От чего зависит износ на материалы при ущербе квартиры

05.09.2017

Россия, Москва и Московская область, Москва

Уважаемые специалисты, В ноябре прошлого года затопили соседку снизу. Она вызвала оценщиков и подала на нас в суд, хотя мы готовы были оплатить ущерб в досудебном порядке, что подтверждается ответом на претензию, но не согласны были с суммой ущерба (87000р.) В ходе судебного разбирательства мы предоставили рецензию на отчет истицы где было указано на задвоение расчетов в смете, необоснованно применяемые материалы отделки, а также имеется раздел «Оценка износа» но расчетов по износу нет а сама сумма 87 тысяч указана как с учетом износа.

Мы провели судебную экспертизу, суд поставил перед экспертом 2 вопроса.

Сумма восстановительного ремонта без учета износа и сумма восстановительного ремонта с учетом износа. Итог экспертизы: 66000 без износа, с учетом износа 13000р. В квартире истицы ремонта не было более 30 лет, вся внутренняя отделка была повреждена еще предыдущими заливами, (вина ответчика в них не доказана) В акте управляющей компании этот факт указан, в заключении судебной экспертизы указан износ отделочных материалов 80%.

Мы просили взыскать с нас сумму с учетом износа, исходя из имеющейся судебной практики, ссылаясь на статьи 1082, п.2 ст.15 ГК РФ, ссылаясь на наше тяжелое материальное положение (все справки о доходах предоставлены) и на то что договор и отчет истицы были составлены с нарушением законодательства и просили признать сделку недействительной.

Сегодня судья вынесла решение о взыскании с нас ущерба в пользу истца 66000 по результатам судебной экспертизы но без учета износа и не принимая во внимание состояние квартиры на момент залива. Сама истица утверждала что у нее были заливы ранее и с тех пор ремонта не было. То есть и так все было испорчено.

Вопрос: Стоит ли подавать апелляционную жалобу? Ведь по сути такая сумма приведет к изменению состояния квартиры истицы которое было до залива.

Требуется: Бесплатный совет

Да
0

0

Ваши голоса очень важны и позволяют выявлять действительно полезные материалы, интересные широкому кругу профессионалов. При этом бесполезные или откровенно рекламные тексты будут скрываться от посетителей и поисковых систем (Яндекс, Google и т.п.).

Предложите платную юридическую помощь

Предложите автору вопроса свою помощь в решении его вопроса.
Ваше предложение увидит ТОЛЬКО автор вопроса.
Когда пользователь одобрит Вашу заявку, Вы сможете продолжить работу с Делом пользователя в специальном рабочем кабинете, приглашать коллег для совместной работы с Делом, обмениваться документами и т.д.

К сожалению, Вы исчерпали лимит активных заявок.
Ваш текуший лимит: 0 активных заявок
Для увеличения лимита необходимо подключить ПРО-аккаунт

Да
0

0

Ваши голоса очень важны и позволяют выявлять действительно полезные материалы, интересные широкому кругу профессионалов. При этом бесполезные или откровенно рекламные тексты будут скрываться от посетителей и поисковых систем (Яндекс, Google и т.п.).

Ваши персональные заметки к публикации (видны только вам)

Рейтинг публикации:
«Ущерб от залива с износом или без?»

0
звезд из 5

на основе 0 оценок.

Учитывая специфику оценки стоимости услуг (работ) по устранению повреждений объектов жилой недвижимости надо понимать, что в первую очередь оценка повреждений является оценкой затрат по их устранению и возмещению затрат на материалы и восстановительный ремонт. В связи с этим основным подходом к оценке будет являться Затратный подход. При выборе подходов к оценке повреждений объектов жилого недвижимого имущества, рекомендуется применять в качестве основного затратный подход с элементами сравнительного подхода, который может быть использован при анализе рынка работ и материалов, необходимых для проведения восстановительного ремонта поврежденных объектов жилой недвижимости.

Методика оценки стоимости повреждений, причиненных объектам недвижимого имущества, основывается на определении размера затрат, понесенных пострадавшей стороной и необходимых для полного возмещения затрат при проведении восстановительного ремонта. Затраты на проведение восстановительного ремонта объекта недвижимости включают в себя два основных раздела затрат:

  • Затраты на услуги по проведению ремонтных и отделочных работ, проведение которых необходимо для восстановительного ремонта объекта недвижимого имущества.
  • Затраты на материалы, которые используются для проведения восстановительного ремонта объекта недвижимого имущества.

Расчет стоимости восстановительного ремонта для объектов жилой недвижимости, производится в два этапа.

На первом этапе определяется рыночная стоимость ремонтных и отделочных работ, необходимых для восстановительного ремонта объекта жилой недвижимости. Для этого оценщик должен изучить ценовую ситуацию на рынке ремонтных и отделочных работ, сложившимся на дату оценки и создать необходимую базу данных для проведения сравнительного анализа рыночной стоимости работ. В Отчете об оценке стоимость ремонтных и отделочных работ определяется сравнительным подходом по методике сравнительного анализа продаж на основе данных, полученных оценщиком при анализе рынка ремонтных и отделочных работ, отвечающих по качеству состоянию объекта недвижимого имущества до залива. При этом оценщик обязан представить в Отчете об оценке информацию не менее, чем по трем сертифицированным компаниям, осуществляющим качественные ремонтные и отделочные работы и выбрать ту компанию, качество работы которой, соответствует качеству ремонта объекта недвижимого имущества, существовавшему до причинения ущерба.

Остались вопросы? Звоните! Наш телефон +7 (499) 677-22-78

На втором этапе оценщик должен определить стоимость материалов для ремонтных и отделочных работ с учетом износа, при этом оценщик должен изучить ценовую ситуацию на рынке материалов на дату оценки и создать необходимую базу данных для проведения сравнительного анализа. В Отчете об оценке стоимость материалов определяется сравнительным подходом по методике сравнительного анализа продаж на основе данных, полученных оценщиком при анализе рынка ремонтных и отделочных работ, отвечающих по качеству состоянию объекта недвижимого имущества до повреждения. При этом независимый оценщик обязан представить в Отчете об оценке информацию не менее, чем по трем сертифицированным компаниям, осуществляющим продажу материалов для проведения ремонтных и отделочных работ и выбрать компанию с качеством материалов, соответствующим качеству материалов, применяемых при отделке объекта недвижимого имущества до повреждения. Расчет стоимости материалов производится для каждой поврежденной поверхности по нормам расхода на единицу поверхности, которая возникают у пострадавшей стороны. В частности, это доставка материалов, перенос мебели, демонтаж и монтаж электроприборов, аренда помещения на срок проведения уборка помещений после ремонта и т.д. устанавливается производителем материалов и приводится в инструкции по применению для каждого из используемого при восстановительном ремонте материала. В результате анализа рынка материалов, оценщик обязан провести расчет износа по каждому из материалов, применяемых для восстановительного ремонта и отделки, с учетом качества материалов, использованных при отделке объекта недвижимости. Износ по каждому из материалов определяется в соответствии с методикой оценки износа, которая приведена в ВСН – 53 – 86 (р). Таким образом можно определить процент износа для каждого материала, используемого при восстановительном ремонте по характерным признакам повреждений.

При расчете стоимости ремонтно-строительных работ необходимо учитывать также затраты на дополнительные работы и услуги, которые неизбежно ремонта, вывоз строительного мусора, эксплуатация специального инструмента, уборка помещений после ремонта и т. д.

Стоимость и сроки работ по оценке ущерба от залива

Чем отличается «смета на устранение ущерба» от «сметы на ремонт квартиры»?

Несколько слов о законе об оценочной деятельности

Помощь квалифицированных экспертов при оценке ущерба от затопления

игры для андроид для планшетовмтс сообщения отправить бесплатноsurrogacy requirementsпогодозависимая автоматикаitineraire mongolie

  ВСЕ ВИДЫ ЭКСПЕРТИЗ

  •   Главная
  • Советы экспертов
  • Учёт физического износа отделки в СТЭ

НАШИ СПЕЦИАЛИСТЫ ПРОВОДЯТ БОЛЕЕ 30 ВИДОВ НЕЗАВИСИМЫХ ИССЛЕДОВАНИЙ И СУДЕБНЫХ ЭКСПЕРТИЗ, В ТОМ ЧИСЛЕ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ, АВТОТЕХНИКЕ, КРИМИНАЛИСТИКЕ, ЛИНГВИСТИКЕ, ЭКОЛОГИИ И ПСИХОЛОГИИ

Никольский Максим Юрьевич – эксперт строительно-технических экспертиз «ГУСЭ»

Учёт физического износа отделки помещений при определении стоимости восстановительного ремонта в рамках судебной строительно-технической экспертизы.

При назначении производства судебных строительно-технических экспертиз (СТЭ) в определении судей часто встречается вопрос: «Какова рыночная стоимость восстановительного ремонта квартиры, пострадавшей в результате протечек или заливов с учётом износа отделочных материалов?» При этом под стоимостью восстановительного ремонта, определяемой в рамках судебной строительно-технической экспертизы, экспертами и юристами понимаются расходы, которые собственник должен будет произвести для восстановления поврежденных (замены уничтоженных) в результате залива элементов отделки.

Однако по поводу физического износа отделки квартиры существуют различные мнения:

Первое высказал  Городской суд Санкт-Петербурга в Апелляционном определении по делу № 2-2127/2014 от 02 апреля 2015 года: «В соответствии со ст. 1082 Гражданского кодекса РФ, удовлетворяя требование о возмещении вреда, суд в соответствии с обстоятельствами дела обязывает лицо, ответственное за причинение вреда, возместить вред в натуре (предоставить вещь того же рода и качества, исправить поврежденную вещь и т.п.) или возместить причиненные убытки (пункт 2 статьи 15).

Исходя из положений п. 1 ст. 15 Гражданского кодекса РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Необходимо отметить, что под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, причем, независимо от того, произошла полная утрата или частичное повреждение имущества (реальный ущерб).

Это положение распространяется также на неполученные доходы, которые лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса РФ).

Между тем, в силу положений ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Указанный основополагающий принцип осуществления гражданских прав закреплен также и положениями ст. 10 Гражданского кодекса РФ, в силу которых не допускается злоупотребление правом.

Таким образом, защита права потерпевшего посредством полного возмещения вреда, предполагающая право потерпевшего на выбор способа возмещения вреда, должна обеспечивать восстановление нарушенного права. Возмещение потерпевшему реального ущерба не может осуществляться путем взыскания денежных сумм, превышающих стоимость поврежденного имущества, либо стоимость работ по приведению этого имущества в состояние, существовавшее на момент причинения вреда.

При таком положении взыскание в пользу истиц реальных расходов, понесенных на восстановительный ремонт квартиры, без учета износа, не является возмещением потерпевшему расходов, направленных на приведение квартиры в первоначальное состояние, поскольку в данном случае истицы получают за счет ответчика вреда улучшение своего имущества без оснований, установленных законом. На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что основания для изменения решения суда в части увеличения размера, подлежащего возмещению ущерба отсутствуют.»

Второе мнение было высказано А.Ю. Бутыриным, заведующим лаборатории судебной строительно-технической экспертизы РФЦСЭ при Минюсте России, доктором юридических наук, профессором МГСУ,  в учебнике “Теория и практика судебной  строительно-технической экспертизы” 2006г. изд. «Городец», где на стр. 88 он говорит: «…представляется, что такая форма возмещения вреда, как «исправление вещи», предполагает выполнение объема необходимых работ, направленных на восстановление объекта. Если будет учтена степень износа здания, а подлежащая выплате сумма снижена пропорционально величине износа, то, располагая оставшейся суммой̆ денег, не удастся провести ремонтные работы в полном объеме, до конца «исправить вещь». Следовательно, будет нарушен принцип полноты возмещения ущерба. Таким образом, при наличии технической возможности восстановления строительного объекта неизбыточным возмещением вреда…следует считать выплату денежной суммы, равной объему затрат, необходимых для восстановления объекта без учета величины естественного физического износа элементов пострадавшего здания (строения, сооружения). Иначе обстоит дело, если строительный объект не подлежит восстановлению, либо оно экономически нецелесообразно. Это объясняется необходимостью предоставить пострадавшей стороне «вещь такого же рода и качества» либо ее стоимостный эквивалент. Без учета величины естественного физического износа строительного объекта нельзя определить «качество вещи».

Казалось бы, эти точки зрения противоречат друг другу. На самом деле противоречия здесь нет. Просто определение износа (который не очень грамотно с финансовой точки зрения, ещё иногда именуют «амортизационными накоплениями на замену отделки») не может являться предметом СТЭ, а является правовым вопросом, скорее даже вопросом договоренности сторон и вот почему:

  1. Так как в продаже нет строительных, отделочных материалов с фиксированной (определённой) степью износа, а у фирм и строительных бригад нет скидки на работы из-за «изношенности» помещения, их нельзя учитывать в сметных расчётах, выполняемых для определения стоимости восстановительных работ. (Напомню, что согласно «Методике экспертного решения вопроса о стоимости восстановительного ремонта квартиры, поврежденной заливом (пожаром)» утвержденной научно-методическим советом РФЦСЭ при Минюсте России определение стоимости работ осуществляется в соответствии с МДС 81-35.2004 «Методика определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации», т.е. путём формирования сметного расчёта)
  2. В настоящее время нет математически обоснованного и достоверного способа определить степень физического износа отделки помещений, как на момент повреждения, так и на момент экспертного осмотра. Единственным общедоступным и официально изданным нормативно-методическим документом является ВСН 53-86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий». Однако, как следует из его вводной части, он «…предназначен для оценки физического износа жилых зданий, необходимой при технической инвентаризации, планировании и проектировании капитального ремонта жилищного фонда…» Т.е. он категорически не подходит для определения степени физического износа с целью учёта в расчете стоимости восстановительного ремонта, либо учета амортизационных отчислений собственника на текущий (косметический ремонт).

Так, например, шаг степени износа в его таблицах– 20%:

Таблица 59

Окраска водными составами

Признаки Физический износ, % Примерный состав работ
Местные единичные повреждения окрасочного слоя, волосные трещины в рустах, в местах сопряжения потолков и стен 0-20
Окрасочный слой местами потемнел и загрязнился, в отдельных местах поврежден 21-40 Промывка поверхности и окраска за один раз
Окрасочный слой растрескался, потемнел и загрязнился; местами отслоения и вздутия 41-60 Промывка поверхности, шпаклевка отдельных мест до 10 %, окраска за два раза
Следы протечек, ржавые пятна, отслоение, вздутие и отпадение окрасочного слоя со шпаклевкой; на поверхности глубокие трещины, царапины, выбоины 61-80 Полная перекраска с подготовкой поверхности

Таблица 61

Оклейка обоями

Признаки Физический износ, % Примерный состав работ
Отставание и повреждение кромок местами 0-20 Подклейка отдельных кромок
Трещины, загрязнение и обрывы в углах, местах установки электрических приборов и у дверных проемов; обесцвечивание рисунка местами 21-40 Оклейка отдельных мест
Выгорание, загрязнение на площади до 50 %, отставание от основания 41-60 Оклейка стен обоями без подготовки поверхности
Выгорание, отставание обоев и бумажной основы, трещины и разрывы на всей площади 61-80 Оклейка стен обоями, с подготовкой основания

Таблица 62

Облицовка керамическими плитками

Признаки Физический износ, % Примерный состав работ
Мелкие трещины и сколы в плитках 0-20 Затирка отдельных сколов
Частичное выпадение или неплотное прилегание плиток на площади до 50 % облицовки 21-40 Замена отдельными местами глазурованных плиток более 10 шт. в одном месте
Отсутствие плиток на площади до 50 %, неплотное прилегание плиток на площади более 50 % облицовки 41-60 Замена облицовки с использованием старых плиток до 25 %
Массовое отсутствие плиток, сохранившиеся плитки легко снимаются, раствор основания разрушен 61-80 Полная замена облицовки без использования старых плиток, восстановление основания

Таким образом, 2 разных эксперта, проводя  исследование одинаковых повреждений отделочных поверхностей, опираясь на эти таблицы, могут определить степень износа: как 21% и 40%. И обе этих оценки не будут противоречить правилам!

Кроме того, необходимо обратить внимание на примерный состав работ по ремонту (методы устранения износа):

«Оклейка отдельных мест» (обоями), «Замена облицовки с использованием старых плиток до 25 %», и т.д. Т.е. рекомендации написаны в тот исторический период, когда отделочные материалы были крайне редки, не имели большого разнообразия по виду, цвету, размерам и фактуре, а человеческий труд был сравнительно дёшев.

В настоящее время использование старой керамической плитки экономически нецелесообразно, а покупка одного рулона обоев через несколько лет после проведения ремонта, того же артикула что использовалось в ходе отделочных работ, зачастую просто невозможна, так как сравнительно быстро меняются  не только коллекции премиум-класса, но и обыкновенного, среднего ценового сегмента в магазинах DIY.

Указанные же в Приложении 3 к ВСН 58-88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» сроки минимальной продолжительности эффективной эксплуатации элементов зданий и объектов» (конструкций, инженерных систем, отделочных покрытий), не могут служить основанием для определения износа, так как эти сроки указаны для целей определения минимального эксплуатационного (межремонтного) периода, а вовсе не для определения каких-либо сроков «жизни» отделочных покрытий. Особенно учитывая существенно изменившееся их качество.

Резюмируя сказанное выше, вопрос об определении степени физического износа отделки или о размере амортизационных отчислений, которые должен был бы сделать собственник квартиры, к моменту их повреждения – вне компетенции строительно-технического эксперта. Представляется, что для разрешения данного вопроса необходимо:

1) чтобы либо собственник, либо свидетели назвали:

  • дату последнего ремонта/замену отделки в повреждённом повреждении;
  • виды и степень повреждения отделки, имевшиеся на момент залива(пожара)

2) Эксперт (специалист) назвал границы соответствующего эксплуатационного износа, либо на его взгляд наиболее точную степень износа в ( %)

3) Собственник поврежденной квартиры согласился с указанной степенью износа;

4) Эксперт(специалист) произвёл расчёт уменьшения общей стоимости восстановительного ремонта отделочных поверхностей на указанный процент.

Например, стороны могут согласиться, что в поврежденном помещении износ потолка составляет – 10%, стен- 15%, пола – 20%. Соответствующие разделы сметы уменьшаются на указанный процент.  Либо стороны могут согласиться о величине общего износа отделки пострадавшей квартиры – 15% и, тогда этот процент уже вычитается из общей стоимости восстановительного ремонта.

* Данный материал старше двух лет. Вы можете уточнить у автора степень его актуальности.

В одной известной песне, являющейся саундтреком к еще более популярному фильму, поют «Если у вас нету дома ‒ пожары ему не страшны». Действительно, если у вас нет квартиры, то не зачем и волноваться о том, что ее может затопить сосед сверху, уснув за просмотром любимого сериала. Однако, если вы – счастливый обладатель собственности, то, увы, риск возможного ущерба от залива, пожара, стихийного и разрушительного ремонта есть всегда.

Что делать, если залив, начинавшийся с «кап-кап-кап» и превратившийся в «горный поток» все-таки случился? Как оценить ущерб, нанесенный обоям, мебели, бытовой технике и т.д. и т.п.?

Начнем с определения ущерб имуществу. Понятие «ущерб имуществу» фигурирует в гражданском и уголовном кодексах. Гражданский кодекс определяет «ущерб» как потерю части или всех ценностей, принадлежащих субъекту, в результате нанесенного вреда.

Практика показывает, что специалисты чаще всего сталкиваются с задачей по оценке ущерба от залива (пожара). Согласно ГК РФ «вред, причиненный личности и имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред». Приведем пример, чтобы понять, что подразумевается под возмещением ущерба. Если в результате залива был нанесен ущерб отделке квартиры, то виновники должны ее восстановить, вернуть в первоначальное состояние. То есть размер ущерба будет равен стоимости восстановительных работ/ремонта отделки квартиры.

Методики оценки ущерба

На чем основывается методика оценки ущерба? На определении размера затрат, которые понесла пострадавшая сторона. Это затраты на ремонтные/отделочные работы + затраты на материалы. Такой подход носит название затратного.

Существуют также сравнительный и доходный методы оценки. Сравнительный метод основан на анализе продаж данного имущества на рынке. Доходный — на анализе ожидаемых доходов, которые может принести имущество.

Практика показывает, что при оценке ущерба специалисты прибегают к затратному и сравнительному методу оценки. В сравнительном подходе чаще всего используют метод сравнения продаж, в затратном — метод количественного анализа, где стоимость восстановительного ремонта квартиры рассчитывают на базе объектной (общей) сметы затрат на ремонт.

Доходный метод применительно к оценке ущерба квартир признан специалистами неэффективным, денежный доход трудно спрогнозировать во времени.

Последовательность действий при оценке ущерба

1. Осмотр экспертом квартиры, пострадавшей от залива. Составление Акта оценки ущерба.

2. Определение накопленного износа квартиры вследствие ее естественного старения и неблагоприятных внешних воздействий. Накопленный износ – это совокупность физического, функционального и экономического износов. Расчет по формуле:

Инак = 1 — (1 — Ифиз) х (1 — Ифункц) x (1 — Иэк)

где:
Ифиз — физический износ, %;
Ифункц- функциональный (моральный) износ, %;
Иэк — экономический (внешний) износ, %.

3. Определение рыночной стоимости квартиры с учетом ее естественного старения (без износа от внешних воздействий) по методу сравнения продаж. Оценщик определяет стоимость объекта методом сравнения, анализируя цифры о продажах сопоставимых объектов недвижимости, схожих с объектом по размеру, производимому доходу и использованию;

4. Установление денежного выражения накопленного износа от внешних воздействий. Это разность между накопленным износом квартиры и накопленным износом дома;

5. Составление объектной сметы ликвидации ущерба при помощи затратного подхода, в том числе метода количественного анализа. Задача восстановительных работ — воспроизводство квартиры в том виде, в котором она была до воздействий, в рыночных ценах на дату проведения оценки.
Чтобы составить такую смету рекомендуют привлекать высококвалифицированных специалистов-сметчиков.

6. Согласование результатов оценки. Цель согласования результатов используемых подходов — определение преимуществ и недостатков каждого подхода в оценке недвижимости и принятие решения об итоговой величине рыночной стоимости объекта.

7. Составление Отчета об оценке. Это официальный документ, с которым пострадавшая сторона может пойти в суд, чтобы добиться возмещение ущерба.

Дата редакции: 11.03.2015

tinyton.ru
От чего зависит износ на материалы при ущербе квартиры
От чего зависит износ на материалы при ущербе квартиры

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: