписания документов — нет, только после перерегистрации права собственности и залога на имя банка.
  • Наличными или карта — тут на ваше усмотрение, банк дает вам такое право выбора. Однако если сумма очень велика — не рискуйте, пусть это будет карта.
  • Не обманет ли меня покупатель — вот тут у него меньше таких шансов, нежели при обычной продаже квартиры, ведь его будет тщательно проверять служба безопасности банка. Даже если что-то будет пропущено, его ждет вторая проверка от аналогичной службы, только уже страховой компании.

Продажа ипотечного жилья – довольно частая практика на рынке недвижимости. Хотя процесс отчуждения подобного имущества с обременением может быть затянут и иметь некоторые сложности, чаще всего обе стороны сталкиваются с минимальными рисками при заключении договора купли-продажи.

Какие именно осложнения и спорные ситуации могут ожидать продавца, а также как избежать потенциальных рисков, вы узнаете в этой статье.

Можно ли продать ипотечное жильё?

Далеко не каждая семейная пара может позволить себе купить жилое помещение на первичном рынке. Чаще всего на выручку гражданам приходит кредитование. Наличие ипотеки на квартире считается обременением, поэтому перепродажа такого жилья обычно вызывает массу осложнений.

Большинство покупателей предпочитают не связываться с ипотечными объектами недвижимости, однако не меньше рисков имеется для продавца подобного жилья.

Выделяют 2 способа отчуждения квартиры, обременённой неоплаченным до конца кредитом:

  • переоформление ипотечного договора на имя нового владельца (покупателя);
  • оплата оставшегося долга по жилью с помощью средств, предоставленных покупателем, и заключение договора купли-продажи.

В первом случае изменение плательщика по кредиту и передача прав на имущество осуществляются с согласия банковского учреждения, с которым подписывался договор об ипотеке. Второй вариант несколько легче, так как разрешение от банка получать не требуется, однако покупателю необходимо внести оставшуюся сумму долга.

После этого имущество полностью переходит во владение продавца, и он может составить договор купли-продажи (в этом случае жильё уже не будет иметь обременений).

Риски продавца при продаже квартиры под ипотекой

Независимо от способа отчуждения жилого помещения, обременённого ипотекой, обе стороны сделки сталкиваются с определёнными затруднениями и рисками. Рассмотрим ниже основные сложности, возникающие при заключении сделки у продавца имущества:

  • неисполнение обязанности по оплате стоимости объекта недвижимости покупателем (во избежание наступления подобного события рекомендуется заключать предварительный договор купли-продажи и просить оплаты аванса);
  • признание сделки недействительной (например, если договор купли-продажи был заключён без получения разрешения от банка, оформившего кредит);
  • потеря оригиналов документов на квартиру (если продавец неосмотрительно передал данные бумаги покупателю до момента подписания основного договора и передачи денежных средств);
  • отсутствие одобрения банка в отношении смены плательщика ипотеки (если покупатель не сможет подтвердить свою платёжеспособность, банковское учреждение не даст согласие на переоформление документов на квартиру и заключение договора купли-продажи);
  • риск столкнуться с мошенниками (шанс встретить квартирного афериста крайне мал, так как одной из сторон сделки выступает банк).

Таким образом, при соблюдении осторожности и правил осуществления продажи жилья в ипотеке риски для продавца считаются минимальными. То же касается возможных осложнений для стороны, приобретающей квартиру.

Не стоит забывать, что банковское учреждение, выступающее третьим участником сделки, также следит за правильностью оформления договора купли-продажи, таким образом защищая интересы и покупателя, и продавца.

Риски продавца при продаже квартиры по военной ипотеке

Военные, проходящие службу по контракту, имеют шанс получить особый вид ипотечного займа, предназначенного специально для военнослужащих. Отличительной стороной подобного кредита считается погашение ежемесячных платежей государством (начисление денежных средств происходит непосредственно на счёт, предназначенный для оплаты ипотеки).

Продажа жилья, обременённого данным видом кредитования, имеет определённые сложности:

  • существенные финансовые затраты при оформлении требующегося пакета документов (в этом случае при отчуждении объекта необходим большой комплект документации, собираемый за счёт владельца жилья);
  • длительный процесс отчуждения имущества (связан с поиском дополнительных бумаг).

Продажа жилья, обременённого военной ипотекой, осуществляется только после погашения всей суммы задолженности по кредиту. Это связано с тем, что до этого момента квартира находится в собственности банковского учреждения и государства (а именно Министерства обороны РФ).

На основании 3 части 15 статьи ФЗ № 117 от 2004 года 20 августа, целевой займ, выделенный правительством на приобретение военнослужащим какого-либо жилья, может погашаться досрочно по желанию гражданина. Другими словами, отчуждение помещения с обременением невозможно.

Формально риски продавца при продаже квартиры под ипотекой подобного вида минимальны, однако многие граждане, желающие приобрести жильё, с настороженностью относятся к данному виду обременения. На практике покупатели стараются избегать жилых помещений, обременённых военным кредитованием.

Как избежать обмана со стороны покупателей?

Отчуждение жилого помещения, обременённого ипотекой, может затянуться по сравнению с обычной процедурой. Во избежание возникновения спорных ситуаций и обмана со стороны потенциальных покупателей специалисты рекомендуют ознакомиться с приведёнными ниже советами:

  • не доверяйте заключение сделки посторонним гражданам (если у вас нет времени самостоятельно заниматься продажей жилья, обратитесь в специализированное агентство, имеющее репутацию и официальное разрешение на осуществление своей деятельности, или оформите доверенность на имя близкого родственника, например, супруга);
  • не передавайте оригиналы документации на объект недвижимости до момента подписания основного договора купли-продажи;
  • при наличии каких-либо сомнений в честности продавца запросите документы, подтверждающие его платёжеспособность и место работы;
  • при необходимости обратитесь за помощью квалифицированного специалиста (например, адвоката).

Бывает, что в жизни происходят  серьезные изменения, которые тянут за собой и другие последствия. Когда такое происходит в жизни должника по ипотеке, порой приходит понимание того, что больше жилье, купленное в ипотеку не нужно, например, при разводе или смерти супруга. Тогда человеку хочется избавиться от угнетающих кредитов и ненужного жилья.

Встает вопрос: можно ли продать квартиру, купленную по ипотеке, долги по которой еще не выплачены до конца? И как это сделать правильно, чтобы избежать нежелательных последствий, то есть продать без рисков? Ответы на эти вопросы вы найдете в статье ниже.

Можно ли продать такое жилье?

Конечно, продать жилье, находящееся в ипотечном кредите можно, но это разрешено только с согласия банка. Кроме того, необходимо, чтобы сделка проходила под строгим контролем юристов и банка. Ведь, если вы не будете соблюдать необходимый порядок проведения сделки, то можете нарваться на мошенников, либо провести ее не правильно – тогда ее могут признать недействительной. Для того, чтобы избежать подобных ошибок – расскажем вам о порядке проведения сделки.

Порядок заключения сделки

Итак, рассмотрим подробно, в каком порядке нужно действовать при продаже ипотечной квартиры:

  1. Найти покупателя и обсудить с ним делали продажи через ипотеку;
  2. Заключить предварительный договор купли-продажи квартиры, получить задаток, подтвердив получение денег в расписке;
  3. Оценить стоимость квартиры через независимого эксперта – цена должна получиться не меньше, чем в кредитном договоре;
  4. Далее нужно получить у покупателя заверенные копии документов, либо оригиналы, которые потребуются для банка;
  5. Затем нужно передать эти документы в банк, вместе с заявлением для одобрения сделки;
  6. После одобрения сделки банком заключается основной договор на продажу квартиры;
  7. Договор регистрируется в регистрационной палате или МФЦ;
  8. После регистрации покупатель получает выписку в Росреестре и с этими документами обе стороны сделки приходят в банк, где деньги покупатель перечисляет на счет продавцу (имеющуюся наличность или полученные в банке) и оформляет с банком договор ипотечного кредитования, если требуется.

Существует и другая схема, когда владельцем недвижимости до погашения ссуды является банк, тогда просто-напросто в банке перезаключаются договора, эта схема еще проще.

Схем передачи денег продавцу несколько, их мы рассмотрим отдельно позднее. Как можно заметить, процедура не так сложна, она лишь требует внимательности и соблюдения порядка сделки. Такой алгоритм проведения сделки поможет избежать мошенничества со стороны покупателя.

Варианты расчетов

Конечно, обе стороны сделки должны быть полностью заверены, что все пройдет без проблем. Для этого можно воспользоваться одним из следующих вариантов расчетов по сделке. Лучший вариант для конкретного случая проще будет выбрать сторонам самостоятельно, взвесив все за и против. Лучшие варианты для расчета это:

  1. Передача денег через посредника – банка. Банк закрывает ипотеку продавца либо переводит деньги на его счет, заключив договор с покупателем или получив от него деньги на счет.
  2. В банковскую ячейку покупатель кладет деньги, после заключения, деньги с банковской ячейки переходят на счет продавца.

Любой из данных способов огораживает стороны от мошенничества при заключении сделки, а также снижает риски банка.

Документы

Для того, чтобы заключить договор о купле-продаже квартиры, находящейся в ипотеке нужно собрать определенный перечень документов и предоставить их в банк и Росреестр, а именно:

  • Копия всех страниц паспорта собственников жилья;
  • Технический паспорт на недвижимость;
  • Кадастровый паспорт недвижимости;
  • Оценку стоимости жилья;
  • Свидетельство о праве собственности или выписку из Росреестра;
  • Документ, на основании которого продавец стал собственником помещения – договор с банком об ипотеке и договор купли-продажи;
  • Выписка из Росреестра, подтверждающая отсутствие ограничений;
  • Выписка, свидетельствующая о лицах, прописанных в квартире и их выписке.

Такие документы для перерегистрации договора ипотеки требует Сбербанк, в других банках понадобится приблизительно тот же перечень документов.

Возможные риски и способы их избежания

Конечно. Больше всего при совершении такой сделки рискует продавец квартиры, ведь он может продать квартиру и остаться с ипотекой, но это мало возможно, так как:

  • Все происходит под контролем банка;
  • Деньги можно передавать также через банк по факту регистрации сделки в Росреестре;
  • Если деньги не поступают на счет продавца – сделка в соответствии с действующим законодательством может быть оспорена в суде и признана недействительной, а продавец сможет вернуть квартиру себе.

Продавцу не угрожает опасность получить фальшивые деньги, так как перевод будет через банк, где их проверяют.

Еще один риск, который самый реальный – банк не одобрил сделку. В этом случае банк может не сообщить о причинах отказа, поэтому решить эту проблему будет не так просто и возможно придется искать другого покупателя, так кК банк счел этого неплатежеспособным.

Если банк отказал после заключения предварительного договора с покупателем, когда тот уже передал аванс, то многие продавцы не знают, нужно ли возвращать аванс, в двойном ли размере и что делать дальше. Поэтому мы разъясним этот момент. Так как сделка сорвана по вине третьих лиц, то есть банка, то возвращать аванс в двойном размере не нужно, а только переданные покупателем средства. Аванс возвращается в двойном размере, только если продавец от своей части договоренности откажется сам. В любом случае, до полного перехода прав и завершения сделки залоговые средства лучше никуда не тратить.

Вывод

Представленная схема продажи квартиры через ипотеку построена так, чтобы уменьшить возможные риски сделки. Вся процедура происходит под контролем банка, а если вам необходим больший надзор за процессом, вы можете нанять юриста для сопровождения сделки. Если соблюдать данную инструкцию вы избежите рисков и без проблем сможете реализовать ипотечную квартиру!

Бесплатная юридическая консультация*:

8 800 350-29-83
* — в бесплатную консультацию не входит подготовка письменных ответов

tinyton.ru
Риски продавца при продаже недвижимости по ипотеке
Риски продавца при продаже недвижимости по ипотеке

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: