Земельный участок в аренле как его продать

Здравствуйте. Земельный участок в аренде на 3 года, c 05.06.2013г, ИЖС, под строительство. 18.5 соток, регион Московская область. Заплатил за него дорого, сейчас любой ценой хочу избавиться — на строительство нет средств.

Сложность в том, что в тексте договора есть пункт «передача прав по настоящему договору не предусмотрена».

Насколько я понимаю, значит нельзя заключить договор переуступки прав, да?

А что можно сделать? Можно ли сдать в субаренду? Как оформить, чтобы субарендатор сам построил дом, уже после строительства сам выкупил эту землю? Как сделать это безопасно и для покупателя и для меня? (Может быть, под расписку как-то деньги получить от человека. Но он сам сможет оформить потом после строительства дом на себя? Или обязан будет сначала на меня оформлять и только потом надо будет продавать и после этого уже его будет — разумеется, на такое ни один покупатель не согласится).

То есть вопрос такой — как законно получить деньги хоть какие-то за этот участок? По договору на нем надо построить дом и тогда землю можно выкупить по цене 2% от кадастровой стоимости. Как-то так.

Приобретение дома с арендуемой землей несет в себе множество отличий от участков в собственности: в плане документов, порядка оформления и финансовой стороны. Новый собственник недвижимости получает «в нагрузку» арендные отношения, в которых могут быть множество подводных камней. Рассмотрим основные риски и спорные ситуации, и как можно решить эти проблемы.

Правовые аспекты

Закон устанавливает единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). Учитывая принцип платности, собственники домов обязаны платить за участки под их объектами. Плательщиками признаются арендатор или собственник земли, на которой находится здание. Первый перечисляет арендную плату, второй — земельный налог. В обоих случаях обязанность оплаты возникает с даты регистрации прав на дом.

Покупатели часто приобретают объекты недвижимости, но не спешат переоформить права на участки под ними. Это приводит к спорам с прежним владельцем или с госорганами, которые вправе взыскать не только платежи или налоги, но и неустойку за несвоевременную уплату. Если вовремя не оформить право на землю, можно пропустить срок для применения льготной арендной ставки, или столкнуться с другими вопросами.

Как переходят права и обязанности на арендную землю?

Новый владелец дома приобретает право на земельный участок, который занят приобретенным объектом недвижимости, и необходим для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, каким обладал прежний собственник.

Если это было право аренды, необходимо получить соответствующий договор от прежнего обладателя. Для этого, в договор купли-продажи, стороны включают условие о передаче пакета документов. В противном случае могут возникнуть споры, как с бывшим владельцем здания, так и с собственником участка.

Чтобы избежать споров и неустоек, следует своевременно переоформить договор аренды земли. Покупатель дома, расположенного на государственной и муниципальной земле, должен вносить арендную плату за землю под приобретенным объектом. Эта обязанность возникает с даты регистрации прав на дом, поскольку в это же время переходит право пользоваться участком под ним.

Закон также включает в границы фактически используемых участков часть земли, которая необходима для пользования домом. Права на земельный участок под приобретенным объектом недвижимости требуют документального оформления. Собственник государственной или муниципальной земли не узнает о смене арендатора, пока последний не поставит его в известность.

Какие документы нужны для переоформления?

  1. Чтобы вносить арендные платежи, новый владелец дома сообщает о смене арендатора земельного участка. Для этого в Департамент имущества или другой полномочный орган арендодателя готовится запрос на предоставление государственной услуги о внесении изменений в договор аренды. К заявлению-запросу также прикладываются документы, которые подтверждают полномочия и права заявителя;
  2. Вместе с ответным сообщением, новый собственник получает проект дополнительного соглашения к договору аренды, которое нужно подписать и вернуть арендодателю. Рекомендуется внимательно прочитать проект этого соглашения и проверить все реквизиты, в том числе кадастровый номер, площадь участка и другие данные. Все ошибки лучше исправить до подписания;
  3. Новому владельцу дома предстоит выяснить, не менялся ли собственник земли. Если перераспределение полномочий привело к смене арендодателя, нужно обращаться к новому владельцу.

Например, в Волгоградской области произошло перераспределение полномочий между органами местного самоуправления городского округа и органами государственной власти. В результате с 1 января 2015 года участками, государственная собственность на которые не разграничена, распоряжается орган местного самоуправления.

Какие могут быть последствия неправильного / несвоевременного оформления?

Если собственник дома не переоформит договор аренды участка, владелец земли все равно взыщет платежи и неустойку за просрочку через суд.

Новому владельцу дома рекомендуется, прежде чем оплачивать убытки прежнего собственника, убедится в реальности его требований. Бывает так, что новый собственник не успевает своевременно переоформить договор аренды земли под приобретенным зданием. Это не означает, что прежний владелец обязан вносить за него платежи, но и не дает последнему право требовать уплаты понесенных им расходов.

Это может произойти, к примеру, если бывший собственник дома потребовал компенсации убытков в размере арендных платежей и пеней за просрочку с нового владельца. Если суд установит, что сам истец их не оплачивал, а арендодатель не взыскивал с него требуемую в качестве убытков сумму, то в этой ситуации требование покрытия убытков будет неправомерно.

Чтобы избежать разбирательств, лучше убедиться еще в момент подписания договора, что все платежи внесены. В противном случае новый собственник дома рискует оказаться втянутым в длительный судебный спор.

Бывший собственник здания должен в разумный срок направить арендодателю земельного участка сведения о новом владельце дома. В этом случае требовать оплату арендодатель будет уже с нового собственника, а прежний не сможет по ошибке продолжать вносить платежи за проданный объект.

Что делать если выросли платежи по аренде?

Завышенную стоимость аренды участка можно оспорить в суде. Если собственник дома обнаружит ошибку в размере арендных платежей, он вправе вернуть переплату. В этом поможет иск о взыскании неосновательного обогащения.

Уже были случаи, когда органы управления муниципальном имуществом, по ошибке, рассчитывали арендную ставку исходя из рыночной, а не кадастровой стоимости участка. В этом случае надо подавать в суд и требовать пересчета по правильной, кадастровой оценке земли.

Если при аренде для прежнего собственника применялась льготная ставка или он ей не пользовался, то следует учитывать, что она рассчитана на однократное применение, поэтому, если первоначальный владелец здания льготой не воспользовался, это не смогут сделать и последующие владельцы.

Рекомендации для собственника земельного участка

Лица, которые приобретают право собственности на земельный участок (постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения), становятся плательщиками земельного налога (п. 1 ст. 388 НК РФ). Ряд проблем возникает еще на стадии, когда они оформляют права.

Например, они сталкиваются с незаконным бездействием органов, которые производят регистрацию. В результате арендные отношения продолжаются дольше, принося владельцу лишние траты. Минимизировать последствия возможно, если заранее подготовиться к проблемам и запастись документами:

  1. Требуйте исключить из арендного платежа сумму за период незаконного бездействия органа, который предоставляет землю. Чтобы избежать споров о порядке оплаты, нужно своевременно оформить право и получить свидетельство на землю;
  2. Процедура может затянуться по вине муниципального или государственного органа, который предоставляет землю. Эти структуры могут долго рассматривать заявление о выкупе земельного участка. Это увеличивает период, в течение которого лицо, выкупающее участок, продолжает арендные отношения;
  3. Потребуйте от арендаторов компенсировать земельный налог пропорционально площади, которую занимают их здания. Если здания третьих лиц располагаются на участке собственника, последний вправе требовать с них земельный налог. Размер компенсации зависит от площади зданий, которыми владеют эти лица. Если они отказываются платить, собственник вправе взыскать налог в судебном порядке.

Вам понравилась статья?

Вступайте в наше сообщество ВК, где мы рассказываем о всех нюансах загородной жизни и недвижимости.

Поделиться ссылкой в соцсетях:

Аренда земельного надела на 49 лет будет полезна для тех лиц, кто не имеет возможности приобрести участок в собственность, либо просто нуждается во временном пользовании, но на как можно более длительный срок. 49 лет – это максимальный срок аренды земель, которые принадлежат государству или муниципалитету. Минимальный срок взятия в пользование – 1 год. Что это такое Большая часть земель на территории Российской Федерации находится в ведении государственных и региональных властей. И лишь незначительная доля земельных угодий находится в собственности у коммерческих организаций и граждан. Брать землю в аренду у частного лица целесообразно не во всех случаях. Основным “краеугольным камнем” служит вопрос арендной платы. Государство, как правило, устанавливает более низкий ценник, а в отдельных случаях, предусмотренных ст. 39.10. ЗК РФ – и в полностью безвозмездное пользование.

Garantsdelka

Взяв землю в аренду, вы становитесь её арендатором, имеете право её использовать по целевому назначению, а именно для строительства жилья.

Продажа, дарение и так далее невозможно. Однако у вас есть фундамент, и он является вашей собственностью.

Необходимо только оформить права на неё – зарегистрировать в Росреестре.

Внимание

Фундамент – это уже объект незавершённого строительства, зарегистрировав права на который можно его продать.

  1. Обратитесь в Бюро технической инвентаризации, и закажите технический плана объекта незавершённого строительства, фундамента.

При обращении в БТИ правообладатель участка должен иметь не только договор аренды, но и исходную документацию, разрешение на строительство объекта.

  • После получения технического плана, необходимо объект строительства поставить на кадастровый учёт.

    Постановка на учёт осуществляет кадастровая палата субъекта федерации.

  • Как продать земельный участок арендованный у государства?

    Льготы в виде вычета 1000 000 рублей или владение более или менее трех (пяти) лет не действительны при таких сделках! Право аренды муниципальной земли можно приобрести с торгов, если вы единственный участник, то приобрести можно по начальной цене.

    Важно

    В связи с высокой ценой выкупа земли у муниципалитета под застройку дома ИЖС, имеет смысл взять землю в аренду, построить дом, зарегистрировать право собственности на дом, а потом выкупить землю без торгов по льготной цене, например 3% от кадастровой стоимости.

    Выкуп земли в аренде на 49 лет

    Какие существуют риски Существуют следующие риски:

    • в договор были включены пункты, наделяющие арендодателя особыми правами по расторжению отношений;
    • на участок наложены обременения со стороны третьих лиц;
    • землю могут в последующем изъять для нужд федерального или регионального значения;
    • могут признать нецелевое пользование;
    • претензии по поводу ухудшения качества земель также не исключены;
    • могут и доказать, что эксплуатация участка проводилась с нанесением вреда для окружающей среды.

    Итак, взять в аренду на длительный срок муниципальную землю можно, если она будет использоваться строго по целевому предназначению.

    Инфо

    Список целей, при которых возможна аренда на 49 лет, приведен в статье.

    В договоре может присутствовать условие о выкупе – тогда арендатор может приватизировать землю, уплатив цену, оговоренную в договоре.

    Можно ли продать арендованный земельный участок на 49 лет

    В соответствии с п.9 ст.22 Земельного кодекса РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

    Таким образом, Вы вправе заключить в отношении земельного участка договор субаренды, перенайма с третьим лицом.

    Другой вариант — приобрести земельный участок в собственность, после чего — перепродать. Если есть вопросы — обращайтесь.

    Аренда земельного участка на 49 лет

    И это тоже не так дешёво, как кажется на первый взгляд.

    Хотя в ГК РФ сказано, что условия договора определяются сторонами по взаимному согласию.
    Арендодатель (даже, если это государство) не вправе навязывать понесённые им затраты на граждан
    . В итоге у гражданина возможности продолжать строительство нет, не маленькие деньги уже вложены, а вернуть свои затраты не представляется возможным.

    Власть предлагает написать заявление и расторгнуть договор с согласия второй стороны, без всяких возмещений и компенсаций затрат. Выход из этой ситуации есть, но только в том случае, когда на участке уже начались строительные работы.

    Залит фундамент или уже возведён цоколь. Продать землю, конечно, не получиться.

    В соответствии с ГК РФ отчуждение (продажа, дарение) возможно, только того участка, собственником которого вы являетесь.

    Аренда 49 лет

    Документ об отсутствии обременений на землю Участок не находится в залоге, под арестом и др. Квитанция об уплате госпошлины Оригинал и ксерокопия Как оформить в собственность землю в аренде на 49 лет На основании ст. 624 ГК РФ, земельный участок, которые находится в муниципальной собственности, может быть выкуплен по кадастровой стоимости при заключении договора сторон, содержащего условие о выкупе.

    Если условие о выкупе отсутствует, стороны в любое время действия арендного соглашения могут заключить дополнительный договор, в котором прописать положения об изменении условий изначального.

    При этом контрагенты могут договориться о зачете ранее уплаченных арендных платежей в выкупную цену.

    Отметим, что, согласно ч. 3 ст.

    Земля в аренду на 49 лет: особенности и риски

    Но, в соответствии с п.6 ст.22 Земельного кодекса РФ, арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

    На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

    Варианты продажи арендованного у государства земельного участка по закону Территориальный орган Росреестра обязан поставить его на учет в качестве недвижимости и без паспорта. Если же у арендатора все же есть желание получить документ, следует написать заявление и уплатить госпошлину (400 руб.).Техпаспорт выдадут через 5 дней.
    Могу ли я быть правопреемником этого участка?

    • Почему максимальный договор аренды составляет 49 лет?

    Вы можете получить ответ быстрее, если позвоните на бесплатную горячую линиюдля Москвы и Московской области: 8 499 705-84-25 Свободных юристов на линии: 6 Ответы юристов (3)

    • Все услуги юристов в Москве Определение порядка пользования земельным участком Москва от 70000 руб. Экспертиза договоров Москва от 15000 руб.

    Похожие вопросы

    • Земельный участок (аренда 49 лет).

    Можно ли продать участок находящийся в аренде на 49 лет

    Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом. 7.

    Земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год.

    Нюансы продажи арендованного земельного участка

    Вся земля, так или иначе, находится в собственности. Ее владельцем может являться как физическое, так и юридическое лицо, муниципалитет или государство. Арендатором может стать физические или юридические лица.

    При подписании арендного договора у участка земли, по сути, появляется два хозяина – арендодатель и арендатор. Однако нередко у одного из них появляется вопрос — как продать земельный участок, находящийся в аренде?

    В таком вопросе следует рассмотреть две ситуации – когда земля продается собственником и когда – арендатором. Исходя из понятия права собственности, которым обладает арендодатель, в первом случае проблем возникнуть не может – земля может перейти другому владельцу, даже имея обременение в виде арендного договора. Имея на руках свидетельство о регистрации, новый владелец может распоряжаться земельным участком по усмотрению, в том числе и расторгнуть текущий договор (на законных основаниях).

    Во втором случае продажа земельного участка невозможна, так как арендатор имеет лишь право пользоваться им. Поэтому остается только вариант переуступки своих обязанностей, по исполнению договора аренды, третьему лицу. Перед этим необходимо получить желательно письменное согласие арендодателя, после чего, переуступка права осуществляется как на платной, так и на бесплатной основе (по инициативе арендатора).

    Если собственником земельного участка выступает муниципалитет, то в арендном договоре обычно содержится пункт, о праве арендатора передать его в аренду другому лицу. Единственное, арендодатель должен получить письменное уведомление о предстоящей сделке.

    Так как продать земельный участок, находящийся в аренде арендатор не имеет права, ему доступно переуступить арендованную землю за определенную сумму, не забыв при этом заплатить с этой суммы налог (НДС в размере 18% на дату передачи права).

    Стоит отметить, что для третьей стороны, перенимающей обязанности по арендному договору, существуют определенные риски, а именно: предыдущий арендатор мог не исполнять своих обязательств, на основании чего арендодатель по закону мог расторгнуть арендный договор. Получается, что новый арендатор мог вступить в правопользования участком земли с недействительным договором. Также вполне возможно, что у предыдущего арендатора накопились долги, которые теперь должен выплачивать действующий.

    igor48
    6

    Залетный

    2016-10-19 16:49:30

    Комментировать

    tinyton.ru
    Земельный участок в аренле как его продать
    Земельный участок в аренле как его продать

    Понравилась статья? Поделиться с друзьями: