Пути совершенствования оценки рыночной стоимости объекта недвижимости

РОССИЙСКАЯ АКАДЕМИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ СЛУЖБЫ

ПРИ ПРЕЗИДЕНТЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФИЛИАЛ

Федерального государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования

«СЕВЕРО-ЗАПАДНАЯ АКАДЕМИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ СЛУЖБЫ»

в г. Калуге

КАФЕДРА

финансов и кредита

ДИПЛОМНАЯ РАБОТА

г. Калуга

2008

Содержание

Введение

Глава 1. Теоретические основы оценки рыночной стоимости недвижимости

1.1 Оценка стоимости недвижимости: основные понятия и принципы оценки

1.2 Подходы и методы оценки стоимости недвижимости

1.3 Проблемы оценки собственности

Глава 2. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости

2.1 Описание объекта оценки

2.2 Определение рыночной стоимости недвижимости в рамках затратного подхода

2.3 Определение рыночной стоимости недвижимости в рамках рыночного подхода

2.4 Определение рыночной стоимости недвижимости в рамках доходного подхода

Глава 3. Рекомендации по управлению стоимостью объекта

3.1 Определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки

3.2 Рекомендации по увеличению рыночной стоимости

Заключение

Список литературы

Переход нашей страны к рыночной экономике потребовал углубленного развития ряда новых областей науки и практики, в частности, оценки стоимости недвижимости.

Рынок недвижимости – сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры и правовой среды рынка).

Сейчас на рынке недвижимости представлены жилые квартиры и комнаты, офисные здания и помещения, здания производственного и торгового назначения, коттеджи, дачи и сельские дома с земельными участками. Следует учитывать региональные особенности рынка недвижимости.

В производственно-экономической практике экономических субъектов появляется множество случаев, когда возникает необходимость оценить рыночную стоимость имущества предприятий. Без оценки стоимости не обходится ни одна операция по купле-продаже имущества, кредитованию под залог, страхованию, разрешению имущественных споров, налогообложению и т. д.

Определение рыночной стоимости объектов недвижимости представляет собой сложный и уникальный процесс, поскольку практически невозможно найти два абсолютно идентичных объекта. Даже в том случае, когда здания построены по одному типовому проекту, но расположенные на разных земельных участках, их стоимость может значительно различаться.

Актуальность темы дипломной работы обусловлена тем, что на сегодняшний день появляется все большая необходимость в компетентной и объективной оценке стоимости недвижимости, а институт оценки собственности еще не полностью сформирован, отсутствует информационная база оценки, профессиональная подготовка оценщиков в России еще не достигла мирового уровня.

Цель работы – определение рыночной стоимости объекта недвижимости и обоснование путей ее повышения.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

1. Исследовать теоретическую основу оценки рыночной стоимости недвижимости;

2. Дать характеристику объекту оценки и его окружению;

3. Обосновать рыночную стоимость объекта оценки на основе трех общепринятых подходов;

4. Дать рекомендации по увеличению рыночной стоимости объекта оценки.

Объект исследования – процедура определения рыночной стоимости имущества.

Предмет исследования – обоснование рыночной стоимости объекта недвижимости и разработка рекомендаций по ее увеличению.

Структурно работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка литературы. В первой главе рассматриваются теоретические основы оценки недвижимости, во второй главе рассчитывается рыночная стоимость объекта недвижимости, в третьей – проводится согласование результатов оценки и определяются пути повышения рыночной стоимости недвижимости.

Теоретической и методологической основой исследования является диалектический метод познания, а также труды ученых, периодическая литература и материалы сети Интернет по исследуемой проблеме. Кроме того, применялись следующие методы: экономико-статистический, монографический, расчетно-конструктивный, а также метод сравнения.

1.1 Оценка стоимости недвижимости: основные понятия и принципы оценки

Различные блага (предметы, вещи, имущество) создаются, продаются и приобретаются для удовлетворения определенных потребностей государства, юридических и физических лиц, а также для получения выгод от владения ими и использования. От возможности того или иного объекта собственности удовлетворить имеющиеся потребности и от преимуществ, которые принесет обладание этим объектом в дальнейшем, зависит его ценность, а следовательно, стоимость. [13, 11]

Все операции и сделки с недвижимостью требуют знания стоимости объекта собственности. В рыночных условиях стоимость недвижимости зависит от факторов, тенденций и изменений в экономике и жизни общества в целом. Необходимость в оценке недвижимости возникает в следующих случаях: [2]

— операции купли-продажи или сдаче в аренду;

— акционирование предприятий и перераспределении имущественных долей;

— привлечение новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;

— кадастровая оценка для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков;

— страхование объектов недвижимости;

— кредитование под залог объектов недвижимости;

— внесение объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;

— разработка инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;

— ликвидация объектов недвижимости;

— исполнение прав наследования, судебного приговора, разрешение имущественных споров;

— другие операции, связанные с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связанно с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.[1]

При оценке недвижимости считается, что земля имеет стоимость, в то время как улучшения – это вклад в стоимость.

Недвижимое имущество находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента различных видов недвижимости в конкретный момент времени.

В современной экономике существует множество различных видов стоимости. Они необходимы в силу различных потребностей и функций. Сюда входят такие виды, как заемная стоимость, страховая стоимость, обоснованная рыночная стоимость, балансовая стоимость, арендная стоимость, ликвидационная стоимость, инвестиционная стоимость и многие другие. Однако, в общем, стоимость может быть разделена на две категории: стоимость в обмене и стоимость в пользовании. [17, 19-20]

Стоимость в обмене – это цена, которая будет преобладать на свободном, открытом и конкурентном рынке на основе равновесия, устанавливаемого факторами предложения и спроса. Ее иногда называют объективной стоимостью, поскольку она определяется реальными экономическими факторами.

Стоимость в пользовании – это стоимость собственности для конкретного пользователя или группы пользователей, т.е. стоимость недвижимости, которая используется как составная часть действующего предприятия (например, недвижимость, используемая заводом). [17, 20]

Из всех видов стоимости наибольшее распространение получила рыночная стоимость – основной вид стоимости в условиях рыночных отношений. При определении рыночной стоимости мы исходим из того, что рынок существовал в прошлом (объекты собственности уже продавались), существует в настоящем (собственность создается для продажи) и будет существовать в будущем, поскольку ни прошлое, ни настоящее рынка не противоречат этому.

Исходя из вышесказанного, можно сделать вывод: не только сам рынок, но и сформированные рынком инструменты, важнейшим из которых является стоимость, имеют трехкомпонентную природу. С этих позиций можно сказать, что стоимость: [20, 36-37]

— действительно стоимость, т.е. наиболее вероятная цена в условиях данного рынка;

— действительно рыночная, так как пространство рыночных стоимостей, включающее в себя стоимость конкретного объекта, формируется исключительно под влиянием факторов свободного, открытого и конкурентного рынка;

— действительно объективна, поскольку отражает мнения всех основных субъектов рынка – производителя (продавца), покупателя и инвестора, исчерпывая тем самым рыночные интересы сторон.

Стоимость можно извлечь из прошлого, поставив себя на место покупателя, из настоящего, поставив себя на место строителя и из будущего, если мы поставим себя на место инвестора. Отсюда вытекают три основных подхода к оценке собственности: рыночный, затратный и доходный подходы.

Основная задача при определении стоимости – прогнозирование количества, качества и продолжительности будущих выгод от владения объектом оценки и пересчет этих выгод в настоящую стоимость. Собственность анализируется исходя из принципов оценки.

В ходе семинара будут рассмотрены актуальные вопросы по оценке рыночной стоимости бизнеса, объектов недвижимости и интеллектуальной собственности и объяснены способы оценки ряда «трудных» параметров оценочных моделей, в том числе представлены новые авторские разработки.

Каждый участник семинара получит пакет информационно-методических материалов, необходимых для работы по оценке стоимости бизнеса, объектов недвижимости и интеллектуальной собственности.

Во второй день семинара состоится Круглый стол: «Обсуждение перспективных научных разработок в области оценки».

Главная > Реферат >Экономика

Сохрани ссылку в одной из сетей:

КУРСКИЙ
ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ПОЛИТЕХНИЧЕСКИЙ КОЛЛЕДЖ

Реферат на
тему:

«Оценка рыночной стоимости
недвижимости»

Подготовила:

студент
гр. 0604-46

Дробышева
А.П.

Проверила:

Пугач С. П.

Курск 2011

Содержание

Введение

  1. Принцип оценки недвижимости и
    факторы, влияющие на ее
    стоимость………………………………………………………………….7

  2. Нормативно-правовое
    регулирование…………………………….……11

Заключение

Список использованной литературы

Введение

Деление имущества на движимое
и недвижимое берет свое начало со времен
римского права. Общеизвестно, что
недвижимое имущество является базой,
без которой невозможно существование
ни одного развитого общества и государства.
Рассмотрим различные трактовки понятия
«недвижимое имущество».

«Недвижимое имущество – это
любое имущество, состоящее из земли, а
также зданий и сооружений на ней».

«Недвижимое имущество – это
реальная земельная и вся материальная
собственность. Включает все материальное
имущество под поверхностью земли, над
ее поверхностью или прикрепленное к
земле».

«Недвижимыми имуществами
признаются по закону земли и всякие
угодья, дома, заводы, фабрики, лавки,
всякие строения и пустые дворовые места,
а также железные дороги» [1].

Во всех приведенных определениях
речь идет о земле и всем, что неразрывно
с ней связано. Но необходимо уточнить
сущность понятия «недвижимость».

Под недвижимостью понимают
материальный объект, созданный природой
(земельный участок) или руками человека
(здания строения, сооружения), то есть
принимают во внимание физическую суть
объекта собственности[6].

Понятие «недвижимость» и
«недвижимое имущество» больше определяют
правовые отношения, чем характеризуют
физический объект, который необходимо
именовать как «объект недвижимости»
[1].

Оценка недвижимости — наука
прикладного экономического анализа,
цель которого заключается в выявлении
наиболее эффективного с экономической
точки зрения использования объекта, в
исследовании спроса и предложения на
соответствующем рынке, а также в
разработке модели оценки объекта,
которая прогнозировала бы наиболее
вероятную цену его продажи.

Оценка рыночной стоимости –
итоговое значение рыночной стоимости
имущественных прав на оцениваемый актив
как наиболее вероятного значения
цены.[7]

Одним из главных преимуществ
при продаже недвижимости, является
правильно определенная цена на нее.
Задача собственника – попасть в
конъюнктуру рынка, предложить недвижимость
по стоимости, адекватной той, которую
просят за аналогичную. Для этого
необходимо оценить имеющуюся недвижимость,
используя услуги оценщика. Услуги
оценщика практически не востребованы
в том случае, когда недвижимость
выставляется на продажу
. Очень важна
оценка стоимости недвижимости, в том
числе оценка недвижимости под залог,
оценка стоимости жилья для ипотечного
кредитования, оценка имущества и
обеспечения кредитования под залог.
Оценка недвижимости необходима тогда,
когда решается вопрос по суду и когда
заключается ипотечный договор или
выдается любой кредит под залог
недвижимости. Оценка недвижимого
имущества требует специального
образования, подготовки и опыта и поэтому
выполняется профессионалом, имеющим
соответствующую лицензию.

Смысл оценки состоит в том, чтобы
показать реальную стоимость объекта.
Ведь цена объектов недвижимости может
вырасти или упасть в зависимости от
различных условий и обстоятельств
рынка.

Законодательство Российской
Федерации регламентирует все виды
хозяйственной деятельности, связанные
с недвижимостью. Поэтому правильная
оценка объектов недвижимости, а также
оценка земли, является важной проблемой.

Согласно ст.130 Гражданского
кодекса РФ к недвижимым вещам относятся
земельные участки, участки недр,
обособленные водные объекты и все, что
прочно связано с землей, то есть объекты,
перемещение которых без несоразмерного
ущерба их назначению невозможно, а том
числе леса, многолетние насаждения,
здания и сооружения. К недвижимости
также относятся подлежащие государственной
регистрации воздушные и морские суда,
суда внутреннего плавания и космические
объекты
. Цели оценки — самые разнообразные:
вступление в наследство (квартиры),
оценка недвижимости под залог кредитования,
для определения стоимости при страховании
объектов, для внесения недвижимости в
уставной капитал. Содержание типового
отчета по оценке недвижимости как
правило включает несколько постоянных
разделов: описание объекта оценки и
прав на него, анализ и выводы оценщика
относительно его наилучшего и наиболее
эффективного использования; анализ
рынка недвижимости; описание применяемых
методик оценки; расчет стоимости с
использованием различных подходов или
обоснование от использования того или
иного подхода; согласование результатов
оценки и расчет итоговой стоимости
объекта.

До настоящего времени оценка
зданий, сооружений, частных домов и
различных построек проводится страховыми
компаниями, как правило, по стоимости,
отраженной в балансе, по данным бюро
технической инвентаризации, договоров
купли-продажи. Ежегодные переоценки
стоимости имущества, проводимые в
последнее время, привели к такому ее
росту, что она просто не отражает реальной
стоимости этого имущества. Особенно
сильно дисбаланс проявляется при оценке
объектов недвижимости с достаточно
большим сроком эксплуатации и
функционирования
. Передать такие объекты
в перестрахование довольно сложно, а
брать на себя весь объем ответственности
для отдельной страховой компании
затруднительно, так как для этого
необходимо обладать достаточными
финансовыми ресурсами
. Да и страхователям,
которые имеют интерес в страховании
принадлежащих им на праве собственности,
хозяйственного ведения или оперативного
управления объектов недвижимости,
бывает довольно трудно заплатить сразу
цену страховки (страховую премию), размер
которой зависит от стоимости объектов
недвижимости
. Изучение зарубежного
опыта оценки стоимости объектов
недвижимости показывает, что наиболее
близка к реальной — стоимость, определяемая
на основе их рыночной оценки. При этом
оценщики используют три метода: 1) метод
сравнительного анализа продаж (рыночный
метод); 2) доходный метод, или метод
капитализации доходов; 3) затратный
метод, или метод калькуляции.

Оценщик может оценивать несколько
видов стоимости. Каждая оценка основывается
на определенной методологии, имеет
определенные требования к расчетам.
Оценка объектов недвижимости и определение
рыночной стоимости играет важную роль
в настоящее время. Недвижимость заняла
одно из важных мест в жизни человека,
как место проживания, так и вложение
капитала
. Люди, не имеющие собственного
жилья, стремятся его приобрести, а тот,
у кого уже оно есть, и кто имеет достаточно
средств на его приобретение, желает
проживать в более комфортных условиях,
и покупает более дорогое и современное
жилье
. Так как рынок жилья сейчас очень
развит, то без оценки и стоимости
недвижимости невозможно совершить
практически ни одной операции.

1. Принцип оценки недвижимости
и факторы, влияющие на ее стоимость

Как и любой товар на рынке, объекты
недвижимости имеют цену стоимость. Цена
объекта недвижимости — это цена конкретной
свершившейся сделки купли-продажи
объекта недвижимости
. Ввиду того, что
цена в любой реальной и предполагаемой
сделке определенным образом связана
со стоимостью объекта недвижимости,
часто этот термин используется как
синоним стоимости в обмене.

Цена сделки может значительно
отличаться от рыночной стоимости. Эта
разница, именуемая «поправка на сделку»,
зависит от ряда причин, например наличия
аналогов или стабильности рынка.

Часто начальная цена сознательно
завышается на 15 – 20 %, чтобы потом на эту
сумму уступить в процессе торга. Порой,
цена сделки формируется под воздействием
личных представлений участников сделки
и не поддается прогнозам.

Понятие стоимости объекта
недвижимости имеет множество различных
аспектов. Это рыночная стоимость и
стоимость замещения, потребительская
и восстановительная стоимость,
инвестиционная и страховая стоимость,
стоимость для целей налогообложения и
ликвидационная стоимость, первоначальная
и остаточная стоимость, залоговая
стоимость и стоимость права аренды
объекта недвижимости, стоимость
действующего предприятия и стоимость
объекта недвижимости при существующем
использовании и т.д.

Стоимость объектов недвижимости
зависит от целого ряда факторов.
Рассмотрим основные из них:

1. Объективные факторы. Как
правило, это экономические факторы,
которые определяют средний уровень цен
конкретных сделок субъектами недвижимости.
Их можно разделить на:

— макроэкономические – факторы,
связанные с общей конъюнктурой рынка
(налоги, пошлины, динамика курса доллара,
инфляция, безработица, уровень и условия
оплаты труда, потребность в объектах
недвижимости, развитие внешнеэкономической
деятельности и т.д.);

— микроэкономические – факторы,
характеризующие объективные параметры
конкретных сделок.

2. Факторы, связанные с феноменом
массового сознания и факторы
психологического характера:

— массированная реклама;

— инфляционные ожидания;

— симпатии;

— осведомленность и т.д.

3. Физические факторы:

— местонахождение – удаленность
от центра, степень развития инфраструктуры
и транспортного сообщения (особенно –
близость метро) напрямую влияет на
стоимость недвижимости;

— архитектурно-конструктивные
решения – в зависимости от назначения
дальнейшего использования здания
стоимость его будет увеличиваться или
уменьшатся;

— состояние объекта недвижимости;

— наличие коммунальных услуг
(электроэнергия, водоснабжение, теплосеть
и др.);

— экологические и сейсмические
факторы (для жилой недвижимости данные
санитарно-экологической экспертизы
могут значительно снизить стоимость
жилья, а наличие лесопарковой зоны,
водоемов, парков и пр. может увеличить
стоимость квартир).

4. Факторы, влияющие на цену и
скорость продажи квартир:

— количество аналогичных
предложений, их соотношение со спросом
именно на этот тип квартир именно в этой
части города;

— объективные недостатки объекта
(крайние этажи, окна во двор, плохая
планировка, износ и т.п.);

— престижность района;

— экологическая обстановка в
районе;

— транспортное сообщение и
развитость инфраструктуры района;

— социальная однородность дома;

— характер сделки («прямая» или
«встречная» продажа);

— юридическая «чистота» объекта.

Известно, что главным критерием
любой сделки является выгодность для
обеих сторон. Однако, каждый вкладывает
в это понятие свой смысл. Для одного на
первом месте стоят деньги
. Такой продавец
готов довольно долго ждать своего
клиента, ни на рубль не снижая цену. Для
другого важно как можно скорее получить
свободные средства
. В этом случае на
первое место выходит быстрота сделки
и действует принцип «время – деньги».
Третьему подавай надежного покупателя,
который может гарантировать строгое
соблюдение графика оплаты
. Может быть,
что во время переговоров будут меняться
и приоритеты
. Разумно выставляя приоритеты
между объективными факторами и
собственными мотивациями, покупатель
и продавец в состоянии заключить
взаимовыгодную сделку и не разочароваться
впоследствии в ее итогах.

Похожие страницы:

tinyton.ru
Пути совершенствования оценки рыночной стоимости объекта недвижимости
Пути совершенствования оценки рыночной стоимости объекта недвижимости

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: