Образцы договоров аренды квартиры

Договор аренды квартиры 2018 скачать образец и между физическими лицами бесплатно бланк в word комнаты

09.02.2018

Договор аренды квартиры — документ подтверждающий предоставление собственником квартиры (арендодателем) другой стороне (арендатору) жилого помещения за определенную плату во владение и пользование с ограниченным сроком по времени и другими условиями. Нотариальное заверение договора аренды не требуется и обязательной нотариальной формы такого договора законодательством не предусмотрено, однако по желанию — стороны вправе предусмотреть его нотариальное удостоверение.

Понятие аренды введено в Гражданском Кодексе России в главе 34.

Стоит отметить, что с законодательной точки зрения существует отличие между наймом и арендой.

Понятие найма введено в Гражданском Кодексе России в главе 35.

Перед заключениями подобных договоров рекомендуем ознакомиться с содержанием данных статей ГК.

Согласно статье 671 ГК РФ, Договор найма жилого помещения: 

1. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

То есть, как видно из закона, договор найма касается только жилых помещений и если одна сторона передает другой в пользование за плату жилую квартиру, то заключается договор найма, но если жилое помещение передается юридическому лицу, то заключается договор аренды.

В итоге, чтобы точно определиться, какой тип договора вам необходимо заключить, лучше проконсультироваться с юристом. Так как тут есть нюансы и, как правило, эти понятия могут путать.

Скачать образцы (бланки) договоров найма можно на этой странице.

* — Ниже представлены договоры аренды, но есть и варианты между физическими лицами, но это обусловлено спросом на такие бланки, однако, еще раз повторимся, лучше проконсультируйтесь с юристом, чтобы определить какой тип договора вы должны использовать в своей ситуации.

Скачать образец (бланк), различные варианты договоров аренды квартиры в word (в ворде, doc):

От физического лица к юридическому:

Договор аренды комнаты (2 бланка) на этой

странице

.

Договор аренды жилого и нежилого помещений (3 бланка) на этой

странице

.

Бланки являются примерными и могут корректироваться в зависимости от конкретной ситуации и потребностей. Можете выбрать наиболее подходящий вам бланк.

Договор составляется в письменной форме не менее чем в двух экземплярах. Согласно общему правилу условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 421 Гражданского кодекса России). 

Договор, как правило, содержит следующее:1. Наименование сторон договора указывается полностью: фамилия, имя, отчество, дата и место рождения, гражданство, пол, наименование и реквизиты документа, удостоверяющего личность гражданина, адрес постоянного места жительства или преимущественного пребывания физического лица.2. В договоре аренды жилья необходимо точно указать адрес, расположение на земельном участке; назначение объекта; площадь, в том числе жилую, этажность и другие необходимые параметры, позволяющие однозначно определить предмет договора. 3. Стоимость аренды жилого помещения, которая определяется соглашением сторон. Срок и порядок выплаты денег за пользование жильем. Оговаривается, как правило, оплата коммунальных услуг и пр.

4. Срок аренды он же срок действия договора. Если такой срок не указывается, то прописывается возможность расторжения договора после какого-либо события или по согласованию сторон.

5. Ответственность. Последствия связанные с несоблюдением договора какой-либо из сторон.

6. Иные пункты. Можно указать состояние жилища, опись мебели и\или бытовой техники, что находится и в каком состоянии. Для техники требуется указание марки, заводских номеров (если есть), состояние и работоспособность на момент вселения жильца.

7. Прочие условия. Помимо перечисленного, если у собственника имеются определённые условия, касающиеся проживания, к примеру, содержание в квартире животных, возможность проживания гостей арендатора, специальные условия, касающиеся режима пользования какими-либо предметами (например, не слушать громко музыку, не курить) — это так же стоит отметить в тексте соглашения. Любые, кажущиеся важными для сторон условия, касающиеся самого жилья или аренды его, уместно будет указывать письменно. Сроки и количество раз в месяц для посещения собственником жилища для проверки состояния и пр.

Также совместно с договором стороны могут подписывать акт сдачи в аренду (найма), в котором детально приписывается сведения об объекте недвижимости, жилом помещении со всеми характеристиками и перечнем оборудования, мебели и пр.

Необходимость государственной регистрации договора аренды определяется в статье 609 ГК РФ:

1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Новости

Новое от 03.11.2017: Минфин России в письме от 27.09.2017 № 03-04-06/62564 уточняет, должна ли организация удерживать НДФЛ при выплате физическому лицу арендной платы за земельные участки.

Новое от 03.08.2017: Минфин России в письме от 11.07.2017 N 03-04-06/43981 уточнил, какие условия не могут быть включены в договор аренды юридического лица с физическим лицом.

Скачать также:

Чтобы избежать спорных вопросов между хозяином помещения и квартирантом при сдаче жилья рекомендуется заключать типовой договор аренды квартиры. Бумага имеет юридическую силу, даже если составлена самостоятельно и не заверена нотариально. Арендное соглашение должно составляться в соответствии с установленными правилами и включать обязательные пункты.

Что такое договор аренды жилья

Многие россияне сегодня снимают жилье из-за невозможности приобрести собственную недвижимость. Договор сдачи квартиры в аренду – это возмездное или консенсуальное соглашение. Заключается он между владельцем недвижимости и нанимателем (физическое или юридическое лицо, желающее получить объект за определенную плату). Предметом сделки может выступать только изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания.

За определенную арендную плату наниматель пользуется недвижимостью в течение оговоренного срока. Бумага должна содержать обязательные пункты, предусмотренные законодательством РФ. Сделка не подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Подписать бумагу стороны могут самостоятельно, без привлечения юристов. По инициативе любой из сторон соглашение подлежит досрочному расторжению в досудебном или судебном порядке.

Между физическими лицами

При сдаче жилых помещений в аренду хозяин квартиры может заключить договор как с частным лицом, так и с предприятием. В каждом случае есть свои особенности. При составлении договора между владельцами жилья и физическими лицами на срок до 1 года вселение в помещение третьих лиц на безвозмездной основе не допускается. Размер оплаты аренды квартиры при этом не является существенным условием соглашения.

Все лица, которые будут проживать на территории после подписания бумаг, кроме детей до 14 лет, указываются в документе. Если этого сразу не сделали, то с согласия арендодателя жильцы могут быть вселены позже. Площадь, приходящаяся на каждого проживающего, должна соответствовать законодательным нормам. Что касается несовершеннолетних, то для них соблюдение этих правил необязательно.

Между физическим и юридическим лицом

Если договор аренды квартиры заключается с предприятием, то следует соблюсти определенные нюансы. Согласно российскому законодательству, при коммерческом найме недвижимости арендатор может использовать ее только для временного проживания сотрудников компании. Квартиранты должны обеспечить сохранность имущества собственника. Реконструировать квартиру арендаторы могут только с письменным соглашением от хозяина.

Зачем нужен договор на аренду квартиры

Некоторые россияне до сих пор пренебрегают правовыми нормами и предпочитают обходиться без официального оформления аренды, субаренды или найма. Однако в этом случае стороны соглашения подвергают себя неоправданному риску. Если квартиросъемщики используют жилое помещение без официального документа, то собственник может в любой момент выселить их до окончания срока действия соглашения, не вернув уплаченную ранее предоплату. Кроме того, могут возникнуть споры относительно стоимости проживания арендаторов.

Отсутствие официальной бумаги несет риск и для собственника квартиры:

  1. Недобросовестные квартиранты могут пренебрегать правилами пользования жильем.
  2. Владелец квартиры не сможет отсудить долги за неоплату коммунальных платежей и аренду.
  3. Возмещение испорченного имущества или похищенного имущества собственника (мебель, бытовая техника, посуда) без этого документа станет невозможным.
  4. Полиция не примет заявление при проблемах с жильцами, если нет официального акта сдачи квартиры.
  5. При нанесении квартирантами ущерба соседям (пожар, потоп и прочее) возмещать все придется собственнику.

Правовое регулирование вопроса

Вопросы аренды жилой недвижимости в России контролируются Гражданским кодексом. Долгосрочные соглашения подлежат государственной регистрации, проверить которую можно на сайте Росреестра. Процесс оформления сделок зависит от того, кто выступает в качестве арендатора. При сдаче недвижимости физическому лицу заключают договор найма. Если же квартиросъемщиком является юридическое лицо, то заключают договор аренды (ч. 2 ст. 671 ГК РФ). Особенности оформления данного соглашения отражены в главе № 34 Гражданского кодекса.

Как сдать квартиру в аренду правильно

Прежде чем сдать собственную жилплощадь квартирантам, рекомендуется ее застраховать. На сдаваемое в аренду жилье действуют более высокие коэффициенты страховок. В некоторых случаях собственнику жилья нужно получить письменное согласие у других правообладателей, соседей, муниципалитета: при сдаче комнаты в коммуналке, части квартиры, неприватизированной недвижимости.

После того, как все вопросы с собственностью урегулированы, нужно найти арендаторов. Для этого можно воспользоваться помощью посредников или подать объявление (желательно с фото). Вопросы внесения платежей квартирантом, возмещения нанесенного ущерба, даты расторжения сделки, дополнительных соглашений решаются сторонами при личной беседе и обязательно отражаются в официальном документе. Имущество арендодателя передается нанимателю по акту приема-передачи квартиры после регистрации сделки.

Типовой бланк договора аренды квартиры между физическими лицами

Данную бумагу можно составить самостоятельно, скачать бланк в интернете и распечатать, или воспользоваться услугами специалистов. Образец договора аренды квартиры без труда можно найти на сайтах риэлтерских компаний. Типовое соглашение с частным лицом содержит информацию о:

  • недвижимости, передаваемой в аренду;
  • условиях проживания гражданина;
  • размере арендной платы;
  • обстоятельствах, при которых стороны могут расторгнуть настоящий договор.

В каких случаях лучше обратиться к юристу

Договор аренды квартиры не входит в число сложных документов. Любой грамотный человек без труда справится с составлением соглашения, если изучить правовые моменты и образцы в интернете. Однако в некоторых случаях оформить сделку лучше с помощью профессионального юриста. Основания для этого могут быть следующие:

  • сомнения в наличии у арендодателя прав на сдачу жилья;
  • агентство, через которое заключается сделка, не вызывает доверия;
  • значительное отличие суммы платежа за аренду в месяц от аналогичных предложений.

Что обязан содержать документ

Очень важно правильно составить документ, не упустив обязательных пунктов. Договор аренды квартиры должен содержать информацию о недвижимости и лицах, участвующих в сделке. Кроме того, бумага должна отражать срок действия соглашения и конкретную дату, когда жилец должен освободить помещение (при краткосрочной аренде). Важно отметить, кто будет оплачивать коммунальные услуги, какими правами обладают стороны, размер ежемесячной оплаты. Каждый участник соглашения получает на руки собственный экземпляр документа.

Существенные условия договора аренды

Многие современные россияне отдают предпочтение найму жилья, поэтому договора арены составляются часто, в соответствии со стандартными требованиями оформления по шаблону. Важно, чтобы документ содержал существенные условия, без которых сделка не считается заключенной по закону. К ним относится следующее:

  • Информация о личностях сторон.
  • Паспортные данные участников сделки.
  • Предмет договора.
  • Признаки имущества, которое передает арендатору собственник, позволяющие однозначно определить вид объекта.
  • Размер арендной платы (если договор составлен без этого пункта, то это документ о передаче недвижимости в безвозмездное пользование).

Обязательные разделы

Критерии заполнения данного документа не указаны в Гражданском кодексе, однако определенные правила структурирования важно соблюдать. Соглашение должно включать следующие разделы:

  1. Преамбула. Здесь нужно указать наименование документа, место заключения сделки, реквизиты сторон.
  2. Предмет договора. Пункт включает характеристику передаваемого нанимателю помещения: адрес, площадь, кадастровый номер, правоустанавливающие документы на собственность.
  3. Размер ежемесячного платежа за жилье.
  4. Права и обязанности нанимателя и собственника.
  5. Ответственность сторон.
  6. Срок действия соглашения.
  7. Реквизиты и подписи собственника и нанимателя. Здесь стоит максимально подробно описать стороны соглашения: указать паспортные данные, адрес постоянной регистрации. Для юридических лиц – ИНН, ОГРН, БИК и прочие имеющиеся реквизиты. Рекомендуется также приложить копии документов к соглашению.

Срок действия договора сдачи квартиры в аренду

Сегодня снятие квартир оформляется одним из следующих способов:

  • заключение долгосрочных договоров (от 1 года);
  • заключение краткосрочных договоров (до 12 месяцев).

Классификация объясняется следующими обстоятельствами:

  1. Если документ составлен без информации о сроках прекращения аренды, то автоматически признается заключенным на 5 лет. Прежде чем расторгнуть сделку и вернуть арендодателю ключи, квартиранту нужно в письменной форме оповестить хозяина жилплощади о своих намерениях, не меньше, чем за 3 месяца.
  2. Долгосрочный договор аренды квартиры подлежит государственной регистрации в Росреестре.
  3. При составлении краткосрочных договоров правила, касающиеся ремонта жилья, не действуют, ведь за 12 месяцев нужда в этом может не появиться.

Особенности оформления аренды жилья на длительное время

Долгосрочные договоры аренды квартир имеют следующие особенности:

  • квартирант имеет право продлить аренду;
  • с согласия собственника часть помещения можно сдавать в поднаем;
  • допускается вселение временных жильцов на срок до полугода.

Краткосрочные сделки не дают квартирантам описанные выше права. Если жилец своевременно платил за жилплощадь, не нарушал условия соглашения, не испортил имущество собственника при использовании, он может продлить договор. Арендодатель имеет право отказать, при условии, что он не станет сдавать свою квартиру другим людям в течение 12 месяцев. В противном случае предыдущий жилец вправе обратиться в суд с требованием возместить убытки, понесенные им из-за неполучения на новый срок квартиры.

Права и обязанности

После того, как составляется акт приема-передачи жилья и подписываются бумаги, у каждой из сторон появляются определенные обязательства и права. Арендодатель обязуется предоставить арендатору пригодное для проживания помещение. Если квартирант обнаружит недостатки, о которых он ранее не знал, допускается требование снижения арендной платы, исправления этих недостатков, возмещения расходов на устранение дефектов.

Арендатор обязуется своевременно оплачивать проживание, использовать помещение только в качестве жилья, следить за сохранностью имущества собственника. Если договор долгосрочный, то квартирант имеет право сдавать квартиру по договору поднайма с разрешения владельца. На срок до полугода можно пускать временных жильцов на безвозмездной основе. Собственник вправе запретить вселение третьих лиц, если квартира не располагает нужной для этого площадью.

Ответственность сторон

Законодательство предусматривает для каждой стороны ответственность. Владелец объекта недвижимости отвечает только за передачу жилья в надлежащем состоянии, освобожденного от обременений, арендатору. Наниматель несет ответственность за:

  • сохранность помещения;
  • использование жилья по назначению;
  • своевременную оплату;
  • действия лиц, проживающих вместе с нанимателем.

В зависимости от допущенного нарушения форма ответственности отличается. Владелец имеет право разорвать соглашение и потребовать возмещение причиненного ущерба через суд. Независимо от того, квартирант допустил нарушение или временные жильцы, убытки оплачивает арендатор. Если жилец допустил просрочку платежа, то собственник имеет право на взыскание процентов, которые начисляются по ставке Центробанка за каждый день.

Досрочное расторжение арендного договора

Сделка представляет собой соглашение двух сторон, которое может быть расторгнуто досрочно по инициативе любого участника. Собственник может расторгнуть ее и потребовать нанимателя освободить квартиру, если:

  • состояние арендуемого имущества портится;
  • задерживается оплата более двух раз подряд;
  • допущены существенные нарушения при использовании помещения;
  • наниматель отказывается выполнять свои обязательства.

Основания для расторжения сделки квартирантом могут быть следующие:

  • жилье непригодно для пользования по независящим от жильца причинам;
  • собственник отказывается проводить капитальный ремонт;
  • владелец не передает жилье нанимателю или создает препятствия для его использования;
  • обнаружены дефекты, о которых ранее наниматель не знал.

Видео

Договор аренды заполняется в двух экземплярах. Один экземпляр остается у арендатора, другой — у арендодателя. Возможно заполнение договора в трех экземплярах, если вы привлекаете к участию в сделке посредника или желаете заверить договор у нотариуса. В таком случае один экземпляр договора остается на руках у каждой стороны.

Договоры аренды бывают 2 типов: «короткие» (до года) и на срок от года. В чём разница?

  • При заключении договора на срок до года (обычно пишут 11 месяцев), он не подлежит государственной регистрации (п.2 ст. 651 ГК РФ). Иначе — его нужно регистрировать.
  • В связи с этим многие владельцы квартир используют короткие договора на 11 месяцев, чтобы налоговая не узнала о сделке. Каждые 11 месяцев они либо пролонгируют (продлевают) договор либо заключают новый. Образцы обоих вариантов есть ниже.
  • Подробнее про регистрацию договора и налоги за аренду квартиры.

Скачать бланки и пример-образец заполнения договора аренды + акта

На 3 года с пролонгацией (подлежит государственной регистрации):

  • Скачать шаблон в формате .doc
    (Word 97-2003)

  • Скачать шаблон в формате .pdf
    Acrobat Reader

  • Скачать шаблон в формате .odt
    LibreOffice/OpenOffice

  • Скачать пример заполнения в формате .doc
    (Word 97-2003)

  • Скачать пример заполнения в формате .pdf
    Acrobat Reader

  • Скачать пример заполнения в формате .odt
    LibreOffice/OpenOffice

Шаблон на 11 месяцев без пролонгациии (не подлежит государственной регистрации):

  • Скачать шаблон в формате .doc
    (Word 97-2003)

  • Скачать шаблон в формате .pdf
    Acrobat Reader

  • Скачать шаблон в формате .odt
    LibreOffice/OpenOffice

  • Скачать пример заполнения в формате .doc
    (Word 97-2003)

  • Скачать пример заполнения в формате .pdf
    Acrobat Reader

  • Скачать пример заполнения в формате .odt
    LibreOffice/OpenOffice

При заключении договора рекомендуем вам тщательно проверять личные данные и реквизиты каждой стороны. Не лишним будет к договору прикрепить копии паспортов арендодателя и арендатора, а также копии и правоустанавливающих документов на сдаваемое в наем помещение. Если в сделке принимает участие представитель агентства недвижимости, он так же может получить копии всех документов и должен предоставить документы, подтверждающие его полномочия (чаще всего это доверенность от предприятия).

Ответы на частые вопросы

— Можно ли не указывать сумму оплаты за пользование жильем?
Нет, иначе это уже будет совсем другой договор — договор безвозмездного пользования. Однако вы можете указать заниженную сумму или номинальную сумму, к примеру, в 100 рублей.

— Я сдаю квартиру, какие могут быть последствия, если я укажу заниженную суммы арендной платы в договоре?
Если ваши арендаторы задолжают вам арендную плату и дело дойдет до суда, вы не сможете вернуть полную сумму причитающихся вам денег. За те месяцы, когда ваши арендаторы не оплачивали проживание, вы сможете получить лишь сумму аренды, указанные в договоре. Таким образом, занижение арендной платы — ваш непосредственный риск.

— В: Если я сдаю в наем квартиру, должен ли я оформлять временную регистрацию жильцу?
Согласно действующим нормам законодательства, человек самостоятельно подает документы на временную регистрацию по месту жительства. Для этого ему необходимо иметь при себе: паспорт, заявление о регистрации, документ, являющийся основанием для временного проживания в данном жилом помещении (договор найма). Регистрация осуществляется только на срок действия договора. Основанием для прекращения регистрации является прекращение срока действия договора. С заявлением о снятии регистрации может обратиться как владелец помещения, так и бывший арендатор.

— Договор найма и аренды квартиры — это одно и то же?
Договор найма жилого помещения заключается между двумя физическими лицами. Договора аренды — если одна из сторон договора является юридическим лицом. Однако в повседневной жизни — это тождественные понятия.

— Как правильно продлить договор?
Если ваш договор заключен на 11 месяцев, что позволяет избежать уплаты налогов, в таком случае, рекомендуем вам заключать новый договор каждые 11 месяцев.

Если же ваш договор заключен на срок более одиннадцати месяцев, вы можете заключить дополнительное соглашение, в котором будет указано, что:

«Гр. (Ф.И.О.) именуемый(-ая) в дальнейшем «Наймодатель», с одной стороны, и гр. (Ф.И.О.) именуемый(-ая) в дальнейшем «Наниматель», с другой стороны, заключили настоящее дополнение к договору аренды (найма) жилого помещения (№ и дата договора) о нижеследующем:
1
. Наймодатель и Наниматель договорились продлить срок действия договора на период с (дата) по (дата).»

В конце дополнительного соглашения, вы должны указать полные реквизиты сторон, аналогичные тем, которые были указаны в самом договоре.

Кроме того, вы так же можете внести пункт об автоматической пролонгации договора. Пункт может быть добавлен в договоре аренды (найма) жилого помещения изначально, или может быть внесен в дополнительное соглашение. Сам текст пункта выглядит примерно следующим образом:
«В случае если за месяц до окончания действия настоящего договора, ни одна из сторон не заявила о намерении его прекращения, договор автоматически пролонгируется на срок в один календарный год». При этом срок пролонгации вы можете указать от одного, до пяти лет.

Акцентируем ваше внимание на том, что при заключении договора аренды на срок в 11 месяцев, мы не рекомендуем вам включать пункт о пролонгации в текст договора.

— Как вносить изменения в договор? Как поменять цену?
Изменения в договор вносятся путем заключения дополнительного соглашения, в котором стороны договариваются о том, что пункт такой-то заменяют на пункт такой-то, где указаны новые условия договора.
Выглядит это следующим образом:

«Гр. (Ф.И.О.) именуемый(-ая) в дальнейшем «Наймодатель», с одной стороны, и гр. (Ф.И.О.) именуемый(-ая) в дальнейшем «Наниматель», с другой стороны, заключили настоящее дополнение к договору аренды (найма) жилого помещения (№ и дата договора) о нижеследующем:
1
. Наймодатель и Наниматель договорились внести изменения в пункт (номер пункта) договора и заменить «дословный текст который вы хотите исключить из договора» на «дословный текст, который вы хотите включить в договор».

В конце дополнительного соглашения, вы должны указать полные реквизиты сторон, аналогичные тем, которые были указаны в самом договоре.

— Я снимаю квартиру, заключил договор найма на 11 месяцев по 35 тысяч рублей в месяц. Через 4 месяца хозяйка захотела поднять аренду до 40 тысяч и предлагает подписать доп. соглашение. Обязан ли я его подписывать, и могу ли я отказать и платить по 35 до конца срока действия договора?
Вы не обязаны соглашаться на повышение стоимости арендной платы, до истечения срока аренды. Однако хотим вас предупредить, что в этом случае ваш арендатор может инициировать досрочное расторжение договора. Условия, при которых возможно досрочное расторжение договора, указаны в вашем договоре аренды (найма) жилья в разделе «Ответственность сторон».

Нашли ошибку? Есть вопросы или сомнения? Задайте вопрос практикующему юристу в вашем регионе:

Договор аренды жилья образца 2018 года — документ, необходимый каждому, кто собирается снимать или сдавать квартиру. Как составить договор аренды между физическими лицами, какие нюансы следует учесть и как обойтись без услуг юриста, расскажем в нашей статье. Здесь же приведем подробный алгоритм составления договора и его образец, который можно скачать в один клик.  

Обязательно ли составлять договор аренды жилья 

Можно ли составить договор аренды жилья самостоятельно без юриста 

Что должен содержать типовой договор аренды жилья. Скачать образец 2018 года бесплатно

Структура договора аренды жилья

Лица, заключающие договор

Сроки действия договора аренды жилья и связанные с ними особенности заключения

Плата за жилье

Права и обязанности сторон по договору найма жилья

Ответственность по договору аренды жилья

Обязательно ли составлять договор аренды жилья 

Читайте нас в Яндекс.Дзен

Яндекс.Дзен

Строго говоря, если речь идет о сдаче или съеме квартиры между физическими лицами, то уместнее говорить о договоре найма жилого помещения. Однако с  точки зрения права, название соглашения большого значения не имеет, главное его содержание. Поэтому для удобства в дальнейшем мы будем именовать соглашение сдачи-съема жилья договором аренды. 

Итак, договор аренды (или найма) должны заключать все, независимо от отношений сторон. Даже если вы по своей доброте пустили в квартиру пожить родственника или друга бесплатно, лучше оформить отношения в письменном виде — в такой ситуации заключается договор безвозмездного найма жилья (см.: Что такое и как составить договор безвозмездного найма жилого помещения?). По крайней мере, так вы сможете избежать возможных споров по поводу того, кто оплачивает коммунальные услуги и не слишком ли много времени жилец проводит под душем или перед телевизором.

И уж куда более актуален вопрос о договоре, если за снимаемое жилье квартирант обязан платить. Вопросы, связанные с порядком пользования помещением и размером или сроками выплат арендной платы вполне могут закончиться судом — ст. 162 ГК РФ прямо говорит, что при отсутствии письменного договора в суде нельзя использовать свидетельские показания. Кроме того, согласно все тому же Гражданскому кодексу, письменная форма не только прямо предусмотрена для договоров аренды или найма жилья (ст. 674 ГК), но еще и должна использоваться во всех случаях, когда имеет место одно или оба следующих условия:

  • хотя бы одной стороной сделки выступает юридическое лицо;
  • сделка на сумму свыше 10 000 рублей заключается между физическими лицами, то есть гражданами.

В случае с жильем особенно актуально последнее условие — месячная стоимость аренды квартиры в Москве, Санкт-Петербурге или другом крупном городе сейчас обходится заметно дороже.

Можно ли составить договора аренды жилья самостоятельно без юриста 

Сам по себе договор аренды (точнее, коммерческого найма, если речь идет о сделке двух граждан) не относится к числу чрезмерно сложных документов. Любой грамотный человек, потратив некоторое время на изучение законодательства и сравнение разных бланков договоров аренды жилья, во множестве имеющихся на правовых сайтах или юридических форумах, сможет самостоятельно составить такой договор.

Скачать договор

Однако бывают случаи, когда лучше все-таки обратиться к профессионалу. Обычно такая потребность возникает, если:

  • есть сомнения в том, что арендодатель имеет право сдавать квартиру;
  • договор заключается через посредника, в добросовестности которого вы не уверены;
  • размер платы за жилье слишком сильно отличается от того, что просят за аналогичные квартиры в том же районе города.

В этом случае вам лучше будет предварительно проконсультироваться с юристом, а то и заказать составление договора аренды, содержащего те условия, которые смогут защитить ваши права.

Что должен содержать типовой договор аренды жилья. Скачать образец 2018 года бесплатно 

В гражданском праве предусмотрено понятие существенных условий договора. Если они в тексте не отражены, то договор считается не то что недействительным, а просто незаключенным. Применительно к аренде жилья существенными будут условия:

  • о личности арендодателя и арендатора;
  • предмете договора (признаки жилого помещения, позволяющие однозначно определить, что именно сдается в аренду);
  • размере арендной платы (в принципе, ее можно не указывать, но тогда вы получите не договор аренды/найма, а договор о безвозмездном пользовании жилым помещением). 

Скачать заполненный образец договора аренды жилья 2018 года  вместе с актом приема-передачи квартиры можно бесплатно на нашем сайте. 

Структура договора аренды жилья

Разумеется, только существенными условиями договор ограничиваться не должен. То, в каком виде должен оформляться такой договор, прямо в законе не указано (за исключением, разумеется, случаев с требованием обязательной письменной формы), однако на практике сложились определенные правила, касающиеся структуры договора аренды жилья.

Так, договор должен содержать следующие разделы:

  1. Преамбула. Здесь указывается наименование договора («Договор аренды жилого помещения» или, что более правильно с юридической точки зрения, «Договор найма жилого помещения»), место и дата его заключения, имена или наименования (для юридических лиц) сторон, а также их сокращённые наименования, которые будут употребляться далее по тексту договора.
  2. Предмет договора. Здесь должно быть подробно охарактеризовано то жильё, которое сдаётся по договору. Чем полнее информация, тем лучше — поэтому в договоре следует указывать не только адрес, но и площадь помещения, его кадастровый номер, а также основание, дающее арендодателю право сдавать это помещение (право собственности, договор аренды с правом на сдачу квартиры в субаренду и т. д.).
  3. Размер арендной платы.
  4. Права и обязанности сторон.
  5. Ответственность сторон.
  6. Срок, на который заключается договор. При отсутствии этого пункта договор будет считаться заключённым на срок в 5 лет. Этот же временной промежуток определен ст. 683 ГК РФ как максимальный срок договора найма жилья.
  7. Реквизиты и подписи сторон. Здесь нужно описать стороны как можно подробнее. Для граждан потребуется указать паспортные данные и место постоянной регистрации, для юридических лиц — организационно-правовую форму, ИНН, ОГРН, БИК и прочие банковские реквизиты.

Разумеется, эта структура лишь ориентировочная. По своему желанию стороны могут включать туда и дополнительные условия. В частности, организация, арендующая жилье для своего сотрудника, может потребовать включить в договор пункт о неразглашении содержания документа третьим лицам.

Разберем теперь некоторые из элементов структуры подробнее.

Лица, заключающие договор

Закон различает 2 вида договоров на временное коммерческое пользование жильём:

  • договор аренды жилого помещения, по которому арендатором может быть юридическое лицо;
  • договор найма жилья, заключаемый только с нанимателями-гражданами (физическими лицами).

В большинстве случаев разница между ними невелика, потому зачастую и то и другое называют договором аренды. Но некоторые различия все же есть. В частности, по договору найма, заключенному на срок более 1 года, не допускается вселение временных жильцов на безвозмездной основе и размер арендной платы не является существенным условием (поскольку гражданин может разрешить бесплатно пользоваться своей квартирой другим лицам).

Кроме того, в договоре найма должен указываться не только наниматель, но и лица, постоянно с ним проживающие (для аренды этого не требуется). Если такие лица не были указаны сразу, то они могут быть вселены позже с согласия владельца жилья, если площадь, приходящаяся на каждого, соответствует нормам жилищного законодательства. Единственным исключением являются несовершеннолетние: разрешения на их вселение не требуется и соблюдение нормы необязательно.

Сроки действия договора аренды жилья и связанные с ними особенности заключения

С практической точки зрения договоры, касающиеся аренды помещений, можно разделить на 2 группы:

  • договоры продолжительностью более года;
  • договоры продолжительностью менее года (краткосрочные).

Деление это связано со следующими обстоятельствами:

  1. Если в договоре не указан конкретный срок, то договор, согласно ст. 683 ГК РФ, считается заключенным на 5 лет. Для того чтобы расторгнуть такой договор, арендатор (наниматель) должен письменно предупредить владельца квартиры не менее чем за 3 месяца до даты предполагаемого выселения.
  2. Обременения, возникающие следствие заключения договоров со сроком от года, подлежат обязательной регистрации в органах Росреестра.

Кроме того, в случае краткосрочных договоров не действуют правила, касающиеся ремонта помещения, т. к. при найме меньше чем на год необходимость в ремонте может и не возникнуть.

В отношении сроков действует правило: если жилец аккуратно платил за квартиру и не нарушал других своих обязанностей по договору, он имеет право по истечении срока договора заключить новый на тот же срок. Владелец квартиры вправе отказать ему в заключении нового договора, но в этом случае он обязан на год воздержаться от сдачи жилья внаем. Если же в течение года он сдал помещение снова, то предыдущий жилец вправе потребовать через суд расторжения нового договора и возмещения убытков, которые он понёс из-за того, что не получил жилье на новый срок. Однако в случае краткосрочных договоров это правило не действует: они могут и не продлеваться.

Плата за жилье

Размер оплаты по договору найма жилья определяется самими сторонами. Однако ст. 682 ГК РФ предусматривает, что законом может быть установлен максимальный размер платы. Правда, пока таких правил применительно к коммерческому найму еще не вводилось, однако возможность введения в будущем следует иметь в виду.

Сроки внесения арендной платы тоже регулируются договором. Если же стороны ничего на этот счет в договоре не указали, то действует правило, предусмотренное уже Жилищным кодексом применительно к социальному найму. В соответствии с ним плата за месяц вносится в срок не позднее 10 числа месяца, следующего за тем, за который причитается оплата.

Помимо арендной платы стороны могут договориться и о платежах за коммунальные услуги. Если же специально это в договоре не оговорено, то электричество, воду, теплоснабжение и прочее оплачивает наниматель.

Права и обязанности сторон по договору найма жилья

Обязанностями, возникающие у сторон договора с момента его подписания, являются:

  1. Для арендодателя: предоставить помещение, пригодное для проживания. В случае обнаружения недостатков, о которых новый жилец не был предупрежден заранее, он вправе потребовать от владельца квартиры исправления этих недостатков, уменьшения арендной платы или возмещения расходов, которые потребовались на устранение этих дефектов. Возмещение возможно как путем прямого возврата соответствующей денежной суммы, так и удержанием этих расходов из арендной платы.
  2. Для арендатора (нанимателя): оплачивать квартиру вовремя, использовать жилье только для проживания и обеспечивать его сохранность.

В свою очередь, кроме обязанностей, стороны имеют и определенные права. О некоторых правах арендатора (нанимателя) уже было сказано выше. Помимо этого, наниматель имеет право:

  1. При долгосрочном договоре (продолжительностью свыше года) с согласия владельца сдавать помещение или его часть по договору поднайма.
  2. Пускать временных жильцов на срок не выше 6 месяцев. Если за их проживание не берется плата (то есть не заключается договор поднайма), то согласие владельца не требуется — достаточно лишь его уведомления. Однако владелец вправе запретить проживание временным жильцам, если в результате их вселения на каждого человека в квартире будет приходиться жилплощадь меньшая, чем предусмотрено нормами этого города.

Спорным является вопрос об использовании помещения для занятий профессиональной или предпринимательской деятельностью. С одной стороны, ч. 2 ст. 17 ЖК РФ разрешает такую деятельность, если она не мешает соседям и другим жильцам квартиры; с другой — ст. 678 ГК РФ прямо предусматривает обязанность жильца использовать помещение только для проживания. Представляется, что в данном случае предпринимательская и профессиональная деятельность жильца будет разрешена — но только в том случае, если это прямо отражено в договоре, поскольку ст. 421 ГК РФ предоставляет сторонам возможность заключить даже договор, не предусмотренный законом. В этом случае, правда, речь уже будет идти о смешанном договоре.

Ответственность по договору аренды жилья

Законом предусмотрена ответственность для обеих сторон договора. Но если арендодатель (наймодатель) отвечает лишь за передачу помещения надлежащего качества и свободного от прав третьих лиц, то ответственность жильца куда разнообразнее.

По закону наниматель (арендатор) отвечает:

  1. За сохранность жилья и его использование по назначению. Ответственность за нарушение здесь — возмещение причиненного владельцу ущерба и возможность досрочного расторжения договора через суд по инициативе владельца помещения.
  2. За своевременную оплату. Ответственностью здесь будет уплата процентов по ставке Центробанка РФ за все время просрочки, а также возможность судебного расторжения договора, если плата не вносится 6 и более месяцев (для краткосрочного договора — 2 раза подряд).
  3. За действия лиц, проживающих в квартире вместе с нанимателем, а также временных жильцов. Владельца квартиры не интересует, кто допустил нарушение — отвечать всё равно будет наниматель.

tinyton.ru
Образцы договоров аренды квартиры
Образцы договоров аренды квартиры

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: