Переуступка права собственности на квартиру риски

Уступка прав (цессия) означает, что человек, купивший
квартиру в новостройке, передает другому свое право требования жилья у застройщика
после ввода дома в эксплуатацию. Это не так просто, как взять и купить квартиру
прямо у застройщика. Поэтому покупка квартиры по переуступке связана с рисками.
Мы расскажем о главных из них.
 
1
. Зачем вообще кому-то продавать свою недостроенную квартиру?
С ней не все в порядке?

Совсем не обязательно! Квартиры появляются на рынке
переуступок в двух случаях. Первый – ее покупал инвестор и перепродает для
получения прибыли
. Второй – кто-то не
рассчитал и не потянул рассрочку или ипотеку.

В обоих случаях продавцы крайне заинтересованы в том, чтобы
поскорее найти покупателя. Именно поэтому цены на переуступку, как правило, ниже,
чем в этот же момент у застройщика
. При этом дом уже находится на высокой стадии
готовности!

2. Я рискую попасть в долгострой?

Да. В том случае, если продавец понял, что у застройщика
проблемы, и решил избавиться от квартиры
. Риск покупки квартиры по переуступке здесь
состоит в том, что предыдущий дольщик вовсе не обязан уведомлять покупателя об
угрозе банкротства застройщика или задержках строительства
. Никто не мешает ему
сказать, что просто срочно понадобились деньги. А покупатель в итоге может
остаться с долгостроем.

Сигнал тревоги для покупателя – слишком низкая даже для
переуступки цена.

Чтобы свести к мимнимуму риск долгостроя, нужно проверить
квартиру и застройщика так же, как при обычной покупке напрямую. 

3. А может быть, что дом построят, но квартиру я не получу?

Да. В редких случаях это возможно. Договор переуступки права
на квартиру могут признать недействительным, если окажется, что не были
соблюдены условия договора долевого участия продавца.

Чтобы исключить это, нужно проверить у застройщика, произвел
ли продавец расчет за квартиру в полном объеме.

При оформлении договора переуступки от застройщика обязательно
должно быть получено письменное одобрение договора. Если квартира приобретена в
ипотеку, перепродажа не может быть осуществлена без одобрения банка.

Также надо уточнить, не использован ли продавцом материнский
капитал. От такой перуступки лучше просто отказаться. Получатель маткапитала
обязан выделить в квартире доли детям
. Продав жилье по переуступке, он нарушает
это условие. А если нарушение вскроется, сделку могут признать
недействительной, и пострадает в итоге покупатель.

 

4. Продавец хочет занизить сумму в договоре. Соглашаться?

Лучше не надо. Действительно, при покупке квартиры по
переуступке продавцы нередко хотят часть платежа получить вне договора. При
переуступке официально указывается та же сумма, что ранее уплачена продавцом
. А
разница с ценой продажи выплачивается неофициально.

В этом случае, если что-то пойдет не так и сделку признают
недействительной, покупатель сможет претендовать только на возврат суммы по
договору. Но даже если со сделкой все в порядке, убыток налицо: налоговый вычет
удастся получить только с это суммы.

5. Можно ли пострадать от двойной продажи?

Очень маловероятно. Риск двойной продажи при покупке
квартиры по переуступке уходит в прошлое
. Сегодня при передаче прав по ДДУ
Росреестр регистрирует и «старого», и «нового» дольщика.

Слово экспертам

«Стоит опасаться излишне привлекательных цен, так как обычно
это свидетельствует о проблемах застройщика», – подчеркивает генеральный
директор агентства недвижимости «Невский Простор» Александр Гиновкер. Обязательно
надо изучить документацию застройщика: последний вариант проектной декларации,
выписку из ЕГРЮЛ разрешение на строительство с актуальными сроками действия,
последний бухгалтерский отчет
. А также оценить темпы строительства по
фотоотчетам и отзывам.

Заместитель генерального директора агентства недвижимости АРИН
Владимир Спарак говорит, что часто инвестор, который продает квартиру по
переуступке, сам еще не окончательно расплатился с застройщиком и предлагает
новому дольщику погасить его долги перед застройщиком. Застройщик же считает,
что переуступка возможна только после выполнения первоначальным дольщиком своих
обязательств
. То есть от имени продавца предлагают заплатить покупателю, что
ставит последнего в шаткое положение.

«Некоторые банки делают невозможным переуступку без
погашения ипотеки и снятия обременения, – отмечает управляющий директор
департамента инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Group Катерина
Соболева. – Другие банки готовы перевести долг на нового покупателя».

Эксперт по недвижимости корпорации «Адвекс. Недвижимость»
Анна Деловерова уверяет, что риск двойных продаж при покупках квартир по
переуступке сегодня практически сведен на нет: «Единичные случаи рассмотрения
дел в суде о признании первоочередного права на построенную квартиру есть, но
стройки эти десятилетней давности. Сейчас по договорам долевого участия
Росреестр ведет строгий учет старых дольщиков и новых
. Вот договоры ЖСК не
регистрируются в Росреестре. Здесь уже вся ответственность на застройщике –
именно застройщик составляет договоры цессии на своих условиях (иногда это
оплата от 50 тыс
. рублей до 10% от цены объекта)».

В агентстве недвижимости «Невский Простор» также к основным
рискам при покупке квартиры по переуступке относят личные обстоятельства
продавца (согласие супруга, притязания третих лиц), характерные для вторичного
рынка недвижимости.

В компании «Адвекс на Академической» обращают внимание и на
сроки регистрации, которые могут доходить до двух месяцев. Но есть застройщики,
которые сразу после оформления договора цессия передают ключи от квартиры, если
дом уже заселяется, не дожидаясь регистрации.

Кстати, в роли продавцов квартир по переуступке могут
выступать и подрядчики, которые работают на застройщика. Александр Гиновкер
рассказывает, как оценить риски, если договор оформлен на подрядчика как на
юрлицо. Важно, чтобы подрядчик исполнил перед застройщиком свои обязательства,
и все документы были в наличии.

Покупка квартиры по переуступке в наше время встречается на каждом шагу в рынке недвижимости. На сегодняшний момент более трети всех операций с недвижимостью происходит по подобному типу договоров. Почему? Давайте разберёмся.

Что такое переуступка

Представьте себе обычный новострой ещё в процессе возведения дома. И кто-то купил в нём квартиру. Но собственность на жильё при этой покупке не оформляется вплоть до момента окончания строительства. И если вы захотите перекупить эту квартиру, объектом сделки будет не собственность, а право на получение жилья по факту завершения стройки. Вместе с правами вы также получаете обязанности и риски. Приобретение подобных прав, обязанностей и рисков является покупкой квартиры по договору переуступки.

Плюсы переуступки и их возможные риски

1) Наличие уникальных квартир, которых уже нет в наличии у застройщика.

2) Цена на подобные квартиры значительно ниже, чем у самого застройщика.

Подобное явление объясняется тем, что инвестор, в большинстве случаев, заключает свой договор долевого участия (ДДУ) еще в самом начале строительства. А при продаже недвижимости на более поздних стадиях продавец остаётся в выигрыше даже при более скромной цене, чем у застройщика.

Риски при покупке переуступки

Банкротство застройщика

Часто причина продажи квартиры по переуступке связана с тем, что у застройщика возникли трудности с этим объектом. Есть риск быть недостроенным, а то и вовсе застройщик готовится к банкротству. 214 Федеральный закон, конечно же, страхует от подобных случаев. И ваш дом всё-таки будет достроен другим застройщиком. Но сколько придется ждать желанного заселения — никто не знает.

Двойная продажа

С одной стороны, обязательная государственная регистрация уступок прав по ДДУ исключает возможность двойной продажи. Но с другой, бывают ситуации, когда мошенники «переуступают» квартиру сразу нескольким людям. Чаще всего это происходит по предварительным договорам купли-продажи или по инвестиционным соглашениям, которые регистрации не подлежат. Чтобы избежать этого, не заключайте непонятных и не регистрируемых договоров.

Недействительность цессии

(Так юридически называется договор переуступки прав.)

Уступка прав разрешается исключительно после оплаты дольщиком цены договора, таким образом, она не должна противоречить закону и ДДУ. Законность цессии обосновывается актом сверки (при наличии письменного согласия застройщика и с разрешения кредитной организации, в случае приобретения квартиры по ипотеке). Если что-либо из озвученного не соблюдено – цессия незаконна.

Нормативная база

Начиная с 1 апреля 2005 года, отношения между покупателем недвижимости в строящемся доме (дольщиком) и застройщика регулируются Федеральным законом № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Основным документом для продажи квартир в новых домах стал договор долевого участия. Этот договор должен:

  • защищать покупателя от недобросовестных застройщиков;
  • гарантировать, что дом будет достроен;
  • а также исключать так называемые «двойные» продажи.

Закон обязал регистрировать ДДУ в строительстве с обязательной проверкой документов регистратором. Учтите, ДДУ считается заключенным только с даты государственной регистрации. А взаимоотношения участников сделки цессии регламентируются Гражданским Кодексом, в частности статьями 382-390.

С чего начать покупку квартиры по переуступке

Законность

Первым делом, нужно грамотно выбрать объект: дом, в котором и будет находиться ваша будущая квартира. И выбирать этот объект нужно не только со точки зрения удобства расположения, наличия прогулочных зон, доступность школ, детских садов и транспортной доступности, но и с юридической стороны.

Закон 214-ФЗ обязал застройщиков публиковать не только проектную декларацию, но и все необходимые документы:

  • Учредительные документы и устав строительной компании;
  • Правоустанавливающие документы на землю, на которой находится дом;
  • Находится ли она в собственности у строительной компании или взята в аренду. Право собственности или договор аренды обязательно должны быть с пометкой Росреестра. Обычно бывает так, что и земля, и недвижимость принадлежат одному застройщику. Тогда проблем с их оформлением не возникает.

А если земля в аренде, то покупателю нужно внимательно смотреть, чтобы ее владельцем был орган муниципальной власти. При таком раскладе отношения аренды будут длиться в течение 49 лет, а затем продлятся. В случаях, когда земля находится в аренде, возникают некоторые риски у будущих собственников недвижимости: такие сделки всегда формально утверждаются властями. Существует риск прихода судебных приставов с законно оформленными документами, которые объявят, что тут должна находиться частная клиника, например. Но зато стоимость квадратного метра на арендованной земле значительно ниже.)

Разрешение на строительство

Разрешение должно быть актуальным на текущую дату. Будьте внимательны, строительство может вестись с просроченным разрешением на строительство.)

Репутация застройщика

После того, как вы убедились в том, что стройка ведется на законных основаниях, можно приступать к тщательному изучению самого застройщика. В сегодняшних реалиях строится колоссальное количество новых объектов, а возводящие их компании ведут агрессивную рекламную политику.

Что нужно узнать о застройщике, чтобы в итоге не стать «обманутым дольщиком»?

Сайт застройщика

Изучите сайт застройщика. Там должно быть опубликовано: описание и история организации от основания до нынешнего момента;описание уже построенных и сданных объектов и объектов, строящихся в настоящее время;вкладки «СМИ о нас» и «Отзывы»;все проектные декларации.

Информация по профилю

Посетите профильные форумы или группы в «ВКонтакте», посвящённые застройщику. Почитайте отзывы людей, уже купивших квартиру у этого застройщика. Это наиболее информативный способ узнать честную обстановку дел у компании.

Помощь СМИ

Изучите прессу. Если за застройщиком есть темная история, то о ней наверняка писали в газетах или новостных лентах.

Имидж

Посетите офис застройщика. Оцените состояние офиса и уровень сервиса.

Партнёры

Проверьте, аккредитован ли застройщик хотя бы одним банком. Чем лучше застройщик и чем его история белее, тем больше банков хотят стать его партнёром.

Поиск продавца

На самом деле, найти продавца будет совсем нетрудно. Существует множество интернет-ресурсов, на которых представлен широкий выбор переуступок на любой вкус и цвет. От самого популярного сервиса частных онлайн-объявлений, до тематических групп в «ВКонтакте». Найдя интересующую нас квартиру, можно приступить к подробному изучению как продавца, так и его договора.

Помните, продавец продаёт не квартиру, а право эту квартиру требовать от застройщика. Он не является собственником. Да и квартиры может ещё фактически не существовать, потому что объект ещё строится. Вы не сможете посмотреть квартиру перед покупкой. Зато у продавца есть кое-что, что сможет заменить вам осмотр квартиры. Это его ДДУ с застройщиком. Первое (и самое главное) правило покупки квартиры по переуступке права требования – тщательно изучи ДДУ, который планируешь приобрести. Не начинайте никаких общений с продавцом, пока он не предоставит вам копии, а лучше — оригиналы своих документов:

  • ДДУ;
  • акт сверки с застройщиком;
  • документы, подтверждающие оплату.

Возможно, вам будут отказывать в предоставлении документов. Чаще всего из-за юридической неграмотности и страхов быть обманутыми. Продавцы просто-напросто будут бояться показывать вам документы. Попытайтесь их успокоить и убедить в том, что ДДУ — это как раз то, что он продает.

На что следует обратить внимание при изучении ДДУ

Продавец найден, застройщик и все полагающиеся документы проверены. Что же делать дальше? Следующим вашим шагом будет изучение ДДУ выбранного объекта. Особенно вас должны интересовать моменты, о которых мы расскажем ниже

Печать из регистрирующего органа

Договор, который вы собираетесь приобрести, обязательно должен значиться в Росреестре. Без регистрации договор – это простая бумага.

Полностью ли выплачена стоимость квартиры

Право переуступить свою квартиру возникает только в случае, когда у вас нет никаких задолженностей перед застройщиком. Чтобы переуступить квартиру, она должна быть полностью оплачена. Для того, чтобы удостовериться в том, что квартира оплачена, попросите продавца показать вам платежные документы. Если он вносил деньги в кассу застройщика, то у него должен быть приходно-кассовый ордер с печатью этого самого застройщика. Но чаще всего взаиморасчеты с девелопером происходят через банковский аккредитив, в этом случае попросите документ из банка, подтверждающий открытие аккредитива.

Аккредитив — это условное денежное обязательство, принимаемое Банком по поручению плательщика произвести платеж в пользу получателя средств на условиях, которые указаны в данном поручении.

Если квартира куплена в ипотеку

В этом случае на последней странице ДДУ, рядом с печатью Росреестра о регистрации сделки, будет стоять ещё одна печать, говорящая об обременении. Не стоит бояться покупать квартиру, которая находится в ипотеке. В этом нет ничего страшного. По сути, квартира так же полностью оплачена застройщику и её можно переуступить. Подробнее о покупке квартиры, находящейся в ипотеке, по ссылке:

Наличие акта-сверки

Это документ, подтверждающий, что у застройщика нет материальных претензий к участнику долевого строительства. Покупая переуступку, вы вместе с правами приобретаете также и обязанности, которые будете вынуждены выполнять. И если предыдущим дольщиком не были выполнены все материальные обязательства, то они лягут на вас.

Количество дольщиков и их личности

Если ваш продавец является единственным дольщиком, то просто сверьте его паспортные данные с теми, что записаны в договоре. Если они не совпадают, например, по причине того, что за время строительства дольщик потерял паспорт и оформлял новый, то в этом случае должно быть подано уведомление застройщика о том, что поменялись данные дольщика. Это уведомление также является необходимым в пакете документов для сделки.

Проверка ДДУ

ДДУ хорош тем, что в нём очень чётко прописаны все характеристики квартиры, которую вы приобретаете.

Начните со сверки положения квартиры на поэтажном плане, который является приложением к ДДУ, с теми строительными осями, что прописаны в договоре.

Найдите в договоре пункты, которые описывают квартиру. Чаще всего, это отдельное приложение к договору. Принимать квартиру у застройщика вы будете, основываясь на эти характеристики.

Семейное положение продавца

Если он/она находится в браке, вам понадобится нотариальное согласие его супруги/супруга на сделку. Супруги обязаны совместно принимать решение о трате общих денежных средств на покупку имущества. Если согласия нет – сделка будет признана недействительной.

Осмотр квартиры

Помните, что покупая квартиру по переуступке, вы, скорее всего, не сможете фактически её увидеть или побывать в ней перед покупкой. Дом, в котором будет находиться ваша квартира, может быть еще не достроен. Или достроен, но как только дольщик получит от застройщика ключи от квартиры, он в этот же момент будет вынужден подписать у застройщика «Акт приёма-передачи» квартиры, и переуступка будет невозможна. Наступит так называемый «мертвый период» (период, когда дольщик принял у застройщика квартиру, но еще не успел оформить право собственности).

Сделка по переуступке права требования возможна в любой момент, начиная со дня регистрации ДДУ в Росреестре и до прописанного в ДДУ срока передачи ключей. Почему именно до передачи ключей, а не до «сдачи» дома? Потому что сдача дома Государственной комиссии событие, безусловно, приятное, но к вопросу о переуступке не имеет никакого отношения. Передать своё право требовать квартиру от застройщика можно до того момента, пока вы этим правом не воспользовались. Приняв у застройщика ключи и подписав «Акт приема-передачи», вы воспользовались своим правом и получили квартиру.

Так является ли невозможность посмотреть квартиру живьём минусом покупки по переуступке? Однозначно нет. В данном случае, покупатель получает более выгодные условия, чем покупая «вторичку». Квартира на вторичном рынке может либо понравиться, либо нет. Переделки в ней возможны только после того, как вы её приобретёте и сделаете ремонт, а это затратно и хлопотно. В случае с уступкой, вы покупаете квартиру с чётко прописанными в договоре параметрами. А если квартира сдаётся уже с отделкой, то вы, купив квартиру по переуступке, имеете право при приёмке квартиры потребовать устранить любые возможные дефекты. И всё это застройщик будет обязан выполнить! Вы полностью контролируете то, что происходит в квартире. Даже если при приёмке квартиры вы увидите какие-либо дефекты (криво установленные двери, например), застройщик будет исправлять недочёты в отделке за свой счёт и в итоге передаст вам новенькую, с иголочки, квартиру.

Подготовка к сделке

Итак, проверив застройщика, объект и ДДУ, вы можете приступать к подготовке сделки.

В первую очередь нужно подготовить сам договор цессии. И тут есть несколько вариантов:

Обратиться к застройщику

Самый простой, безопасный и дорогой способ совершить сделку. Если вы действуете без опытного агента или юриста, то самостоятельно правильно составить договор цессии у вас вряд ли получится. Поэтому вам следует обратиться к застройщику. Он в свою очередь за скромную (или не очень) плату подготовит все документы для сделки и составит цессию, а некоторые даже могут сами сдать договор на регистрацию за вас, если вы сделаете нотариальные доверенности на совершение регистрационных действий.

Обращение к застройщику даёт обеим сторонам спокойствие и уверенность в законности сделки, а сам девелопер в этом случае является контролёром и гарантом соблюдения всех нюансов.

Но, на самом деле, это не так. Застройщик не влияет ни на что. Он просто оказывает вам услугу по составлению договора, если вы сами не можете. Гарантом законности является только Росреестр. Он будет регистрировать договор и откажет, если будут найдены какие-либо нарушения.

Обратиться к нотариусу

Более скромную сумму за составление договора переуступки с вас попросит нотариус.

К нему тоже можно обратиться для составления договора. Также у нотариуса можно не только подписать цессию, одновременно получить все необходимые нотариальные справки, согласия и доверенности, но и произвести взаиморасчеты.

С Января 2015 года для сделок с недвижимостью стало можно использовать «депозит нотариуса». До этого взаиморасчёты проходили через банковские ячейки. Но это слишком опасный метод, который грозит грабежом. «Депозит нотариуса» позволяет покупателю переводить деньги на специальный депозитный счёт нотариуса. А удостоверяющий сделку нотариус уже сам переведёт средства продавцу после регистрации договора в Росреестре. Такой депозит и проще, и безопаснее. Хотя выходит и дороже.

Написать договор самостоятельно

Если вы достаточно уверенны в своих познаниях тонкостей написания подобных соглашений, или если вас консультирует опытный риелтор или юрист. Главное, без чего невозможно написать договор переуступки:

  • характеристики объекта (выпишите их так же, как написано в ДДУ)
  • сумма сделки;
  • способ оплаты (сделка расторгается при отсутствии оплаты).

Все три способа написания договора абсолютно законны, и после регистрации в Росреестре будут иметь одинаковую юридическую силу.

Разрешение застройщика

Если в нашем Договоре долевого участия прописаны какие-либо условия для совершения переуступки, то мы обязаны эти условия соблюдать. В гражданском кодексе, а в частности в статье 382 пункт 2, чётко прописано, что согласие должника, кем в нашем случае является застройщик, для сделки не нужно, если иное не предусмотрено договором. Некоторые застройщики навязывают свои услуги продавцу, прописывая в договоре обязательный трехсторонний договор цессии, где третьей стороной выступает застройщик. Если вы хотели сэкономить и не платить застройщику за переуступку, а в договоре написано, что обязательно должны обратиться в строительную компанию, то вам придётся это сделать. Но чаще всего достаточно простого согласия. Дольщик уведомляет застройщика о том, что планируется проведение переуступки, и он просит разрешения. Не дать его застройщик не имеет права.

Перечень документов для сделки

От продавца:

  • Оплаченная пошлина государству (175 р.). Можно оплатить в любом отделении «Сбербанка»;
  • Нотариальное согласие супруга на сделку. Или нотариальная справка об отсутствии брака;
  • Оригинал паспорта, СНИЛС;
  • Оригинал ДДУ;
  • Оригинал Акта-Сверки с застройщиком;
  • Оригинал разрешения на проведение уступки, если того требует наш договор;
  • Оригиналы документов, подтверждающих оплату застройщику. Например, платёжное поручение или открытие аккредитива.

От покупателя:

  • Госпошлина (те же 175 р.);
  • Нотариальная справка о семейном положении или согласие супруга;
  • Оригинал паспорта, СНИЛС.

Всё чаще встречается понятие «квартира по переуступке». Известно, что данная схема приобретения жилья позволяет существенно сэкономит, но при этом таит в себе немалые риски. Так что же такое переуступка? Действительно ли выгода оправдывает риски? Как не ошибиться при приобретении объекта инвестирования и получить прибыль? Стоит ли покупать залоговую или бывшую залоговую квартиру? Ответы в данной статье.

Что такое переуступка прав?

Покупка квартиры по переуступке прав – это передача за определённое вознаграждение прав и обязанностей на жильё от одного человека к другому.

Договор переуступки, называемый цессией, может быть заключен исключительно до момента, когда будет подписан акт приёма-передачи дома. Передача жилья другому лицу после подписания акта происходит посредством купли-продажи.

Пример цессии: человек вкладывает деньги в покупку квартиры на стадии котлована, тем самым становится дольщиком и приобретёт право на будущее жильё.

Когда строительство подходит к концу и цены на квартиру существенно увеличиваются, дольщик за денежную сумму уступает своё право на жилплощадь другому лицу. Таким образом, дольщик имеет выгоду, не дожидаясь, когда дом будет достроен и сдан, а лицо, приобретающее жилье по переуступке, значительно экономит.

Инвестирование в строящееся жильё — прибыльный бизнес.

Специфика покупки недвижимости по переуступке прав в строящемся доме

Разберёмся с преимуществами и рисками покупателя по переуступке прав.

Привлекательность в том, что стоимость жилья на стадии строительства существенно ниже цены той же жилплощади после сдачи новостройки.

Теперь перечислим риски:

  1. Поскольку дольщик продаёт не квадратные метры, а право на их приобретение в будущем, то и отвечает он только за законность предоставленных документов. За судьбу жилья после подписания договора цессии он не ответственен.
    Чтобы снизить риски, до подписания договора покупателю следует узнать:

    • не предстоит ли застройщику процедура банкротства;
    • соответствует ли новостройка плану;
    • сможет ли застройщик уложиться в установленные сроки;
    • не были ли права на данное жильё переуступлены ранее другому лицу;
    • уведомил ли в письменной форме продавец застройщика о передаче прав.
  2. Не каждый покупатель осознаёт, что одновременно с правами дольщика он приобретает и его обязанности. То есть, если у продавца накопился значительный долг по взносам перед застройщиком, то новый правообладатель должен будет этот долг выплатить.
    Чтобы избежать подобной ситуации, нужно перед заключением сделки по переуступке проверить все платежные документы, а также запросить у застройщика документ об отсутствии задолженности.

Моменты, заслуживающие особого внимания:

  • Договор цессии связан с первичным договором долевого участия и должен ссылаться на этот первичный договор.
  • Все обязательства по первичному договору ложатся на нового дольщика.
  • Договор цессии обязательно регистрируется в Управлении Федеральной регистрационной службы.
  • Вознаграждение выплачивается продавцу только после регистрации договора.

Документы, которые должен иметь покупатель после совершения сделки:

  • Договор долевого участия (оригинал либо заверенная копия), а также все приложения и дополнения к нему (если имеются).
  • Платежные документы и соглашения (если имеются).
  • Акт передачи вышеперечисленных документов.
  • Договор уступки прав.
  • Согласие 2-й стороны, если этого согласия нет в самом соглашении.

Помимо этого, в случае если продавец состоит в браке, нужно получить письменное согласие мужа/жены на совершение сделки, в противном случае сделка может быть обжалована. Согласие заверяется нотариально.

Подводные камни для продавца при переуступке прав на квартиру

Несмотря на то, что вышеописанная схема покупки недвижимости является вполне законной, застройщик нередко ограничивает право дольщика на переуступку, внося соответствующий пункт в договор.

Дольщик сможет заключить договор переуступки только с согласия застройщика, которое даётся за определённое вознаграждение – 1-3% от суммы сделки.
Поскольку закон не обязывает застройщика давать согласие, то дольщики вынуждены соглашаться на отступные.

Тем не менее, инвестирование в строящееся жильё всегда было и остаётся сверхприбыльным видом вложения средств. Здесь главное не ошибиться с объектом инвестирования.

Как снизить риски при покупке квартиры от застройщика?

Покупка квартиры у застройщика имеет особенности и подразумевает определённые опасности. Случается, что после сбора денег, фирма просто исчезает. Иногда компания предлагает покупателям сомнительные схемы оформления договора. Чтобы не потерять и квадратные метры, и финансы, необходимо знать, как происходит оформление таких сделок.

Существует порядок покупки квартиры от застройщика:

  1. Выбрать застройщика. При этом отметать следует не только предложения с неоправданно высокими ценами, но и с подозрительно низкими, за которыми могут скрываться как долгие сроки строительства, так и простое мошенничество.
  2. Проверка компании-застройщика. Если квартира найдена, то нужно проверить фирму, узнать, как долго она существует, задерживала ли прежде сдачу домов. Кроме того, не будет лишним почитать отзывы о застройщике.
    Перед покупкой квартиры у застройщика рекомендуется затребовать документы фирмы:

    • Учредительные документы (устав, свидетельство ОГРН, свидетельство ИНН, документы, подтверждающие полномочия представителя компании).
    • Лицензию на застройку. При этом обратить внимание на высоту объектов, которые она позволяет строить, и на срок её действия.
    • Разрешение на строительство.
    • Проектную документацию.
  3. Осмотр места, где находится новостройка, на предмет развитости инфраструктуры, наличия пробок и т.п. Если здание находится на ранних стадиях строительства, то саму квартиру посмотреть не получится, но можно ознакомиться с макетом будущего жилья.
  4. Подписание договора долевого участия. В договоре должно содержаться следующее:
    • Указание на конкретный объект, подлежащий передаче.
    • Сроки.
    • Стоимость.
    • Гарантии.
  5. Приёмка жилья. После того, как дом достроен и сдан, покупатель должен принять квартиру. Если обнаруживаются какие-либо недостатки, то фирма обязана их устранить в срок, не превышающий 2 месяца. Если же недочеты не обнаружены, владелец получает ключи от квартиры и приступает к оформлению права собственности.

Договор долевого участия недействителен без государственной регистрации.

При покупке жилья от застройщика в Росреестр подаются следующие документы:

  • Заявление на регистрацию.
  • Документы об оплате госпошлины.
  • Договор долевого участия.
  • Акт приема-передачи жилья.
  • Кадастровый паспорт.

Срок получения свидетельства, при условии правильного оформления документов, — 1 месяц. После получения свидетельства дольщик автоматически становится владельцем квартиры и вправе распоряжаться ею без каких-либо ограничений.

Когда покупать квартиру: на стадии котлована или завершающегося строительства?

Квартиры на стадии котлована распродаются, когда отстроено хотя бы 2 этажа. Приобретение таких квартир характеризуется повышенным риском и возможностью получить значительную прибыль, особенно после завершения строительства и сдачи дома.

Крайне осторожно следует относиться к застройщикам, которые спешат распродать квартиры на начальном этапе строительства: это сигнализирует о нехватке средств.

Квартиры, продаваемые на стадии завершения строительства, стоят дороже и, следовательно, приносят меньшую прибыль. Однако и риски при приобретении такой недвижимости гораздо меньше.

Согласно статистике, только 15% покупателей приобретают квартиры на стадии котлована, тогда как на завершающем этапе строительства — 90%.

Стоит ли покупать квартиру у подрядчика?

Продажа квартиры от подрядчика не так часто встречается и в основном актуальна во времена кризиса, когда заказчик расплачивается с подрядчиком квартирой в строящемся доме. Он в свою очередь самостоятельно реализует жильё.

Стоит понимать, что подобная схема приобретения жилья довольно рискованная, так как при неисполнении подрядчиком своих обязанностей он не получит квартиру, а, следовательно, покупатель тоже не получит жильё.

Насколько оправдана покупка квартиры с обременением ипотекой

Обременение – это ограничение на распоряжение имуществом, информация о котором заносится в ЕГРП и в свидетельство о собственности.

Квартира, обременённая ипотекой, – это жилплощадь, которая находится в залоге у банка, поскольку ипотечный кредит выплачен не полностью. Реализация такой квартиры возможна только с одобрения кредитной организации. При этом банк вправе предъявить требования, без удовлетворения которых не даст согласие на реализацию залоговой недвижимости.

Порядок оформления покупки квартиры, находящейся в ипотеке:

  1. Покупатель квартиры выплачивает оставшуюся часть ипотечного кредита, о чём стороны подписывают соглашение. Данное соглашение удостоверяется нотариусом.
  2. После выплаты ипотеки банк выдаёт документ об отсутствии задолженности, и стороны подписывают договор купли-продажи.

Дальнейшая процедура оформления покупки квартиры не отличается от стандартной.

При наличии у покупателя положительной кредитной истории и достаточного дохода банк может дать согласие на переоформление ипотеки с продавца на покупателя.

На что обратить внимание, чтобы избежать возможные риски при покупке ипотечного жилья?

  1. Наличие иных обременений на квартиру, помимо ипотеки. Чтобы убедиться в их отсутствии, необходимо запросить информацию в ЕГРП.
  2. Взять выписку из домовой книги, чтобы удостовериться, что на приобретаемых квадратных метрах никто не прописан.
  3. Расчёты производятся через банковскую ячейку. Если покупка квартиры происходит за наличный расчёт, то при каждом получении денег нужно брать с продавца расписку.

Выбирая между приобретением жилья в новостройке или на вторичном рынке, лучше обладать информацией об особенностях операций купли-продажи таких квартир. Что нужно знать при покупке квартиры в новостройке? Наша статья расскажет о подводных камнях и рисках, сопровождающих сделки такого рода.
Как провести возврат НДФЛ при покупке квартиры подробнее здесь
. Пользуйтесь возможностью вернуть у государства часть «своих, честно заработанных».

Покупка бывшей залоговой квартиры у банка

Ещё одним способом приобретения жилья является покупка у банка бывшей залоговой квартиры, за которую заёмщик не смог выплатить ссуду. Поскольку сам банк не вправе реализовывать недвижимость, его интересы представляет риэлтор, имеющий соответствующую аккредитацию. Надо заметить, что цены на такое жильё не всегда бывают ниже рыночных.

Иногда кредитная организация может предложить конфискованную квартиру другому лицу, заинтересованному в получении ипотеки. Ставка по такому кредиту снижена на 1-2 %.

Наиболее выгодный способ покупки бывшей залоговой квартиры являются торги, которые проводятся только по решению суда. Суд определяет её стоимость, достаточную для возмещения ущерба банка. Как правило, эта оценочная стоимость оказывается ниже рыночной.

Торги проводятся в городе, где находится продаваемое имущество, и организовываются судебными приставами. Информация об аукционе публикуется на сайтах судебных приставов, банков, а также на крупных риэлторских порталах.

Если первые торги срываются в связи с явкой менее 2-х участников или если не была предложена стартовая цена, то через 30 дней аукцион проводится повторно, при этом стоимость квартиры снижается на 15%.

Плюсы и минусы покупки недвижимого имущества у банка.

Преимущества:

  • Обычно выставляются на аукцион квартиры, расположенные в комфортных новостройках.
  • Квартиры проверены на юридическую чистоту.
  • Стоимость такого жилья нередко бывает ниже стоимости без залогового.

Минусы:

  • Покупатель вынужден самостоятельно снимать залоговое обременение, что влечет определенные расходы, например, на услуги нотариуса, оплату пошлин и другие процедуры юридического характера.

Итак, сегодня существует несколько схем покупки квартир с выгодой для себя: на стадии котлована, на стадии завершения строительства, приобретение залоговой или бывшей залоговой недвижимости, распродаваемой на торгах. Каждый способ имеет свои особенности и таит в себе определенные риски. Однако, имея некоторый багаж знаний или поддержку опытного юриста, можно не только купить квартиру для себя, но и получить существенную прибыль, инвестировав в строительство.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Покупка» по ссылке.

Бесплатная юридическая поддержка по телефонам:

Москва и Московская область: +7 (499) 703-31-45 (звонок бесплатен)

Санкт-Петербург и Лен.область: +7 (812) 309-78-23

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статье могла устареть!

Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует.

Комментарии: 9

Бесплатная горячая линия

Юридическая консультация по телефонам ниже с 9.00 до 21.00

  • Москва и область

    +7(495) 103-90-28

  • Санкт-Петербург и область

    +7(812) 389-35-17

  • По России бесплатно

    8-800-333-42-87

…или спросите юриста напрямую!

Введите пожалуйста ваш вопрос!

Один из возможных вариантов покупки дома – составление договора переуступки права собственности. Подобная форма соглашений не слишком распространена, поэтому немногие знают, как правильно составить его. В представленной статье мы рассмотрим все особенности подобных сделок, документы, которые нужны для ее проведения, а также способы их проверки.

○ Что такое переуступка прав?

Пока здание находится на стадии строительства, дольщики, на средства которых оно возводится, имеют на руках договора долевого участия (ДДУ). На их основании будет произведено оформление права собственности после того, как дом будет сдан. Но, несмотря на отсутствие права собственности, дольщик может продать свою квартиру, что и будет являться переуступкой права.

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (п.1 ст.11 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» от 30.12.2004 №214-ФЗ).

Таким образом, по договору переуступки, покупатель получает не саму квартиру, а только право требования на оформление ее в собственность после окончания строительства.

Вернуться к содержанию ↑

○ Как можно купить квартиру по переуступке?

Переуступка права требования возможна по двум видам договоров:

  1. Предварительный договор купли-продажи. В этом случае уступке подлежит право требования на заключение основного договора, а не на передачу квартиры. Такая форма соглашения не подлежит обязательной государственной регистрации. Но здесь вам надо учитывать, что передача финансовых средств должна происходить только после заключения основного договора, который и регулирует передачу жилплощади. Уступка права требования возможна только в период с момента заключения предварительного соглашения и до подписания основного.
  2. По договору долевого участия (ДДУ). Здесь уступается не только право получения квартиры, но и все обязательства по долевым взносам. Поэтому если они не выплачены полностью, то покупатель получает также обязательство по регулярным взносам. Переуступка права возможна с момента заключения договора и до подписания акта приема-передачи. Договор уступки по ДДУ подлежит государственной регистрации. Здесь надо учитывать, что новый владелец получает права на квартиру в том же объеме, в котором они были у предыдущего. Поэтому очень важно максимально подробно указать основание перехода права требования, а также условия ДДУ.

Вернуться к содержанию ↑

○ Порядок покупки квартиры по переуступке.

Заключая  договор переуступки, нужно следовать определенному алгоритму. От соблюдения всех необходимых нюансов зависит успешность сделки.

✔ Проверка строительной компании.

Проверяя застройщика, вам нужно обратить внимание на:

  • Срок существования компании.
  • Актуальность учредительных документов.
  • Наличие разрешения на строительство.
  • Наличие договора долгосрочной аренды на землю или права собственности на нее.

✔ Сбор документов.

Для заключения сделки продавец должен представить:

  • Первоначальный договор (предварительный или ДДУ).
  • Согласие застройщика на переуступку (если продавец выплатил долю в полном объеме, требуется только уведомление строительной компании, а если за ним еще числятся неоплаченные долги, необходимо, чтобы застройщик одобрил уступку права).
  • Согласие второго супруга на сделку.
  • Все квитанции об оплате долевых взносов.

От покупателя при этом требуется:

  • Личный паспорт.
  • Согласие второго супруга на сделку.

✔ Составление договоров.

После предоставления всей документации и ее проверки, составляется договор переуступки права требования. Здесь нужно учесть, что соглашение составляется в той же форме, что и первоначальный договор. Если он был заверен у нотариуса, договор переуступки также необходимо заверить.
Существенное условие данного соглашения – его предмет, т.е
. передача права. Нужно максимально подробно прописать, какие права, и в каком объеме передаются по договору, а также указать основания для подобного перехода.
Все иные условия соглашения являются дополнительными и вносятся по согласию сторон.

✔ Регистрация договора переуступки.

Соглашение подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Для этого нужно обратиться непосредственно в Регистрационную палату либо отделение МФЦ.
Передача финансовых средств осуществляется только после завершения процедуры регистрации
. На нее отводится от 5 до 10 дней с момента принятия заявления.

✔ Оплата пошлины.

Размер госпошлины зависит от статуса участников сделки. Так, для физических лиц он составляет 2000 руб., для юридических – 22000 руб. Если за регистрацией обращается несколько заявителей, сумма госпошлины делится поровну между ними, и каждому выдается чек об оплате.

Вернуться к содержанию ↑

○ Какие есть риски при покупке по переуступке?

Оформляя договор переуступки, стоит учитывать:

  • Наличие не только долгов по взносам, которые отражены в договоре, но и штрафов за их просрочку.
  • Возможность заключения неограниченного количества подобных договоров на основе одного первоначального соглашения. Здесь нужно проследить всю цепочку, проверяя информацию в Росреестре. Действительными будут являться только те договора, которые прошли госрегистрацию.

Вернуться к содержанию ↑

○ Особенности покупки новостройки по переуступке.

Основная особенность соглашения по переуступке, где предметом является квартира в новостройке – участие в сделке третьего лица, застройщика. Если в пакете документов не будет заверенного согласия от строительной компании, сделка будет считаться недействительной.
Еще одна особенность – возможность заключения нескольких договоров по переуступке в процессе строительства дома
. После сдачи его в эксплуатации переход права требования невозможен.

Вернуться к содержанию ↑

○ Оформление переуступке «задним» числом.

Подобный вариант оформления соглашения возможен, когда между подписанием акта приема-передачи квартиры и оформлением ее в собственность проходит большой промежуток времени. Здесь возможно два варианта:

  • Изменение даты акта приема-передачи по договоренности с застройщиком.
  • Изменение даты предварительного договора купли-продажи (если он еще не прошел государственную регистрацию).

Такая схема имеет свои риски, основным из которых является изменение стоимости жилья. Так, если вы заплатите за него 5 млн. руб., а в договоре будет указана сумма в 4 млн. руб. (оценка на указанную дату подписания), то в случае расторжения сделки вы сможете вернуть только то, что указано в соглашении.
Таким образом, покупка квартиры по переуступке прав имеет свои плюсы и минусы, которые оцениваются каждым покупателем лично.

Вернуться к содержанию ↑

○ Советы юриста:

✔ Можно оформлять переуступку по договору долевого участия?

Это самый оптимальный вариант переуступки для каждой из сторон. Для продавца это возможность избежать штрафов за расторжение ДДУ, а для покупателя – выгодная стоимость жилья и гарантии его оформления в собственность.

✔ Когда возможно купить квартиру по переуступке прав?

Это возможно при приобретении жилья в новостройке по договору долевого участия, на основе которого составляется соглашение о переуступке. Также можно купить квартиру по переуступке с заключением предварительного договора купли-продажи.

Вернуться к содержанию ↑

Директор департамента жилой нежвижимости Екатерина Немченко расскажет о подводных камнях покупки квартиры по переуступке.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Сохраните страницу в cоцcетях:

tinyton.ru
Переуступка права собственности на квартиру риски
Переуступка права собственности на квартиру риски

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: