Несоответствие высоты потолков по дду

Путаница в терминах

Высота потолков лишь на первый взгляд кажется простой величиной. Для ее измерения достаточно вооружиться рулеткой и определить расстояние от пола до потолка по перпендикуляру, а если расчеты проводятся в квартире с полной отделкой – учесть напольное и потолочное покрытия, «съедающие» несколько сантиметров. Однако именно здесь и кроется подвох, о котором люди, далекие от строительства, мало что знают. Дело в том, что в профессиональной лексике встречается несколько определений этого термина, из-за чего происходит путаница и, как результат, недопонимание.

Во-первых, многие проектировщики и строители чаще всего имеют в виду высоту не потолка, а этажа. Этим термином они обозначают расстояние от пола одного этажа до пола следующего, то есть включают толщину перекрытия. Поэтому, если в рекламном буклете сказано, что высота типового помещения в доме – 3,5 метра, то вполне возможно, что под этим подразумеваются «лишние» 20-25 сантиметров перекрытий.

Во-вторых, термином «высота потолков» иногда называют расстояние между плитами перекрытий, то есть их толщину уже не учитывают, но не берут в расчет отделку пола/потолка. Таким образом, если застройщик заявляет высоту потолков в новом объекте 3 метра, обладателю квартиры радоваться рано. Часть этой величины уйдет на цементную стяжку пола, покрытие паркетом, ламинатом или линолеумом, отделку потолка. В итоге может получиться весьма скромная цифра – около 2,7 метров.

Многоквартирный дом сложно построить сантиметр в сантиметр, поэтому иногда площадь квартиры в новостройке может вырасти. Каждый дольщик должен знать, что с 1 января 2017 года он вправе оплатить лишь 5% от увеличившегося метража. Если квартира выросла на 7-8% или больше, и застройщик настаивает на оплате всей этой суммы – он нарушает закон. Если денег на доплату «лишних» метров у дольщика нет – он вправе расторгнуть ДДУ.  

Специально для Novostroy-M.ru Денис Артемов, ведущий юрист юридической фирмы Via lege, перечислил все основные поправки к 214-ФЗ, принятые властями. Часть из них вступит в силу 1 июля 2017 года, а часть уже вступила. Именно о такой поправке и пойдет речь в этой статье – о 5%-ом ограничении площади квартиры.

Покупая квартиру в новостройке на этапе котлована или в процессе строительства дома, дольщик должен понимать, что фактически он приобретает воздух. Поэтому у квартиры есть две площади: проектная и фактическая. Проектная площадь – это те цифры, которые будут указаны в договоре долевого участия (ДДУ) и которые должны получиться в идеале. Однако, как уже писал Novostroy-M.ru, после строительства дома метраж вашего жилья может как увеличиться на несколько метров, так и уменьшиться. Фактическая площадь квартиры – это получившийся в результате строительства здания метраж, он определяется после обмеров БТИ.

С 1 января 2017 года 214-ФЗ четко определяет критерий существенного изменения проектной площади квартиры — теперь это 5% от метража. Раньше застройщики зачастую пытались предусмотреть в ДДУ расхождения по метражу. Например, считалось, что 10% от (проектной) площади, прописанной в ДДУ, не будет являться существенным. Тогда дольщику приходилось доплачивать за «лишние» метры.

Теперь закон конкретизировал ту границу, где заканчивается доплата за кв. метры. Но и это еще не все. Во-первых, дольщик имеет полное право расторгнуть ДДУ, если общая площадь его квартиры увеличилась более чем на 5% от изначального (проектного) метража. То есть, если у вас нет денег, чтобы оплатить увеличившуюся квартиру на, допустим, 4-5% — вы имеете полное право расторгнуть договор долевого участия.

И второй важный момент. Если у дольщика есть деньги, чтобы оплатить дополнительную площадь квартиры, он должен знать, что по закону максимальное превышение проектной площади – это 5%, и не больше. То есть, если ваша квартира вдруг выросла на 7-8% от проектной площади, вы имеет право оплатить из них только 5%. Остальные появившиеся «квадраты» дольщик имеет право не оплачивать.

Приведем простой пример. Вы покупали квартиру по цене 100 тысяч за кв. метр. Проектная площадь квартиры по договору долевого участия составляла 45 кв. метров. Получается: 45X100 000 = 4,5 млн рублей. Это цена вашего жилья по ДДУ.

Дом построен, по результатам БТИ оказалось, что метраж вашей квартиры вырос на 7%, то есть на 315 тысяч рублей (45/100%=0,45 – 1%, умножаем на 7% и получаем 3,15 кв. метра, что в деньгах составляет 315 тысяч рублей). Застройщик просит вас оплатить в кассу за «лишние» 7% площади или 315 тысяч рублей. Вы же показываете ему обновленный 214-ФЗ, где говорится, что из этих 7% по закону вы должны оплатить лишь 5%, то есть 225 тысяч рублей.  

Если застройщик будет настаивать на оплате 7% метража, то дальше у дольщика два варианта действий: или расторжение ДДУ (но тогда вы останетесь без квартиры), или подача заявления в суд, где застройщику объяснят, что он не прав и нарушает закон. После чего дольщик вносит в кассу застройщика деньги за 5% увеличившейся фактической площади и получает квартиру.  

Как вернуть себе деньги, если ваша квартира уменьшилась в размерах, или как правильно выстроить диалог с застройщиком, если ваша квартира вдруг выросла, мы писали подробно. Мы советуем внимательно ознакомиться с этим текстом, ведь, например, площадь квартир в монолитных домах может «гулять» от 2 до 5 кв. метров, кирпичные дома – это тоже, можно сказать, дома ручной работы, поэтому и там возможны расхождения в метраже. Лишь покупателям квартир в панельных новостройках можно практически не волноваться – такие здания собираются как конструктор lego, панели заранее отливаются в цехах завода, поэтому расхождения по площади, как правило, минимальны.  

Дата публикации 04 апреля 2017

При выборе новой квартиры покупатель прежде всего ориентируется на ее метраж. И действительно, от того, сколько квадратных метров находится в его распоряжении, зависит уровень комфортности жизни. Высотой потолков интересуются меньше, а зря – нередко именно этот параметр становится причиной неудовлетворенности покупкой.  

Путаница в терминах

Высота потолков лишь на первый взгляд кажется простой величиной. Для ее измерения достаточно вооружиться рулеткой и определить расстояние от пола до потолка по перпендикуляру, а если расчеты проводятся в квартире с полной отделкой – учесть напольное и потолочное покрытия, «съедающие» несколько сантиметров. Однако именно здесь и кроется подвох, о котором люди, далекие от строительства, мало что знают. Дело в том, что в профессиональной лексике встречается несколько определений этого термина, из-за чего происходит путаница и, как результат, недопонимание.

Во-первых, многие проектировщики и строители чаще всего имеют в виду высоту не потолка, а этажа. Этим термином они обозначают расстояние от пола одного этажа до пола следующего, то есть включают толщину перекрытия. Поэтому, если в рекламном буклете сказано, что высота типового помещения в доме – 3,5 метра, то вполне возможно, что под этим подразумеваются «лишние» 20-25 сантиметров перекрытий.

Во-вторых, термином «высота потолков» иногда называют расстояние между плитами перекрытий, то есть их толщину уже не учитывают, но не берут в расчет отделку пола/потолка. Таким образом, если застройщик заявляет высоту потолков в новом объекте 3 метра, обладателю квартиры радоваться рано. Часть этой величины уйдет на цементную стяжку пола, покрытие паркетом, ламинатом или линолеумом, отделку потолка. В итоге может получиться весьма скромная цифра – около 2,7 метров

Законодательные нормы

В то время как между застройщиками и покупателями нет единого понимания термина, в российском законодательстве отсутствует строго определенное значение правильной высоты. Это связано, в первую очередь, с разнообразием климатических условий в различных районах страны. Очевидно, что нельзя строить одинаковые здания в Якутске, где среднегодовая температура воздуха составляет -10 градусов, и в Краснодаре, где зимой столбик термометра редко опускается ниже нуля.

Высота потолков непосредственно влияет на температурный режим внутри помещений. Чем она больше, тем выше все здание и, соответственно, шире площадь его поверхности, подверженная солнечному теплу. Поэтому, согласно строительным нормам и правилам (СНиП), в местностях с особо холодным климатом высота жилых помещений и кухонь должна быть не меньше 2,7 метров. К этим районам относятся территории Крайнего Севера, полуостров Таймыр, отдельные участки Иркутской и Амурской областей, Республики Коми, Ханты-Мансийского и Ненецкого автономных округов.

В других регионах России, в том числе Северо-Западном, нижняя граница высоты потолков в жилых помещениях составляет 2,5 метров, а в коридорах, прихожих и холлах она может быть еще ниже – 2,1 метров. 

Сюрпризы новостроек

Опыт профессионалов рынка недвижимости показывает, что высота потолков слабо влияет на стоимость квадратных метров. Тем не менее, она может сыграть злую шутку с покупателями, которые приобретают квартиру в строящемся доме. Поскольку на стадии «котлована» вся информация об объекте – это рекламные буклеты и проектная декларация, на выходе собственник может получить не совсем то, что ожидал, подписывая документы.

В соглашениях, регулирующих отношения между покупателем и застройщиком, включая договор долевого участия, высота потолков, в отличие от метража квартиры, не указывается. Это объясняется тем, что стоимость недвижимости напрямую зависит от площади, а не кубатуры. Впрочем, и метраж не является окончательной величиной, поэтому в договоре прописывается, что количество метров может быть скорректировано комиссией из БТИ. Если после сдачи дома выясняется, что площадь квартиры меньше купленной, дольщик получает переплаченные деньги, а если больше – доплачивает.

К сожалению, эта схема не работает, если дело касается высоты потолков. Порой, ее значение не указано даже в проектной декларации, либо позднее оно переписывается без уведомления дольщиков. Противопоставить этому нечего — по закону строители вправе вносить изменения в данный документ. Поэтому прояснять вопрос нужно уже на ранних стадиях общения с застройщиком. Так, если в рекламных буклетах значатся три метра, то лучше уточнить, о каком именно расстоянии идет речь. 

Сколько метров нужно для счастья

На сегодняшний день сложился стереотип, что высокие потолки – это неотъемлемый признак качественного и дорогого жилья. Спорить бессмысленно: в сегменте элитной недвижимости и домов бизнес-класса высота потолков, действительно, ощутимо больше законодательного минимума. Например, в лофт-квартале Docklands или «Усадьбе на Ланском» потолки достигают 3 метров в высоту, а в элитном комплексе «Леонтьевский мыс» — уже более 4 метров.   

Объемные пространства будто созданы для полета фантазии и реализации новейших дизайнерских решений: необычной отделки, многоуровневых конструкций, интересных световых схем. Однако нужно понимать, что высота потолков должна быть пропорциональна размеру самого помещения. В крохотных комнатах чересчур высокие потолки только испортят геометрию пространства, а вот обычные два с половиной метра, рекомендованные СНиП, вполне подойдут для комфортного проживания.

7 Сентября 2016

СНИП 31-01-2003 «ЗДАНИЯ ЖИЛЫЕ МНОГОКВАРТИРНЫЕ»
5.8 Высота (от пола до потолка) жилых помещений и кухни (кухни-столовой) в климатических районах IA , I Б, I Г, I Д и IVA должна быть не менее 2,7 м, а в других климатических районах — не менее 2,5 м.
Высота внутриквартирных коридоров, холлов, передних, антресолей (и под ними) определяется условиями безопасности передвижения людей и должна составлять не менее 2,1 м.

В жилых помещениях и кухне квартир, расположенных в мансардном этаже (или верхних этажах с наклонными ограждающими конструкциями), допускается меньшая высота потолка относительно нормируемой на площади, не превышающей 50 %.

Думаю стоит письменно обратится к продавцу почему Вам продали квартиру не соответствующуюю нормам.
Услышать их мнение.

tinyton.ru
Несоответствие высоты потолков по дду
Несоответствие высоты потолков по дду

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: