Разделение земельного участка обремененного ипотекой

Ответов от адвокатов: 13

Уточните пожалуйста, что именно вы имеете ввиду под передачей в иппотеку?

.

Ирина

Санкт-Петербург

11 ноября 2016, 23:34

Можно ли заключить договор залога части земельного участка в обеспечение исполнения договора займа?

С моей точки зрения, в залог передается вещь, т.е. передать в залог часть вещи мне кажется невозможным.

Если провести межевание и разделить земельный участок на несколько, тогда это будет логично.

Для передачи в залог вещь должна быть точно определена, однако при передаче в залог доли в праве на земельный участок, не выделенной в натуре, будет спорным вопросом определение какая именно часть участка передана.

Однако данная точка зрения является сугубо личной.

Возможно другие коллеги не согласятся или дополнят.

.

Доброго времени суток, Ирина!

Несколько неясно на каком праве собственности находится земельный участок (индивидуальной или общей долевой или совместной собственности)?

В соответствии с ч.2 ст. 62 ЗК РФ при общей долевой или совместной собственности на земельные участки, указанные в пункте 1 настоящей статьи, ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.

Ирина

Санкт-Петербург

12 ноября 2016, 08:01

Доброе утро, Сергей! Земельный участок находится в индивидуальной собственности. Как думаете, в таком случае залог части возможен с учетом приведенной Вами нормы?

В законодательстве не эту тему есть прямые запреты:

Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ (действующая редакция, 2016)

Статья 63. Земельные участки, не подлежащие ипотеке

1. Ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с настоящим Федеральным законом не допускается, за исключением земельных участков, указанных в пункте 1 статьи 62.1 настоящего Федерального закона.

(в ред. Федеральных законов от 05.02.2004 N 1-ФЗ, от 18.12.2006 N 232-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2. Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

Статья 62.1. Ипотека земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена

(введена Федеральным законом от 18.12.2006 N 232-ФЗ)

1. Предметом залога по договору об ипотеке могут быть земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.

2. Решения об ипотеке земельных участков, находящихся в муниципальной собственности и указанных в пункте 1 настоящей статьи, принимаются органами местного самоуправления.

Решения об ипотеке земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые указаны в пункте 1 настоящей статьи, принимаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, наделенными полномочиями на распоряжение указанными земельными участками в соответствии с законодательством Российской Федерации.

3. Организация и проведение публичных торгов по продаже земельных участков, указанных в пункте 1 настоящей статьи, осуществляются в соответствии со статьями 57 и 58 настоящего Федерального закона с учетом указанных в решении суда об обращении взыскания на земельный участок, заложенный по договору об ипотеке, особых условий о предельном количестве повторных публичных торгов и величине снижения на них начальной продажной цены.

После объявления всех публичных торгов по продаже земельного участка, указанного в пункте 1 настоящей статьи, несостоявшимися ипотека такого земельного участка прекращается.

4. В случае, если земельный участок, указанный в пункте 1 настоящей статьи, подлежит реализации на основании пункта 4 статьи 56 настоящего Федерального закона, такой земельный участок реализуется в порядке, установленном статьями 39.11 — 39.13 Земельного кодекса Российской Федерации, с учетом следующих особенностей:

(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

начальная продажная цена устанавливается решением суда об обращении взыскания на земельный участок, заложенный по договору об ипотеке;

организатором аукциона является специализированная организация, выбираемая залогодержателем с согласия залогодателя;

предельное количество повторных аукционов и величина снижения на них начальной продажной цены определяются залогодержателем с согласия залогодателя, а в случае возникновения спора — организатором аукциона.

После объявления всех аукционов несостоявшимися или после заключения договора купли-продажи земельного участка, указанного в пункте 1 настоящей статьи, с единственным участником аукциона ипотека данного земельного участка прекращается.

Если участок отмежеван, сформирован, поставлен на учет, то мне кажется проблем у вас не должно возникнуть.

Дополню, как правильно выше писал Артем Фомин, часть земельного участка (для ипотеки) должна быть выделена в натуре

Для Петербурга норматив составляет две сотки (200 кв. м) для садоводства и огородничества, три сотки для индивидуального жилищного строительства и размещения индивидуального жилого дома и шесть соток – для ведения дачного хозяйства. Наделы меньшей площади не подлежат кадастровому учету и не могут быть переданы в залог.

Гражданский процессуальный кодекс (ст. 446) устанавливает запрет на обращение взыскания на объекты недвижимости, «являющиеся единственным пригодным для постоянного проживания помещением, а также земельные участки, использование которых не связано с осуществлением гражданином-должником предпринимательской деятельности».

Добрый день Ирина!

Часть земельного участка передать в ипотеки не возможно! Ваш участок сформирован и рассматривается как единый объект недвижимого имущества. В связи с чем может быть предметом ипотеки только полностью. 

Ирина

Санкт-Петербург

12 ноября 2016, 11:12

Сергей, если я правильно понимаю, из приведенной Вами статьи 63 ФЗ следует, что ипотека невозможна в отношении части земельного участка, площадь которой менее установленного законом размера. Например, минимальные размеры участков установлены для сельхоз земель. 

А если наши исходные данные следующие: собственник — 1 физ лицо, категория: земли населенных пунктов, разрешенное использование: жилищное строительство, часть земельного участка учтена в кадастровом паспорте, собственно, как часть земельного участка… Для приведенной категории и вида, на сколько мне известно, нет минимально разрешенных размеров, да и часть учтена... Как быть тогда?)

Ирина

Санкт-Петербург

12 ноября 2016, 11:13

Алексей, спасибо за ответ! А могли бы сослаться на норму права?

Согласно п. 2 ст. 62 Закона об ипотеке, доля в праве (общая долевая или совместная собственность) на земельный участок не может быть предметом ипотеки, поскольку ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу, выделенный в натуре.

Предметом ипотеки не может быть часть земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого использования и целевого использования (критерий размера площади земельного участка). Данный вопрос не урегулирован в ЗК РФ, поскольку в каждом субъекте РФ существуют свои минимальные и максимальные пределы размеров земельных участков. 

Вам необходимо обратиться на консультацию к кадастровым инженерам с вопросом о возможности раздела участка на два, поесть выделен натуре. В этом случае у Вас будет два полноценных участка, из которых Вы сможете реализовать.

Вам потребуется обратиться в специализированную компанию в области геодезии и землеустройства. Представитель данной компании должен провести весь комплекс процедур по межеванию, то есть разделению вашего участка. Далее после получения необходимых документов на основе межевания, вам придется обратиться в  Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии, где необходимо поставить оба участка на кадастровый учет, а старый участок, напротив, снять с учета. Далее вы можете обратиться в регистрационную палату для того, чтобы зарегистрировать права собственности на оба участка. В результате вы получаете два свидетельства о государственной регистрации права собственности.

Так же Вам необходимо выяснить, возможно ли разделение участка, это можно сделать в местной администрации, в архитектурном отделе. Вы должны узнать у них минимум площади у участка, так как по градостроительным регламентам есть пределы. Невозможно любой участок поделить по вашему желанию. Предположим, участок в шесть соток вам вряд ли разрешат поделить на 5.5 соток и 0.5 соток. Не должно быть пересечений границ муниципальных образований и населенных пунктов границами земельных участков. Образование земельных участков невозможно в том случае, если это образование приведет к невозможности разрешенного использования расположенных на участках объектов недвижимости.

Раздела не будет, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения не позволяют использовать данные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием.

Раздел будет запрещен, если он приводит к вклиниванию, изломанности границ, вкрапливанию, чернополосице, невозможности размещения объектов недвижимости и т.д.

Целевое назначение вновь образованных земельных участков будет такое же, как и целевое назначение исходного участка. 

Если у лица было право на постоянное пользование, право наследуемого владения или право безвозмездного срочного пользования на земельный участок, то эти права также сохраняются на вновь образованные участки. 

Так же необходимо помнить — Сервитуты, которые были установлены на исходный земельный участок, сохраняются в отношении образуемых участков.

Вы продавец или покупатель?

Я все-таки, в описанной вами, Ирина, ситуации (когда часть ЗУ учтена и выделена), считаю возможна ипотека

Общее понятие неделимой вещи дано в ст. 133 ГК РФ: неделимой является вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения. Неделимая вещь указана в п. 4 ст. 244 ГК РФ как «вынужденный» объект права общей собственности, поскольку невозможность ее раздела без изменения исходного назначения или недопустимость раздела законом исключают индивидуальную собственность на ее части. Аналогичный критерий содержится и в п. 4 ст. 5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ (далее — Закон об ипотеке): часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.

Еще один критерий дан в ст. 252 ГК РФ: выдел доли в натуре невозможен, если он не допускается законом или это влечет несоразмерный ущерб всему имуществу. Как указано в п. 35 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ» от 1 июля 1996 г. N 6/8, под таким ущербом следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности, неудобство в пользовании и т.п. 

Таким образом, для всех вещей существуют следующие критерии делимости: 

— отсутствие законодательных запретов раздела; 

— сохранение частями целевого назначения вещи; 

— сохранение частями материальной ценности вещи, в том числе удобства в пользовании. 

Часть объекта недвижимости как объект гражданских прав 

Части недвижимых вещей названы объектами правоотношений, например, в следующих нормах: 

1) части земельных участков (ст. ст. 340, 552, 553 ГК РФ, ст. 6 Земельного кодекса РФ, ст. 69 Закона об ипотеке, ст. 26 Закона о государственной регистрации); 

2) части участков недр (ст. 26 Закона о государственной регистрации); 

3) части зданий (ст. 5 Федерального закона «О товариществах собственников жилья» от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ, далее — Закон о ТСЖ); 

4) части помещений (ст. 26 Закона о государственной регистрации); 

5) часть недвижимости в жилищной сфере (ст. 6 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992 г. N 4218-1); 

6) части жилых домов (ст. 10 Жилищного кодекса РСФСР, ст. ст. 558, 673 ГК РФ, ст. 5 Закона об ипотеке); 

7) части квартир (ст. ст. 558, 673 ГК РФ), в т.ч. состоящие из одной или нескольких комнат (ст. 5 Закона об ипотеке, ст. 52 Жилищного кодекса РСФСР); 

8) часть предприятия как имущественного комплекса (ст. 132 ГК РФ).

Применяя статью 11.8 ЗК РФ, судам следует иметь в виду, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем. При этом внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП) записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины.

См. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 февраля 2011 г. N 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» 

Застройщику на праве собственности принадлежит земельный участок. Квартиры в строящемся доме реализуются по нормам 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Земельный участок обременен залогом в силу закона в пользу дольщиков. Застройщик осуществляет раздел земельного участка на два. 1) Что в данном случае происходит с залогом? 2) Возможно прекратить залог на второй земельный участок, на котором не ведется строительство дома?

При разделе земельного участка залог сохраняется в отношении каждого образованного участка, в связи с чем у участников долевого строительства, независимо от произведенного раздела, в залоге должны остаться земельные участки, право залога в отношении которых возникло на момент регистрации договоров долевого участия, если иные условия не были согласованы между дольщиками и застройщиком.

В силу пункта 9 статьи 13 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения ГК РФ и ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ с учетом особенностей, установленных ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

В силу статьи 13 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ с момента государственной регистрации договора долевого участия в строительстве земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома, или право аренды на него, считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору.

Согласно правовой позиции, изложенной в абзаце 1 пункта 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 г. № 10, применяя статью 11.8 ЗК РФ, судам следует иметь в виду, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем.

Следует также учитывать, что если залог земельного участка не прекращен, раздел земельного участка требует согласия залогодержателей земельного участка — участников долевого строительства (см. Постановление 15 ААС от 16.07.2013 № А32-1959/2013, Постановление ФАС ЗСО от 23.06.2014 № А70-9223/2013).

Прекращение залога на один из образованных участков возможно при согласии всех дольщиков-залогодержателей.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Письмо Росреестра от 05.02.2015 № 14-01782/15 «О разъяснении отдельных положений законодательства»;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Постановление 15 ААС от 16.07.2013 № А32-1959/2013

<…>

«Согласно пункту 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Как обосновано указал суд первой инстанции, из данной нормы следует, что обременение залогом права аренды спорных земельных участков возникает в силу прямого указания закона

В соответствии с пунктом 1 статьи 12 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В силу пункта 1 статьи 345 Гражданского кодекса Российской Федерации замена предмета залога допускается с согласия залогодержателя, если законом или договором не предусмотрено иное.

Согласно пункту 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

Поскольку залог земельного участка не прекращен, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что раздел земельного участка с кадастровым номером 23:43:03 10 008:9 требует согласия залогодержателей земельного участка – участников долевого строительства.

При таких обстоятельствах, управление правомерно приостановило государственную регистрацию прав, так как собственники при подаче документов на государственную регистрацию прав на земельные участки с кадастровыми номерами 23:43:0310008:218 и 23:43:0310008:219 не представили согласие залогодержателя на изменение предмета залога.

Положениями статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 22.2 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ, регулируются отношения, связанные с возникновением и сохранением прав, обременений (ограничений) на образуемые и измененные земельные участки.

Из материалов дела следует, что из земельного участка с кадастровым номером 23:43:03 10 008:9 путем раздела образованы земельные участки 23:43:0310008:218 и 23:43:0310008:219.

Согласно правовой позиции, изложенной в абзаце 1 пункта 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 февраля 2011 года №10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге», применяя статью 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, судам следует иметь в виду, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем. При этом внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП) записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины.

Как обосновано указал суд первой инстанции, положения пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации распространяются как на аренду, возникшую из договора, так и на ипотеку из договора, что следует из пункта 6 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации указывающего на применение ко всем обременениям из договора правил пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, на земельные участки с кадастровыми номерами 23:43:0310008:218 и 23:43:0310008:219 распространяются права и ограничения в виде ипотеки, имевшие место в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:03 10 008:9.

Суд первой инстанции обосновано не дал правовой оценки представленным в ходе судебного разбирательства согласиям залогодержателей на раздел земельного участка с кадастровым номером 23:43:03 10 008:9, поскольку таковые на момент представления документов на государственную регистрацию права собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 23:43:0310008:218 и 23:43:0310008:219 отсутствовали».

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.

Попробуйте бесплатно

220 юристов сейчас на сайте

Здравствуйте, подскажите пожалуйста, как мне действовать в сложившейся ситуации? На данный момент есть действующий залоговый кредит в банке, предмет залога здание (И.П. коммерческая деятельность), сопутствующим условием — в залог идет земельный участок на котором стоит здание (предмет залога). на данном земельном участке находится второе здание, которое сейчас необходимо оформить предметом залога в другом банке. Мне нужно сделать межевание и регистрацию на два участка под каждое здание отдельно. В банке ( заявление отдала кредитному менеджеру) с действующим кредитом написала заявление с просьбой дать согласие на раздел земельного участка, залоговой стоимости по зданию хватает и без стоимости земельного участка. Банк затягивает и не хотят давать согласие. Мне подсказали, что по закону все, что находится на данном земельном участке (договор ипотеки) автоматически является в залоге у банка Как правильно обратиться в банк для официальности ответа? Какие сроки для ответа на мой запрос? Что делать если отказывают?.

Договор иДоговор ипотеки.pdfпотеки.pdf

18 Июня 2015, 14:06, вопрос №875798
Оксана, г. Чита-Забайкальск

800 стоимость
вопроса

вопрос решён

Свернуть

Консультация юриста онлайн

Ответ на сайте в течение 15 минут

Задать вопрос

Все услуги юристов в Москве


Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.

tinyton.ru
Разделение земельного участка обремененного ипотекой
Разделение земельного участка обремененного ипотекой

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: