Налог на недвижимость продажа

Налог с продажи недвижимости. Налог с продажи жилья.

Когда платится налог с продажи недвижимости. От чего это зависит? 

Все продавцы недвижимости по налоговому кодексу нашей страны делятся на налоговых резидентов и нерезидентов. Налоговые резиденты – лица, находящиеся на территории России не менее 183 дней в течение 12 месяцев. Нерезиденты – лица, находящиеся на территории России менее 183 дней в течение 12 следующих подряд месяцев. Резиденты платят налог в размере 13% от суммы продажи, нерезиденты – налог в размере 30% от суммы продажи. Причём для них нет никаких льгот и вычетов.

      Если квартира или любая другая недвижимость находилась в собственности более 3 лет, а при владении недвижимостью с 2016 года – более 5 лет, налог на прибыль от продажи недвижимости не платится, государство освобождает нас от уплаты этого налога. Если квартира находится в собственности менее трех (пяти) лет, тогда платить нужно.

Как проверить, прошёл срок 3 (5 лет после 2016 года) года или нет. Срок отсчитывается с момента внесения вашей недвижимости в Росреестр, точнее, от даты регистрации, которая указывается в вашем Свидетельстве о собственности в строке «дата регистрации».

Если квартира получена по наследству, срок отсчитывают от дня открытия наследства. Если право собственности возникло после 2016 года на основании наследства, дарения от близких родственников или в результате приватизации, то в этих случаях сохраняется срок три года.        

Имущественный вычет – 1 миллион рублей. При уплате налога имеет значение продажная стоимость квартиры. С какой суммы мы платим налог? Мы платим налог 13 % с суммы, превышающей один миллион рублей. Один миллион рублей – это имущественный вычет при продаже квартиры. Если стоимость квартиры меньше одного миллиона рублей, то налог не платится.

Пример 1:

Соловьёва продаёт квартиру, владеет которой менее 5 лет. Стоимость квартиры 3200 тыс. руб. 

3200 000 – 1000 000 = 2 200 000 рублей. Расчёт налога: 

2 200 000 * 13% = 286 000 руб.

Пример 2: Стоимость дома в деревне составляет 900 000 руб. Доход меньше налогового вычета. В этом случае налог платить не нужно.

Пример 3: Стоимость комнаты в коммунальной квартире равна 1 000 000 руб. Расчет дохода:

1 000 000 (стоимость квартиры) – 1 000 000 ( налоговый вычет) = 0 руб. Налог в данной ситуации не платится.

Важно! Налоговый вычет в размере 1000 000 рублей предоставляется один раз за один календарный год. Если вы продаёте за год несколько объектов недвижимости, то воспользоваться вычетом вы сможете только один раз.

Как быть в той ситуации, когда квартирой владеют несколько человек?

      Тут есть существенные нюансы. Если квартира продается как единый объект по одному договору купли-продажи, то налоговый вычет делится между всеми собственниками пропорционально их долям. Если собственники продают свои доли квартиры отдельно, соответственно у них отдельные договора купли-продажи, то налоговый вычет в размере 1 миллиона рублей предоставляется каждому продавцу. Хорошо, если на момент продажи квартира была поделена на доли (превращена в коммуналку с разделением лицевых счетов).

Пример 4: У квартиры два владельца: Александров и Орлова. Квартира принадлежит им в равных долях Квартирой они владеют менее 3 лет. Квартира продается как единый объект недвижимости. Договор купли-продажи один. Продажная стоимость квартиры равна 3 600 000 руб. 

Расчет дохода: 3 600 000 (доход) – 1 000 000 = 2 600 000 руб.

С продавцов взимается налог в размере:2 600 000 * 13% = 338 000 руб.

Разберем случай, когда квартира продается по долям. Александров продает отдельно свою долю, Орлова свою. У них два разных договора купли-продажи. Стоимость каждой доли составляет 1 800 000 руб. В этой ситуации каждому продавцу предоставляется налоговый вычет в размере одного миллиона рублей.

Расчет облагаемого дохода: 1 800 000 – 1 000 000 = 800 000 руб.

С этого дохода каждый из них платит налог. Расчет налога:800 000 * 13% = 104 000 руб. Вдвоём они заплатят 208 тысяч рублей.

У продавцов загородной недвижимости есть право на несколько налоговых вычетов. В случае, если люди купили сначала земельный участок, потом построили на нём дом. Когда они решили продать дом с земельным участком, то налогооблагаемую базу можно уменьшить на 1 млн.рублей в отношении дома и в отношении участка.

Перезачёт.
У продавца есть возможность уменьшить сумму налога путём перезачёта. Согласно Налоговому кодексу РФ каждый гражданин имеет право один раз в жизни при покупке недвижимости вернуть уплаченный подоходный налог. Максимальная величина возврата подоходного налога при покупке недвижимости составляет 260 тыс.руб (13% от 2000 000).

При продаже квартиры, которая находилась в собственности менее трёх (с 2016 года – пяти) лет, продавец должен уплатить государству налог в размере 13% с суммы полученной прибыли. Размер этого налога можно уменьшить или свести к нулю путём перезачёта.

Пример. Гражданка Леонова Ирина продала квартиру за 4 миллиона рублей, которая была у неё в собственности 2 года. В этом же налоговым периоде она купила квартиру за 5 миллионов рублей. Ей нужно уплатить налог в размере 390 000 рублей:
4000 000 – 1000 000 (налоговый вычет) = 3000 000 руб.
3000 000* 13% = 390 000 рублей – размер налога.

Но государство может сделать возврат подоходного налог в размере 2000 000 *13% = 260 тыс.руб. при покупке квартиры. Так как Леонова Ирина в этом же налоговом периоде покупает квартиру, то может вернуть 260 тыс.руб. подоходного налога. Таким образом, размер уплачиваемого налога можно сократить до 130 000 рублей.
390 000 – 260 000 = 130 000 рублей
.

Налог с продажи недвижимости в 2017 году

Галина Черкис

В каких случаях необходимо платить налог

Сроки владения

Расчет суммы налога при продаже недвижимости

Налоговые вычеты при продаже недвижимости

Расчет налога на основе понесенных затрат

В соответствии с Налоговым кодексом РФ (в редакции, действующей в 2018 году) доход при продаже квартиры, дачи, жилого дома, земельного участка, гаража, или любой другой недвижимости облагается налогом.

Статьей 224  Налогового кодекса РФ установлено, что доход от продажи недвижимости облагается по ставке 13 %. Подробнее о ставках НДФЛ можно прочитать в разделе по ссылке.

В каких случаях необходимо платить налог

Законодательством установлен минимальный срок владения недвижимым имуществом (в отношении недвижимости, приобретенной после 01.01.2016). Если срок владения меньше данного срока необходимо уплатить налог.

Справочно. Для недвижимости, приобретенной до 01 января 2016 года, минимальный срок владения составлял три года.

    Случаи, при которых минимальный срок владения составляет 3 года

      Внесенными в 2016 году изменениями в Налоговый кодекс РФ установлено, что минимальный срок владения объектом недвижимого имущества (по истечение которого налогоплательщик освобождается от уплаты налога) составляет 3 года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

      1. право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником;
      2. право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;
      3. право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком — плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

        Случаи, при которых минимальный срок владения составляет 5 лет

          В остальных случаях минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, если иное не установлено Законом субъекта РФ.

          Таким образом, минимальный срок владения недвижимостью, по истечению которого налогоплательщик освобожден от уплаты налога в размере 13 %, составляет 5 лет.

          При продаже имущества, находившегося в собственности более 5 лет, налог платить не нужно. В этом случае также не требуется заполнять и сдавать налоговую декларацию.

          Важно. При продаже недвижимости при ее владению меньше трех лет (например, в отношении подаренной квартиры) или менее пяти лет (при покупке квартиры после 01.01.2016), продавцу необходимо заполнить  и подать декларацию по форме 3-НДФЛ и рассчитать сумму налога самостоятельно.

          Напомним, срок сдачи декларации – до 30 апреля года, следующего за годом продажи недвижимости, то есть при продаже недвижимости в 2016 году налоговую декларацию необходимо подать до 30 апреля 2017 года, при продаже недвижимости в 2017 году – до 30 апреля 2018 года, при продаже объекта недвижимости в 2018 году — до 30 апреля 2019 года.

          Подавать декларацию в налоговый орган необходимо во всех случаях продажи недвижимости, которая находилась во владении менее минимального срока.

          Декларацию необходимо подавать в налоговую инспекцию по месту жительства. Это можно сделать лично, почтовым отправлением с описью вложения или в электронной форме (в том числе через портал ГОСУСЛУГИ или личный кабинет налогоплательщика). О всех случаях, при которых необходимо подать декларацию 3-НДФЛ, можно прочитать в статье по ссылке.

          Расчет налога при продаже недвижимости

          Действующим законодательством предоставлено право продавцу воспользоваться либо налоговым вычетом при продаже недвижимости либо рассчитать налог с учетом понесенных затрат на ее приобретение. При подаче декларации налогоплательщик сам может определить, какой из вариантов ему более выгоден.

          Налог от продажи недвижимости с учетом налогового вычета

          При расчете суммы налога с учетом налогового вычета применяют формулу:

          НДФЛ = (С дох – ИВ) x 13%,

          • где С дох – сумма дохода от продажи объекта недвижимости;

          • ИВ – налоговый имущественный вычет.

          Сумма дохода от продажи определяется в соответствии с договором купли-продажи. При этом если цена продажи недвижимости меньше, чем его кадастровая стоимость на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект (если кадастровая стоимость определена на указанную дату), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то доход от продажи рассчитывается следующим образом (п. 5 ст. 217.1 НК РФ):

          С дох = кадастровая стоимость на 1 января x 0,7.

          Справочно. Статьей 220 НК РФ установлен размер налогового вычета в размере от 250 тысяч рублей до одного миллиона рублей.

          Суммы вычетов при расчете налога

          Вид объекта недвижимости Сумма налогового вычета Основание
          при продаже жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе 1 000 000 рублей ст. 220 НК РФ
          при продаже иной недвижимости (например, гаража) 250 000 рублей ст. 220 НК РФ

          Более подробно о видах налоговых вычетов и особенностях их предоставления — в разделе «Налоговые вычеты».

          Пример расчета — метод 1

          Например, Сидоров И.В. продал в 2017 г. квартиру за 5 000 000 руб., которую он приобрел в начале этого года за 4 500 000 рублей. Кадастровая стоимость квартиры на 01.01.2017 составляла 7 500 000 руб.

          Налоговый вычет равен 1 000 000 рублей.

          1. Рассчитаем облагаемую сумму дохода.

          7 500 000 * 0,7=5 250 000 (кадастровая стоимость с учетом понижающего коэффициента) – больше чем цена продажи, поэтому она применяется при расчете НДФЛ.

          Облагаемая налогом сумма дохода = 5 250 000 рублей.

          2. Применяем формулу расчета налога с учетом налогового вычета:

          (5 250 000 – 1 000 000) x 13% = 4 250 000 рублей *13 % =  552 500 руб.

          Таким образом, при расчете налога с учетом налогового вычета необходимо заплатить сумму налога в размер 552 500 рублей.

          Налог от продажи недвижимости с учетом понесенных затрат

          При расчете суммы налога с учетом понесенных затрат применяют формулу:

          НДФЛ = (С дох – Расх) x 13%,

          где С дох – сумма дохода от продажи объекта недвижимости;

          Расх – расходы по приобретенной недвижимости.

          С дох —  определяется так же как и в первом случае.

          Расходы по приобретенной недвижимости. В соответствии со ст. 220 НК РФ налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

          К расходам, связанным с приобретением недвижимости относятся не только сумма, заплаченная при покупке, но и проценты по ипотечным кредитам, выплаченные по данной недвижимости.

          Пример расчета – метод 2.

          Теперь рассчитаем сумму налога с учетом понесенных затрат

          Условия те же. Сидоров И.В. продал в 2017 г. квартиру за 5 000 000 руб., которую он приобрел в начале этого года за 4 500 000 рублей. Кадастровая стоимость квартиры на 01.01.2017 составляла 7 500 000 руб.

          1. Рассчитаем облагаемую сумму дохода.

          7 500 000 * 0,7=5 250 000 (кадастровая стоимость с учетом понижающего коэффициента) – больше чем цена продажи, поэтому она применяется при расчете НДФЛ.

          Облагаемая налогом сумма дохода = 5 250 000 рублей.

          2. Отнимаем сумму произведенных затрат

          (5 250 000 — 4 500 000) * 13 % = 750 000 * 13 = 97 500  рублей.

          Таким образом, сумма налога при расчете 2 методом составляет 97,5 тысяч рублей.

          Законом  не предусмотрено одновременно применить имущественный вычет в 1 000 000 руб. и уменьшить доход от продажи на расходы. Нужно выбрать только один вариант, который будет более выгоден.

          Важно. Заплатить налог нужно до 15 июля года, следующего за годом продажи недвижимости или доли в ней (п. 4 ст. 228 НК РФ). Реквизиты для уплаты налога вы можете уточнить в своей налоговой инспекции.

          За каждый календарный день просрочки уплаты налога начисляются пени из расчета 1/300 действующей ставки рефинансирования Банка России.

          Подготовлено «Персональные права.ру»

          У владельца бизнеса при продаже недвижимости часто возникает много вопросов? Какой налог необходимо платить? Размер взноса? В чем состоят отличия при продаже жилых и нежилых объектов? Ниже в статье попробуем подробно разобраться в данных вопросах.

          Какие налоги платит юридическое лицо при продаже недвижимости?

          Любая организация, согласно законодательству России, обязана оплачивать налог не только при покупке недвижимости, но и при ее продаже. Для каждого вида хозяйственной деятельности предусмотрена своя система налогообложения. Итак, размер налога будет зависеть от формы ведения бизнеса:

          • общество с ограниченной ответственностью;
          • компания, которая не является резидентом страны;
          • закрытое акционерное общество;
          • открытое акционерное общество;
          • и т.д.

          Обязательным условием для реализации объекта является наличие правоустанавливающих документов на недвижимость.

          Для того, чтобы совершить сделку по продаже недвижимого имущества необходимо:

          1. Посетить нотариуса, который проверит всю документацию.
          2. Составить договор купли-продажи (следует в обязательном порядке указать стоимость объекта для того чтобы исчислить точную сумму налога).
          3. Заключить сделку с покупателем.
          4. Осуществить государственную регистрацию.

          При продаже имущества в зависимости от того является ли оно жилым или нежилым юридическое лицо обязано перечислить государству два вида налога:

          • на добавленную стоимость (НДС) размере 18 процентов от стоимости объекта;
          • подоходный налог – им облагается полученная прибыль от сделки.

          Жилая недвижимость

          При продаже жилой недвижимости юридическое лицо избавляется от уплаты НДС. То есть в данном случае нужно будет оплатить только подоходный налог.

          Подоходный налог можно рассчитать по следующей схеме: полученный доход от продажи – все расходы – остаточная стоимость = прибыль от осуществления сделки.

          Что касается размера налога, то он зависит от множества факторов, например, от выбранной компанией системы налогообложения, перечня основных видов деятельности. Расчетом точной суммы налога должен заниматься бухгалтер предприятия.

          Нежилые помещения

          Реализуя коммерческую недвижимость юридическое лицо обязано оплатить налог на прибыль (подоходный), а также НДС.

          К коммерческой недвижимости можно отнести:

          • торговые помещения;
          • склады;
          • офисные здания;
          • производственные объекты.

          Сумма оплаты НДС рассчитывается исходя из общей стоимости объекта недвижимости. Как уже отмечалось ранее размер НДС составляет 18% от цены указанной в договоре купли-продажи.

          Цена на коммерческую недвижимость зависит в первую очередь от экономической обстановки в регионе и стране в целом. Это связано с тем, что подобные объекты приобретаются исключительно с целью ведения бизнеса.

          Процесс оплаты НДС выглядит следующим образом:

          1. Юрлицо выставляет покупателю недвижимости сумму НДС необходимую к уплате.
          2. Покупатель переводит на расчетный счет юридического лица указанную сумму денег.
          3. Продавец переводит сумму НДС в бюджет страны.

          Не стоит забывать о том, что при продаже коммерческой недвижимости необходимо иметь следующий пакет документов для осуществления сделки:

          • кадастровый паспорт;
          • поэтажную схему здания;
          • документ, подтверждающий право собственности;
          • договор купли-продажи;
          • чек об оплате государственной пошлины;
          • доверенность (в случае если оформление сделки занимается доверенное лицо);
          • документ подтверждающий тот факт, что здание не находится под арестом.

          Важные нюансы

          Следует обратить особое внимание на то, что при продаже недвижимости как жилой, так и нежилой юридическое лицо в обязательном порядке обязано не только оплатить все виды налогов, но и отчитаться в налоговой. Для этого необходимо заполнить декларацию НДФЛ-3 и предоставить ее в налоговый орган до конца налогового периода.

          Бухгалтер предприятия должен учесть все нюансы и правильно рассчитать сумму налога. Этот момент является очень важным, так как если предоставить недостоверные данные, то в дальнейшем это может повлечь за собой штраф в большом размере.

          Каждый владелец бизнеса должен понимать, что при продаже той или иной недвижимости не стоит забывать об оплате налогов, а также сдаче соответствующей отчетности.

          Продажа квартиры, с точки зрения налоговых органов, — это ничто иное, как получение дохода. А доход, как известно, облагается подоходным налогом.

          Продажа квартиры, с точки зрения налоговых органов, — это ничто иное, как получение дохода. Любой доход, если это специально не оговорено законом, облагается подоходным налогом. На сегодняшний день в России он составляет 13 %. С вступлением в силу 1 января 2005 года нового налогового кодекса действуют следующие правила взимания налога и освобождение от него.

          Продавец

              * Если с того момента, как Вы стали владельцем квартиры, прошло более 3-х лет (по старому налоговому кодексу этот срок составлял 5 лет), то Вы полностью освобождаетесь от уплаты подоходного налога при продаже данной квартиры. Не имеет никакого значения, каким образом Вы стали владельцем квартиры, купили ее, приватизировали, получили по наследству, или Вам ее подарили, все равно срок после которого Вы будете освобождены от уплаты налога, на сегодняшний день составляет три года, с того момента, как вы стали собственником. Однако, чтобы воспользоваться этим правом, лучше в соответствующий срок написать заявление в налоговые органы, иначе Вас могут вынудить заплатить, как сам налог, так штраф и пени, если Вы не сделаете этого вовремя.

              * Если продавец является собственником квартиры менее трех лет, то он обязан заплатить подоходный налог в размере 13 % с суммы превышающей 1 миллион рублей, полученной в результате продажи квартиры. Даже если Вы прожили в квартире по договору социального найма несколько десятков лет, не являясь собственником жилья, затем приватизировали данную жилплощадь, но с момента приватизации прошло менее 3-х лет, при продаже такой недвижимости Вы будете обязаны заплатить подоходный налог. Если квартира досталась Вам по наследству, или по договору дарения, и Вы заплатили соответствующий налог, а затем решили продать эту недвижимость, и являетесь ее владельцем менее 3-х лет, Вы все равно будете обязаны заплатить подоходный налог.

          Покупатель

              * Потратив денежные средства на покупку или строительство жилья, Вы имеете право получить налоговый вычет, то есть освобождение от уплаты подоходного налога, с суммы не более чем один миллион рублей. То есть, купив квартиру за один миллион рублей и дороже, по вашему заявлению в налоговую инспекцию, с суммы один миллион рублей, вам будет предоставлен налоговый вычет. Правда, возможность такая у человека есть всего один раз в жизни. При этом, предоставление указанного вычета предусмотрено налоговым кодексом, который вступил в силу в 2001 году. До этого момента возврат по уплате налога налоговым вычетом не назывался, а, следовательно, использовав его до 2001 года, Вы не утратили права на получение вычета по Налоговому кодексу и сегодня фактически имеете право воспользоваться им повторно.

              * Не трудно посчитать, что при действующей налоговой ставке подоходного налога 13 %, покупатель максимально может вернуть себе путем взаимозачета 130 тысяч рублей. Если стоимость квартиры, или строительства дома, оказались меньше одного миллиона рублей, то освобождение от уплаты подоходного налога будет распространяться ровно на размер потраченной суммы. 100 тысяч рублей потрачено, значит, налоговый вычет будет предоставлен с суммы сто тысяч рублей и составит 13 тысяч рублей. Пол миллиона потрачено, значит, вычет будет с полмиллиона и составит 65 тысяч рублей. Однако, если приобретенное жилье стоит менее одного миллиона рублей, то в расходы на его приобретение могут быть включены, и расходы на приобретение отделочных материалов, и на работы, связанные с отделкой квартиры.

              * Данный налоговый вычет не предоставляется автоматически, и для его получения Вам необходимо написать соответствующее заявление в налоговую инспекцию и тогда, после соответствующего оформления, по месту Вашей работы при расчете заработной платы, с Вас не будут удерживать подоходный налог. Возврат подоходного налога, может продолжаться неограниченное количество времени, хоть всю жизнь, пока вся сумма налога (130 тысяч рублей максимум) не будет Вам возвращена полностью.

          Второй вариант, возврата подоходного налога, это если Вы, продав одну квартиру, приобретаете взамен другую. Допустим, Вы продали квартиру стоимостью 2 миллиона рублей, которой владели менее трех лет. С суммы превышающей один миллион рублей Вы обязаны заплатить подоходный налог в размере 13 %. В нашем примере это будет 130 тысяч рублей с суммы 1 миллион. Однако, если в течение одного календарного года Вы успеваете купить другую квартиру, стоимостью 1 миллион рублей или более, то с суммы в 1 миллион рублей Вам должны вернуть подоходный налог в размере 13 %, то есть 130 тысяч рублей. В таком случае эти налоги могут быть, по вашему заявлению, взаимозачтены. Однако напоминаем, что такая возможность у Вас есть всего один раз в жизни.

          tinyton.ru
          Налог на недвижимость продажа
          Налог на недвижимость продажа

          Понравилась статья? Поделиться с друзьями: