Перевод жилой квартиры в нежилое помещение

Если осуществить перевод жилого дома или квартиру в нежилое помещение, то оно примет статус коммерческой недвижимости. Переоформление осуществляется по разным причинам. Обычно, жилые помещения переводят с целью создания магазина, офиса, склада.

В каких случаях проводится перевод, условия

Перевод жилых помещений в нежилые регулируется третьей главой Жилищного кодекса РФ. Подобным оформлением занимаются органы местного самоуправления. Процесс состоит из трёх этапов:

  • Комиссия по межведомственному управлению рассматривает возможность использования жилой недвижимости в качестве нежилой.
  • Приватизационная комиссия производит расчет стоимости перевода помещений.
  • Регистрационным комитетом производится регистрация и передача прав на нежилое помещение.

Процедура перевода возможна лишь при соблюдении определённых условий:

  1. Жилая недвижимость должна располагаться на первом этаже.
  2. Не разрешается переоформлять часть квартиры или дома в нежилое помещение.
  3. В жилой квартире не должно быть прописанных граждан.
  4. Только собственник жилья вправе осуществить перевод.
  5. Дом не должен находиться в аварийном состоянии.
  6. В случае если есть незаконные перепланировки, могут возникнуть проблемы с переводом.
  7. Квартира, предназначенная к переводу, не должна находиться в залоге.
  8. Наличие отдельного входа.

Чем процедура отличается от обратной

Процедура перевода нежилого помещения в жилое предполагает более щепетильный подход.  Выполняя подобный процесс, жилищная комиссия обращает внимание на то, чтобы:

  • Помещение отвечало всем санитарным нормам.
  • Недвижимость должна быть подготовлена к перепланировке, если это будет обязательным условием.
  • Жилплощадь должно быть защищённой от попадания внутрь воды или влаги.
  • Несущие стены должны находиться в хорошем состоянии, без каких-либо дефектов.
  • Обязательное наличие коммуникаций: электричество, водоснабжение, отопление и т. д.

Важно! Прежде чем заняться переводом нежилого помещения в жилое, следует выполнить ремонт, чтобы недвижимость отвечала всем критериям.

Запрет перевода

В Жилищном кодексе прописаны определённые ограничения, при которых невозможно переоформить жилой фонд в нежилой:

  • Если вход в переведённое помещение находится на территории жилого объекта.
  • В случае если нет возможности оборудовать помещение отдельным входом.
  • Когда нежилая недвижимость является единственным местом проживания владельца.
  • Переводимая недвижимость не соответствует определённым нормам для перевода. Или же собственник не может выполнить все требования (ремонт, собрать все документы и т. д.)
  • Отсутствие подключения к инженерным сетям.

Перечень необходимых документов

Нужно предоставить следующий список:

  1. Заявка от собственника недвижимости с просьбой о переводе жилого фонда в нежилое. В приёмной службе проверяют правильность заполнения, если же допущены ошибки, её надо переписать или дополнить.
  2. Свидетельство, которое подтверждает право собственности на жилплощадь. Для этого подходит договор, дарственная.
  3. Тех. паспорт на жилое помещение, его можно получить в БТИ.
  4. Если планируется перепланировка или переустройство, тогда необходимо предоставить развернутый план перепланировки помещения.
  5. Если помещение находится в многоквартирном доме, тогда необходимо наличие поэтажного плана дома. В этом документе описывается план подъезда, этажей здания, БТИ занимается выдачей подобных планов.

Регламент, порядок перевода

Когда все документы будут у владельца, он передаёт их в орган самоуправления вместе с заявлением. На этом этапе переоформления запрещено требовать какие-либо дополнительные документы.

Через полтора месяца выносится вердикт о переводе жилого помещения или же об отказе. Если результат положительный, тогда помещение готово к эксплуатации, если комиссия не потребует дополнительных реконструкций.

Собственник получает обязательное уведомление от администрации о своём решении. К тому же они вправе потребовать перепланировку для дальнейшего перевода. Эта информация также указывается в уведомлении.

Прежде чем преступить к переустройству помещения, надо всё согласовать с соответствующими службами:

  • пожарная служба;
  • санитарно-эпидемическая служба;
  • архитектурное агентство;
  • согласие соседей.

После того как будут выполнены все работы и пройдены Государственные службы, собственник приглашает комиссию, которая после приёма работы выдаёт акт, подтверждающий перевод помещений.

Заключительным этапом будет регистрация нежилого помещения в Российском реестре.

Документы для регистрации:

  • Паспорт владельца недвижимости.
  • Акт от приёмочной комиссии.
  • Договор, подтверждающий право на собственность.
  • Квитанции об оплате госпошлиной.
  • Кадастровый паспорт нежилой квартиры или дома.

В Государственном кадастре будет выполнены изменения в автоматическом режиме.

Следует помнить! Все документы в оригинальном виде должны оставаться у собственника, во избежание их утраты. В органы самоуправления следует предоставлять копии документов, заверенные у нотариуса.

Отказ в переводе, причины, что делать в случае отказа

Собственник недвижимости может столкнуться с рядом причин, по которым ему не дадут разрешения на перевод помещения.

  • Если будут собраны не все документы. Пакет заявленных документов должен быть в полном составе, в противном случае уполномоченный орган вправе отказать в переоформлении. Во избежание подобной ситуации, следует заранее узнать, какой перечень документации надо предоставить.
  • Неправильное составление проекта перепланировки или переустройства помещения, которое готовится к переводу. Проект должен соответствовать всем нормам законодательства.
  • Нежилая недвижимость будет использоваться в качестве жилого помещения или же на него наложен арест.
  • Несогласие соседей, если квартира будет предназначена для открытия кафе.

В случае отказа в изменение статуса недвижимости, собственник может оспорить это решение в судебном порядке. Выиграть суд можно в той ситуации, если отказ был вызван неправильностью оформления документов.

Стоимость перевода и расходы

Основные траты происходят во время сборов документов и регистрации.

  • Основная сумма затрат уходит на переоформление помещения. Эта оплата осуществляется толь в том случае, если переведенное помещение возросло в цене.
  • При регистрации нежилого помещения оплачивается госпошлина в размере от 1800 до 2 тысяч рублей.
  • Нотариальные услуги.
  • Оплата БТИ.
  • В случае необходимости перепланировки помещения возможны расходы на специализированные органы. Они составляют проект и сами выполняют ремонтные работы. Стоимость подобной услуги может обойтись свыше 150 тысяч рублей.

Процедура на первый взгляд, не совсем сложная, но при этом кропотливая и затратная. К тому может занимать достаточно долгое время для перевода помещения. Чтобы, всё прошло как можно быстрее и без особых претензий, надо заранее подготовить все документы и привести недвижимость в порядок.

Подробнее о праве собственника на перевод жилого помещения в нежилое

На видео ниже подробнее о праве собственника осуществлять такой перевод.

При стечении определённых обстоятельств возникает потребность перевести имеющееся в собственности помещение для проживания в нежилой фонд.

Само помещение должно использоваться по заложенному в процессе строительства назначению (ЖК стт.15, 17; ГК ст.288), но это не всегда возможно в конечном результате либо не целесообразно в силу очевидных причин.

Требования, предъявляемые к жилым и нежилым помещениям различны, поэтому при документальном обосновании перевода жилого помещения в нежилое следует опираться на положения Жилищного и Градостроительного кодексов.

Законодательство

ЖК стт.15, 17,

22

24

ГК ст.288 п.3

ГрК стт.37, 39

ПП №47 2006/28/01 редакция 2016/02/08 чч.II, III, IV

ПП №25 2006/21/01 редакция 2008/16/01

Постановление Пленума ВС №14 2009/02/07 п.39 абзац 5

Собственник, он же инициатор перемены функционального статуса жилого помещения, должен представить документы в доказательство разумности и законности планируемых действий.

При этом не должны быть затронуты интересы и ущемлены права и свободы третьих лиц, имеющих к переводу прямое или косвенное отношение.

Понятие «нежилое помещение» не раскрыто ни в одном из ныне действующих законодательных актов. Поэтому, опираясь на языковое значение термина, следует исходить от обратного и классифицировать помещение как нежилое, если оно не соответствует признаком жилого и не предназначается для проживания.

Не запрещено осуществлять профессиональную деятельность в рамках собственного жилья научным работникам, творческим людям, адвокатам, индивидуальным предпринимателям, если при этом не затрагиваются интересы соседей и не нарушается соответствие жилого помещения своему статусу.

Переоформление функциональной категории потребуется лишь в случае изменения качественных параметров жилья (магазин, офис, приёмная, кафетерий и др.), что автоматически исключает проживание там владельца или членов его семьи.

Инициировать смену функционального предназначения строения или квартиры может только собственник.

Помещение, планируемое к выводу из жилищного фонда, должно соответствовать следующим требованиям:

  • (относительная) изолированность в пространстве с индивидуальным ходом;
  • максимальная доступность помещения с улицы, что можно обеспечить лишь при расположении на нижних этажах дома;
  • строительная ограниченность конструкции полом, потолком и стенами, что позволяет зарегистрировать право собственности (ФЗ №218 о госрегистрации 2015/13/07; Постановление ФАС МО №КА-А41/8159-04 2004/20/09);
  • иметь кадастровый паспорт (собственнические права до 2016/15/07 подтверждаются одновременно правоустанавливающим и правоподтверждающим документами);
  • отсутствие каких бы то ни было обременений и прописанных в квартире жильцов, все договоры должны быть расторгнуты или прекращены по сроку;
  • беспрепятственный доступ к инженерным коммуникациям;
  • отсутствие не узаконенной перепланировки и связанных с ней нарушений противопожарных и санитарных норм.

Нахождение квартиры в доме на снос, физически изношенном (полностью или частично) или в потенциально аварийном строении исключает возможность вывода её из жилого фонда. Несоответствие переводимого жилья санэпиднормам и техническим требованиям, установленным ПП №47, сыграет на руку инициатору перевода и упростит процесс.

Отсутствие претензий соседей и письменное их согласие на переоформление статуса помещения не относится к числу обязательных документов, но может оказаться чрезвычайно полезным в спорной ситуации.

Процедура перевода из жилого фонда в нежилой

Бланк заявления о переводе жилого помещения в нежилое

Как перевести жилой дом в нежилое помещение? Разрешение на перевод помещения из одного фонда в другой выдаётся местным органом самоуправления (муниципалитет, сельсовет и пр.; ФЗ №131 2003/06/10 редакция 2016/28/12 ст.34). Порядок смены функционального статуса помещения един для всех собственников и всех видов собственности (ЖК ст.23).

В МФЦ представляются документы:

  • заявление собственника, где указывают мотивы перевода;
  • паспорт (оригинал + копия);
  • техпаспорт БТИ (экспликация и поэтажный план);
  • правоустанавливающие/правоподтверждающие документы (оригинал для сличения + нотариальная копия);
  • поэтажный план дома с назначением прилегающих помещений (из ДЕЗа);
  • выписка из домовой книги об отсутствии постоянных и временных жильцов;
  • проект перепланировки (по мере надобности, если подразумевается);
  • согласие собственников МКД (протокол заседания).

План помещения и план дома допустимо проигнорировать при подаче документов (ЖК ст.23 п.2.1), так как в ряде случаев (в частности, в крупных городах) они запрашиваются по линии межведомственных контактов вместе с выпиской из ЕГРН.

На практике собственнику стоит позаботиться о наличии этих документов, запросить и подготовить их самостоятельно во избежание шокирующих неожиданностей, осложнений и неприятностей. Согласно п.3 указанной статьи, список исчерпывающий. Реальность диктует необходимость заручиться следующими бумагами и заключениями (не факт, что они понадобятся, но в случае спора будут очень актуальны):

  • из Госпожнадзора (по квартире);
  • из Госсанэпиднадзора (по квартире);
  • из технадзора (по состоянию строения);
  • непротивление соседей, оформленное письменно.

Несовершеннолетний собственник – это всегда дополнительные трудности при любом переоформлении, так что потребуется согласие органа опеки.

Перепланировка, коли в ней есть необходимость, утверждается и проводится собственником самостоятельно после получения одобрения на перевод жилья в нежилой фонд. Завершение ремонтных и строительных работ должно быть подтверждено соответствующим актом приёмочной комиссии.

Инициация госрегистрации собственнического права на нежилое помещение должна быть проведена муниципальным органом, выдавшим разрешение на перевод помещения в нежилой фонд (ФЗ №218 ст.32 п.1 пп.5). Процедуру можно выполнить самостоятельно (ФЗ №218 ст.33). Для регистрации понадобятся документы:

  • заявление;
  • паспорт заявителя;
  • подтверждение права собственника;
  • положительное решение о переводе;
  • техпаспорт БТИ (после перепланировки);
  • акт приёмочной комиссии (после перепланировки);
  • уплата пошлины.

В соответствии с изменениями в правилах госрегистрации с 2017/02/01, территориальный орган Росреестра самостоятельно запрашивает необходимые документы по заявлению (ФЗ №218 ст.33). По этой причине следует уточнять перечень бумаг для регистрации, необходимых для представления собственником.

Собственническое право на помещение будет подтверждено выпиской из ЕГРН.

В переводе могут отказать

Отказ в переводе жилого помещения в нежилое поступает после рассмотрения документов.

Любая из причин отказа не может быть голословной (ЖК ст.24 п.2).

Обоснованные причины отказа (ЖК ст.24 п.1):

  1. Неполный комплект документов, в том числе отсутствие документов по межведомственному запросу. Именно поэтому очень рекомендуется собрать и представить все бумаги самостоятельно.
  2. Ошибочное направление пакета документов.
  3. Расположение квартиры выше первого этажа МКД. При этажном расположении внизу находятся жилые помещения.
  4. Несоответствие требованиям, предъявляемым к нежилому помещению.
  5. Перевод квартиры, занимаемой по социальному найму (нет приватизации).
  6. Цель перевода – религиозная деятельность.
  7. Переводится часть жилья, а не всё помещение целиком.
  8. Собственность на переводимое помещение коллективная, то есть существует обременение правами третьих лиц.
  9. Проект переустройства не удовлетворяет заявленным требованиям.

Во избежание отказа следует очень внимательно отнестись к вопросу оформления и сбора всей необходимой документации.

Сроки

Решение о переводе выносится в течение 45-48 дней со дня подачи документов (ПП Москвы №692-ПП 2015/27/10(Административный регламент) п.2.7.1). В том случае, если пакет представленных документов потребует запрашивания информации, то к установленному сроку добавятся ещё три дня. В любом случае расписка о приёме документов содержит детальную информацию о сроках принятия решения по переводу.

Регистрация в госреестре занимает от 15 до 20 дней.

Сколько стоит перевести жилое помещение в нежилое

Многих интересуют цены перевода жилого помещения в нежилое.

Получение решения о переводе через МФЦ является бесплатной услугой, но сам процесс перевода потребует определённых трат:

  • за выписку ЕГРН 750 рублей на бумаге или 300 рублей в электронном виде (Приказ Минэкономразвития №291 2016/10/05 редакция 2016/09/12 приложение 1);
  • за техпаспорт БТИ;
  • за проект перепланировки и собственно работы по переустройству.

Итак, перевод помещения из жилого фонда в нежилую категорию занимает не так мало времени и достаточно затратен по финансам.

По этой причине стоит хорошо оценить перспективы развития микрорайона, востребованность и естественную доступность потенциального офиса/магазина/кабинета и подумать о целесообразности задуманного.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 350-74-42, Санкт-Петербург +7 (812) 309-71-92 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Каким может быть помещение?

Целевое назначение для зданий и помещений – это урегулированная нормами права возможность использовать объект для конкретных целей. Чаще всего принято делить недвижимость на объекты жилого и нежилого фонда. Разница между ними состоит в следующем:

  • Жилое помещение – это то, которое конструктивно предназначено для постоянного проживания в нём людей. Помещение при этом должно соответствовать санитарным, техническим и иным нормам, установленным конкретно для жилого фонда (ст. 15 ЖК РФ).
  • Нежилое – это помещение любого другого назначения (производственного, культурного, общественного, инфраструктурного и т. д.).

Целевое назначение чётко фиксируется в документах на недвижимость. В частности, согласно ст. 8 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» эта характеристика вносится в ЕГРН наравне с площадью, этажностью или кадастровым номером объекта.

Действующее законодательство запрещает размещать в объектах, изначально отнесённых к категории жилых, какие-либо производственные, торговые или офисные помещения. Именно поэтому и может возникнуть необходимость в изменении назначения для здания или помещения.

Ключевая разница между жилым и нежилым помещением – это возможность именно постоянного проживания.

Так, производственные объекты могут включать в себя помещения для отдыха персонала, а в дачных или садовых домах в тёплое время живут их владельцы. Тем не менее, по санитарным и техническим нормам эти помещения к числу жилых не относятся.

Порядок изменения назначения объекта

Закон допускает перевод жилого помещения или здания в нежилое. Основные требования к этой процедуре закреплены в ст.ст. 22 – 23 ЖК РФ.

Куда необходимо обращаться?

Чтобы изменить целевое назначение для помещение, требуется, чтобы муниципальный орган принял соответствующее решение. Какая именно организация системы местного самоуправления будет этим заниматься, зависит от местных нормативных актов. Обычно это департамент городского имущества, комиссию по использованию жилого фонда либо другой аналогичный орган.

Комиссия будет проверять, соответствует ли жильё, переводимое в нежилой фонд, обязательным требованием:

  • Расположение на первом этаже МКД. Допускается перевод и квартир, находящихся выше – но лишь при условии, что нижележащие помещения не относятся к категории жилых.
  • Отдельный вход либо возможность его оборудовать без нарушения строительно-технических нормативов. В МКД это означает, что нужен вход с улицы, а не через подъезд.
  • Изолированность. Объект переводится только целиком. ЖК РФ прямо запрещает переводить лишь одну комнату в квартире.
  • Отсутствие регистрации в этом помещении кого-то из граждан.
  • Отсутствие обременений на жильё.
  • Помещение не находится в аварийном или ветхом доме.
  • Переводимый объект не является частью наёмного дома социспользования.
  • Помещение не будет использоваться для религиозных целей. Эта норма, закреплённая ч. 3.2 ст.22 ЖК РФ, действует с 2016 года – и потому пока малоизвестна.

Кроме того, если при переводе планируется переустройство помещения, затрагивающая общедомовое имущество МКД, потребуется разрешение от остальных сособственников здания.

Какие потребуются документы?

Перечень документов, которые подаются в комиссию, закреплён ст. 23 ЖК РФ. Помимо самого заявления он включает в себя:

  • Паспорт собственника, либо паспорт и доверенность представителя.
  • Документы, подтверждающие право собственности на помещение (выписка из ЕГРН, договор купли-продажи и т. д.).
  • Техпаспорт на объект.
  • Если переводится помещение в многоэтажном доме, то потребуется и поэтажный план для здания.
  • Проект перепланировки (если она необходима).

При этом если здание прошло регистрацию в ЕГРН по новым правилам, установленным ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», достаточно только документов, подтверждающих личность и полномочия заявителя, а также проекта перепланировки.

Всё остальное муниципальная комиссия запросит из Росреестра самостоятельно в порядке межведомственного взаимодействия. Однако для ускорения процедуры рассмотрения заявитель вправе подать эти документы и по своей инициативе.

Запрашивать иные документы, не входящие в приведённый выше перечень, комиссии прямо запрещено ч. 3

ст. 23 ЖК РФ

.

Подробно о том, как изменить статус жилья и какие необходимы документы для перевода жилого помещения в нежилое, читайте тут.

Сроки и стоимость процедуры

Согласно ч. 4 ст. 23 ЖК РФ, максимальный срок для перевода помещения из одной целевой категории в другую составляет 45 дней с того момента, как заявление и прилагающиеся к нему документы поступили на рассмотрение.

Муниципальный орган принимает одно из решений:

  • О разрешении на перевод жилого объекта в категорию нежилых.
  • О запрете на такой перевод.

Уведомление оформляется на бланке, утверждённом постановлением Правительства РФ № 502 от 2005 года.

Какое бы решение ни было принято, оно в срок не позже 4 дней должно быть доведено до сведения заявителя. В том случае, если документы подавались через МФЦ, этот срок увеличивается на 1 день: требуется время на передачу документации из муниципального органа обратно в МФЦ.

Конкретная же стоимость всей процедуры перевода включает в себя:

  • Оплату изготовления документации (проекта перепланировки, техдокументации в БТИ и т. д.).
  • Оплата услуг нотариуса по заверению необходимых документов.
  • Госпошлина на регистрацию объекта.

Точный размер расходов будет зависеть от расценок в регионах, объёма необходимых работ и других факторов. В целом лицу, проводящему перевод, нужно быть готовым к расходам от 200 тысяч до полумиллиона рублей, а в Москве или Санкт-Петербурге – до 800 тысяч и выше. В том же случае, если для проведения процедуры используются услуги специалистов-посредников, нужно будет добавить и расходы на их оплату.

О том, как перевести жилое помещение в нежилое и наоборот и сколько это будет стоить, можно узнать здесь.

Возможно ли изменить назначение отдельной части дома?

Перевести в нежилой фонд можно не только здание целиком, но и его часть. В целом процедура в обеих случаях будет выглядеть одинаково. Учитывать надо лишь следующее:

  • Переводимое помещение должно быть изолированным.
  • В нежилую часть здания должен иметься отдельный вход.

Однако нужно учитывать, что на практике применение норм ЖК РФ может в разных регионах различаться. Дело в том, что кодекс не описывает подробно разницу в статусе между жилым домом (например, коттеджем) и квартирой.

Переводить часть квартиры в нежилой фонд ЖК РФ запрещает – а вот относительно коттеджей чётких норм нет. Поэтому здесь возможно возникновение споров вплоть до судебных.

Отличия в процедуре для частного строения и квартиры в МКД

При переводе отдельного жилого дома собственник вправе не спрашивать мнения соседей, если при этом не нарушаются их права, защищаемые законом. А вот при переводе квартиры в МКД согласование может потребоваться.

Связано это с тем, что в том случае, если планируется переустройство квартиры, затрагивающее земельный участок или общедомовое имущество (изменение коммуникации, создание входа с дорожкой и т. д.), требуется получить согласие всех собственников. Сделать это можно двумя способами:

  1. Обратившись в ТСЖ и проведя с его помощью внеочередное собрание жильцов. В этом случае согласие будет получено, если «за» проголосовало большинство из явившихся.
  2. Самостоятельно организовав общее собрание. Здесь потребуется не только согласие большинства участников, но и кворум – явка не менее чем 50% собственников в МКД.

В том случае, когда в нежилой фонд переводится индивидуальный жилой дом, нужно учитывать ещё разрешённый вид пользования для участка. В частности, если участок выделен под ИЖС, сначала потребуется изменить категорию земель, иначе в муниципалитет можно даже не обращаться – со 100% вероятностью последует отказ.

Что делать в случае отказа?

В том случае, если муниципальная комиссия отказала в переводе, заявитель может поступить следующим образом:

  1. Если отказ связан в выявленными недочётами (в оформлении бумаг, в планировании переустройства объекта), можно попытаться исправить недостатки и подать документы на рассмотрение повторно.
  2. Если заявитель считает отказ необоснованным, он вправе обратиться в суд. В этом случае подаётся административный иск в порядке, предусмотренном АПК РФ. Рассматривать дело должен районный суд по месту нахождения органа самоуправления, отказавшего в переводе объекта.

О том, в каких случаях не разрешается перевод жилого помещения в нежилое, почему и что делать при получении отказа, читайте тут.

Хотя описанная в законе процедура перевода и выглядит просто, на практике это один из самых сложных и дорогостоящих способов что-то сделать с жильём. Согласование перевода потребует времени и может завершиться отказом. Поэтому, если планируется сделать из жилого помещения нежилое, нужно тщательно соблюдать все законодательные нормы и строительно-технические правила.

tinyton.ru
Перевод жилой квартиры в нежилое помещение
Перевод жилой квартиры в нежилое помещение

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: